操盘实战大PK:你敢来吗？

亲爹

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把自己操盘过的最好的和最差的或者最有典型意义的项目和大家分享一下，从前期可行性市场调查分析、研究，项目立项策划，项目定位，投资回报估算分析，对项目的操作思路.......一直到开发建设和销售完成。把整个流程的每个节点、每个阶段的主要工作内容和要点以及所遇到的问题，以及如何解决的等，和大家分享一下，以及做一个最终总结：该项目成功或失败的最主要原因是什么。并让大家对项目操作过程中遇到的问题如何解决发表自己的看法和想法，这对于发布者和阅读者都是一个很好的学习方式，首先具有系统性，其次具有互动性，比你看无数篇策划案更有价值和意义。建议版主强烈支持本帖，并对把自己操盘经验与大家分享的朋友和提出好的解决思路与方案的朋友给予大力支持和奖励。如果本栏目办成功，将成为房策天下的一个大亮点之一。

[ 本帖最后由 亲爹 于 2008-11-22 17:32 编辑 ]

房产雷锋

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我先来一个：我在一家房地产公司接了一个可行性调查和项目立项案例：当时该公司看好了三块地，其中一块位于市区核心地段，拿地成本很高，不光是地皮，主要是拆迁安置费。核算了一下投资收益，属于高风险高收益的类型。顺带说一下，该公司以前没有做过房地产开发，这是是其第一个项目。第二块地位于次级核心地段，成本较低，但售价相对也较低，交通很便捷，主要是商业不发达。第三块地在郊区，地价很低，同时地方政策支持可减免部分收费，交通不便利。考虑再三，我建议选第二块地，主要原因是：第一块地投资成本很高，并且风险很大，该公司经验不足，第一个 项目最好不要太冒险，而且万一规划失误或操作不当，将面临极大风险，而且其业态规划主要是商业，商业又是风险较大的地产形态，当地好几家商业地产项目倒闭和巨亏，相对来说，还没有听说过哪个住宅项目破产。同时，郊区虽然成本很低，但其3年5年之内很难成熟，在可预见的近几年没有太大的发展潜力。最后选择第二块地，我建议其建成花园洋房，（其实就是别墅和多层的杂交货，退台式设计，景观上多下功夫）同时每户预留车库，而且都是免费赠送。结果由于以前该地区没有这类产品，属于新生事物，同时景观做的也非常好，把一个二类地段的项目做成了一流产品，售价不亚于核心区域的楼盘。出去车库和景观等的成本投入，净利润远远高于一线区域的楼盘。

非常房策

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看来楼主比我还要热心啊。这个想法我看可行，颇有新意。不知道各位版主是否会支持——火车跑得快，全靠车头带，版主就是火车头。如果版主们有眼光够水准又支持不断创新，我想是会大力支持你的。

亲爹

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非常感谢两位的参与和支持，每人送一朵小花表达一下小弟的谢意。

nmwolf

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支持那，但是，做了四年房地产了，没有成功案例 ，所以 ，在这里就不多说了，没有经验那

亲爹

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办一个房策MBA案例分析、培训特色栏目不好吗？把操盘实例系统化地总结和分析以及分享，比整天纸上谈兵不是来的更有意义吗？万科、世联、金地、绿城、龙湖、碧桂园等固然是榜样和标杆，但百分之九十以上还是中小企业。学习和效仿固然重要，但让小孩子穿巨人的鞋子不见得跑的更快啊。

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顶起,本人做了好几年的销售了,对策划也知道一些,加入这个群体主要想向各位高手学习.这个提议非常好

dqwangxz

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这么好的贴子怎么能沉了呢，相信这里有很多是入门不久尚未打通上升通道的策友，还靠各位大虾多多指点。

iceazure

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没成功案例，还是支持，学习中……

免费到底

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我在一个地级市接了一个项目，当时这个项目好几家代理公司都去谈过，但后来都没有下文了。
我比较年轻气盛，没有死过，所以就去接了——所谓无知者无畏嘛。这个项目的老板有官方背景，而且项目本身也是一个官商勾结的产物：位于高速公路旁边，楼盘的大门口正对着高速公路出入口附近。同时，一条高压线路横穿小区，其中一个高压线塔就在小区之内。本来说高压线会改变线路，绕过该小区，但后来不知为什么，又不能动了，到省里找人都办不了。该项目是高层为主，部分小高层。周边方圆2公里之内没有医院、诊所、幼儿园、超市、学校和任何商业配套，唯一的店铺是一个加油站和一个汽车旅馆，就在项目旁200米处，其他都是果园。开发商定位是打造成生态休闲高端社区。我当时就否定了其方案。首先，该区不适合做高端，靠着高速公路能高上去吗？更大的缺陷是高压线从小区穿过，高压电产生的辐射对人脑的影响有点常识的人都明白。其次不适合做休闲，且不说2.8的容积率和小户型的高层建筑，单是每天汽车的噪音就休闲不起来。我建议做成过渡性产品，中端定位低价销售。并设立社区巴士每天定时往返与市区主要核心地点。同时做会所，包括幼儿园、便利超市、门诊、休闲健身娱乐等项目。但开发商不同意，必须做成高端产品，配套可以做，但售价不能降低，其期望值很高。主要原因是：有政府部门支持。我就提建议，直接找政府部门或银行、事业单位等有钱的部门，让他们做团购，或做成福利房，让公家埋单，或半福利性的，例如单位给拿一半的钱，多给一些相关单位负责人回扣。我们这里正常是每平米50元好处费，我说你可以提高售价，每平米给100元或更多点。但老板说不行，那些有钱的部门是不会跑到这里买房子的，都试过了。现在我有点找不到方向了，下一步该怎么走，各位高人指点

[ 本帖最后由 免费到底 于 2008-11-27 11:18 编辑 ]