工作中的一点体会和总结 希望大家分享讨论
关于房地产项目运作的团队组建模式
一般，一个房地产项目的运作主要包括这样一些步骤。开发企业内部的立项（包括资金的筹建、项目运作队伍的组建），项目地块的选择，项目用地的取得，项目的市场运作。
第一、开发企业内部的立项
通过合法渠道组建房地产开发组织机构即通常所说的房地产开发公司，这里边包括组织机构的建立、所需部门的完善及人员配备。通过专家团队分析宏观经济状况、房地产市场情况等相关基础信息并研究讨论得出结论，作为生产房地产产品的理论基础，而后成立项目组。这项工作是企业投入生产能否获得预期利润的基础性工作，也可以叫做基石。关于宏观经济状况与房地产市场情况的关系，可以简单表述为宏观经济上升带动房地产市场行情的繁荣，反之则房地产市场行情萧条。那么具体关系是什么样的呢？宏观经济中的那些情况会直接影响房地产市场行情呢？从那些角度入手研究宏观经济与房地产市场的关系呢？
房地产市场作为宏观经济的一个组成部分，对宏观经济有很大的影响作用，可以说，房地产市场在某个阶段的发展情况是宏观经济在某个阶段的景气状况的反应。宏观经济是呈现周期性运动的，关于这个周期运动的理论很多，但是这几个理论是值得注意的。
一、外生变量周期理论
二、心理因素周期理论
三、消费不足周期理论
四、投资过多周期理论
五、技术创新周期理论
如何运用这些理论，是区别从事同类业务的企业之间的一个标志，因为不同的运用方法会产生不同的影响，也就会带来不同的效果。通过对中央和地方政府宏观经济政策的现状和趋势的研究可以了解目前阶段经济点在整个宏观经济周期性运动的链条中的位置；通过对中央和地方政府经济政策的动态和影响的研究可以了解下一个经济增长点在什么时候来到；通过对房地产市场内容的研究可以帮助将宏观经济政策与房地产市场之间的融合。
通过对宏观经济的研究和预测可以为企业的立项提供详实可靠的科学依据。
第二、项目地块的选择
根据当地规划部门的政策和现状，来选择合适产品生存的地块。
第三、项目用地的取得
一般可通过划拨、出让、竞标等手段取得土地的使用权。
第四、项目的市场运作
产品的市场运作是验证前期立项的正确性的唯一手段和途径，市场运作的成功与否直接影响到企业的获利和生存。产品的市场运作也是和宏观经济联系最密切的活动。目前国内房地产项目（产品）的市场运作手段主要有独立运作、代理运作和合作运作三种手段。
独立运作，即开发企业自行运作项目。这种运作手段的好处是关系单一，各方面关系的协调具有一定的优势。但是，房地产项目的市场运作需要很强的专业能力，有些开发企业虽然具有很专业的开发能力，但是由于人力资源和市场资源的整合方面缺乏相应的能力，所以很多项目的运作情况都不是很理想。这给代理公司创造了一定的生存空间。
开发公司与代理公司的合作是随着国内房地产市场的发展而逐渐形成的。这种关系是市场发展的必然产物。生产资料私有化是市场经济的形成的基础，但是市场经济的特性之一是分工明细化。市场的原始概念是提供货与货交易的场所，随着货币的产生，原来的货易货演变成为货与币（通货）的交易。但是市场经济的实质仍然是货易货，这就使得分工这种原来就存在的市场特性逐渐被人们发现并加以利用。房地产开发公司与代理公司之间的关系就是这种特性的产物。如今市场的概念是抽象的，房地产开发公司与代理公司之间的分工和合作已经不存在货易货现象。代理公司不提供产品，提供的是理念，代理公司的主要任务就是负责开发公司所开发产品的市场运作。