七上八下

“ 而商业项目一旦招商结束就进入无限的运作期，可以说是无期，如果光靠某个职业经理人来操作可能力不从心，”
又看到你自相矛盾的观点，有那个策划公司或者团队能够无期的去为项目服务？
“蜻蜓点水”是策划公司介入商业项目的一贯做法，不是他们不想做好，而是不能做好。
所有的商业项目都不是一帆风顺的，一但遇到挫折，考验的不是策划公司而是开发公司的承受能力。还有阶段性任务和脱节的责任，关于这方面我已经在别的帖子里说的够多了，再喋喋不休我自己都烦了。
商业地产需要开发公司自己培养人才，从前期的市场调研开始，一线的员工就是最好的策划者和执行者。职业经理人的首要任务就是让他们尽快领悟到自己的职业观点，并能很好的执行下去。

trashing

南街村相信很多人都听说过，在他们现行的政治体制很多还从毛主席时代沿袭下来的计划济体制，与推动我们国家经济腾飞的市场经济体制大相径庭，但是他们日子到目前来说依然还算滋润，比之于全国平均的农村生活水平还是要高很多。
   我想说的就是在主流理论的背后可能有很多我们忽略的东西，商业地产也应该存在这种特定时期的特殊现象。作为一名商业地产的从业者，我们应该能心态平和的理解这种分割销售与返租的操作模式是在特定时期的特殊现象，并对这种先天不足探讨出改良的方案，不要一味的指责并群起围攻。其实从另外一个角度来看，这种弊端很大的商业地产运作模式在一定程度上也推动了我们国家商业向更合理的方向发展，大家知道小孩子在长大的过程中要换牙齿，牙齿掉了的时候确实很难看，但是它是我们成长过程要必需经历的一个过程，只有这样我们才能长大。（不是诡辩，呵呵，我真的这么认为。）
   试想一下，我们的商业地产从一出现就一平方不卖，采用国际上比较完善的基金型操作模式，现在可能还没有几个大型的商业项目出现，连零售业也可能停留在一个整体比较低的发展水平上，更没有这么庞大的商业地产从业者的队伍了，很多房策的兄弟们也可能在另外一个行业里面混饭吃了，至少有一点我们应该承认就是商业地产的这种不是很健康的模式也养活了很多人。反过来说，如果我是老板，我也希望用10块钱去做100块钱的生意，因为这样可以赚更多的钱，我也不会用国际化的前沿眼光为难自己的口袋。
   商业地产的这种短暂的畸形发展，也给了我们很多学习的机会，因为以前我们都没有经历过，现在那些在国内很活跃的一些所谓商业地产运营专家，在实战中可能连现在房策的一些兄弟们的水平都不如，这个是我亲自体会过的。因为他们的特长是“秀”一些不知道从那里拾人牙慧来的一些理论，他们的特长也就是比我们房策的一些兄弟们的嗓门大一些而已。
   我现在也在一个三线城市操作一个分割销售并变相返租的商业地产，也很头痛，但是还是在每天在硬撑，我也想狂骂，可是很多的时候我还是忍了，因为我还要靠它养活自己。

金玉

商业地产不管如何发展，它都是一种向前的发展，正因为它是一种发展的过程，所以不可避免的会出现在大家所探讨的内容。假使商业地产从一开始就是四平八稳的前进，这也有背于事物的发展前进规律，正是因为出现各种我们已看到过，或是将来可能发生的事，才引起了我们讨论的必要。
现在做商业地产，很多开发商也认识到了先期的规划与设计，前期的商业专业管理公司及物业公司介入的重要意义。但就我个人看到的，很多公司在注重这点的同时，开发公司主导者的个人思想仍然占去了很多的比例。很多时候就是这些主导都的思想意志错误的引导商业管理公司。或许很多商业管理公司会注重自己的研判，但很多时候为了钱，也会迷失原本的方向。当然这一点现在已经慢慢的正在改善。
不可否认，大商场的统一经营，周边沿街商铺的分割销售，下几层旺铺的分割销售，售后反租，固定回报等等，这一切都是商业地产开发商回笼资金的主要手段。但有时候我们却发现，先前的宣传，推广，做的很好，销售也很好，但真正到了实施的时候，统一经营不下去，周边小铺销售与商场本身的统一经营产生问题，反租包租的回报无法继续下去，业主情绪反弹，开发商资金困难，商场经营恶化，最后成一个死盘！
但是除了这些办法我们还能怎么办？？
地产公司做商业，本身就是看到商业地产的巨大赢利机会，但往往忽略了，高利润的背后是巨大的风险。为了一时的资金回笼，并不管商业的后期经营，这也是为什么很多商业地产会走向死亡的重要因由。
商业地产要做销售，单纯的靠开发公司本身是无法完成的，当然这个与规模的大小也有很大的关系。开发公司做专业的地产开发；策略公司做包装，做市场，做影响；管理公司做经营，做管理；物业公司做后鄞保障。这应该是一个不错的方向。
当商业地产的开发，走向是的是远期的赢利时，死亡对于商业地产来说变得并不可怕。

webhere

斑竹说的东西我也有自己点点看法。
记得一年前我还在做商业的时候，遇到过这样一个问题:
很多开发商因为看到商业地产的巨大利润空间，纷纷投入其开发。
但我们回想一下，在中国大多数的商业地产开发商都是从住宅转型做商业的，很多领导层思想都习惯的用开发住宅思想开发商业地产，导致商业物业好买却经营状况欠佳。如蓝光开发的很多商业盘，在前几年的时候，一开发出来就买得很火，可经过三年到五年的经营都无法很好的成长起来，这也是有目共睹的。
所以针对这种情况，国内商业地产方面的顾问公司、物业顾问公司、商业管理公司、专业物业管理公司如雨后春笋一般发迹。
所以，针对国内外很多商业开发，开发商也越来越注重开发与经营结合，聘请专业商业公司作顾问，指导其开发，尽量回避了商业地产从诞生就存在的畸形。
但是，目前中国市场中的商业管理、商业顾问团队都普遍存在这样一个问题：
管理团队专业度不够。
有很多都是临时上马，开发商自己组建。美其名曰与专业顾问公司合作，实质为开发商的一种欺骗策略罢了。
所以，真正的商业管理、商业顾问行业还具有很大市场的。

i-orz

引用:

原帖由 youqi 于 2007-3-5  09:00 发表
随着行业分工的越来越细化,需要不同专业和领域的人才.房地产、商业是两个不同的行业，结合一起实际上是信息的交流和整合，也符合市场经济发展的要求。地产开发是有周期的，而商业项目一旦招商结束就进入无限的运 ...

同意以上观点。
现在商业地产的现状有点尴尬,招商难,运营更难.那么真正意义上成功的商业项目是少之又少.大家都知道招商只不过是运作商业项目其中的一个环节而已,判断一个商业项目是否成功并不只是看招商成功不成功.后期的经营管理成为摆在我们面前的新课题.真正将招商与运营集于一身的职业经理人其实不多,单凭一个人的经验和精力,要将一个商业项目做到真正的成功这个层面,恐怕不太现实.
那么,商业地产更期待的是非常专业的经营管理公司,不过目前看来有些公司正向这个方向发展,但也只是才起步,都还在摸索阶段.当然,开发商的决策对项目能否进入一个长期的良性运作,起关键性的作用.

话梅糖

商业地产分割销售，目前在中国大部分的开发商业以该种模式销售主要是：一发展商没有足够的资金想快速回笼资金；二发展商不想通过该部分的产权作为固定资产经营。真正做好商业地产的开发，可以把握好开发5个利润的密码：从全国的知名商业地产项目成功经验看：开发商的心态、融资渠道、项目的主题定位、是否有营运经验的外脑、项目与商业地产开发各利益；成为经营管理商业地产项目的开发商共同关注的利润中心。

1、        密码一：开发商要有良好的心态
开发商应长线盈利的心态和具备正视风险的存在

风险：物业风险和外在的市场风险

2、        密码二：要有足够多的融资渠道
3、        密码三：利用有操作外脑经验的团队
4、        密码四：顾及公共的利益
开发商顾及的利益主要有：消费者、投资者、管理者、经营者
1）、保证投资者的租金收入
2）、预留经营者的增值空间
3）、支持管理者的专业意见
4）、功能定位符合消费者的取向
5）站在城市建设的高度带动城市经济的发展
一个项目想要提升自身的风险抗衡能力，必须依托于城市的整体发展。项目的规划经营、建筑风格及城市景观贡献才会使商业经营的更有生命力

5、        密码五：项目的开发主题定位

wandproceed

产权分割方式在国内运行10多年了，现在看来，存活下来并经营成功的百中无一。

关键还是后期经营的主导权问题。

个人觉得这种方式在某些行业还是有一定前途的，毕竟业主也在成熟。

lsw6974

产权分割的商业地产在现阶段是必要和合理的。
起初：对开发商的资金回笼方面是成功的，但对投资者的风险方面无保障和及易失败的；
中期：开发商为了加速资金回笼，对投资者风险保障环节采用第三方介入——商业经营管理公司。经营管理公司也是以盈利为目的的，当经营管理公司能正常获利期间，所有投资者的利益均得以保障；当不能正常获利时，就出现在全国各地的同类投资失败项目事件中一个一个汇集着。。。
期望：1、开发商对产权分割的商业地产按销售额的一定比例资金，作为对后期经营管理稳定发展的启动金（或风险金）；2、对投资者在购买合同中加入对其投资铺位配合的经营管理公司正确营运支持的保障条例；3、业主委员会有定期对经营管理公司中高层管理人员免职权。