这样开发公司可以更加专心的开发新的产品，同时可以与代理公司共同承担项目市场运作的风险。如果这种合作关系正常发展的话，可以说是完美的，开发公司生产品，代理公司负责产品的市场运作。但是目前的合作关系似乎并不尽如人意。首先，从利益的分配方面来看。代理公司虽然不直接生产产品，但是其利用自身对市场资源的整合能力的优势，赚取市场所带来的利润，这也是合乎市场规律的。因为虽然在市场中的分工各有不同，但都是这个行业市场中不可或缺的一部分。但是，因为目前国内房地产市场发展的不是非常成熟，所以这种合作关系出现了危机。国内房地产这个产业在整个国家宏观经济的链条中的作用越来越显得举足轻重，但是毕竟这个产业目前来看并不是非常成熟。主要体现在如下几个方面：产业规范不健全。国家虽然多次动用宏观调控手段来修正这个产业的发展方向，力图使之逐渐成熟。但是这个产业在国内的发展毕竟还属于中级阶段，要建立一整套适合国家经济发展特性的产业规范还需要很漫长的路程。房地产真正作为一个产业来发展应该是从上个世纪的80年代中期开始，当时国内房地产的开发刚刚走向市场化，还属于半垄断的产业。随着国家经济政策的调整，国内一些企业也致力于房地产业的发展和建设。但总体来说，大家的思想意识还是停留在多足发展的阶段。毕竟对于一个企业来讲涉足一个新兴的产业并不是一件很容易的事情，很多人还是本着获取高额利润的思想来做房地产。获取高额利润固然是企业的唯一追求，但是由于大多数企业存在着浅尝辄止的试试看的态度，涝一笔银子就走人的现象比比皆是。这种运作方法使得国内的房地产业的发展受到了很深的负面影响，以至于路子越走越歪。最后闹得要修正这个产业的发展路线就要付出很大的代价。在产业不规范的条件下，一些做房地产的企业也就在专业和非专业之间来回徘徊，经验很丰富但是专业性不强。这也是代理公司能够存在的一个条件之一。这种半专业的房地产开发企业目前在国内房地产业中的数量不在少数。也是代理公司的主要服务对象。但是这种无可奈何的合作关系恰恰是存在于这两类企业之间。代理公司本身就是这个产业链在某个发展阶段的低端市场的必然产物，但是由于这个阶段的产业发展不成熟，高端市场(开发公司)认识不到其作用所在，这是矛盾的。这个阶段的开发公司考虑比较多的还是成本因素，有些开发公司处于半专业阶段，这是这个矛盾得导索。这类开发公司的共同特性之一就是半路出家，一般都不具备房地产开发的专业性，没有后备土地资源，也就是吃了上顿没下顿，一锤子买卖，已获取暴利为目的，成本方面则尽可能的省。现象之一就是，代理公司作为开发公司的导师而不是真正意义的合作伙伴。当开发公司认为可以离开导师独立思考了就会把代理公司踢开。而费用呢，则能扣则扣能赖则赖。代理公司花钱买教训，与开发公司之间的合作也失去了真正的市场运作专家的作用。
其次是缺乏责任感。从严格意义来讲，目前国内的市场经济不是非常健全尤其是房地产业不健全、缺乏规范性。在这种情况下，获利是各类企业的共同目标，很少有人或企业真正致力于产业的健全发展。企业泛滥、鱼龙混杂是表现之一。弄一块地就开发，凑几个人就搞策划搞代理的现象比比皆是。就策划代理行业来讲，一些自称策划高手、专家的人无非就是在南方经济比较发达的城市接触过一段时间的房地产业的不入流的人物。动辄就以策划高手自居，毫无责任感，因为开发公司托底呢！倒霉的还是开发公司这个大头。一些开发公司也认识到了这个问题，但是苦于缺乏市场运作的专业性，明知是火坑也得硬着头皮往里跳，因为它本身也没有想着致力于这个产业的发展。当然这是局部现象，一些大型的注重形象的企业还是会努力避免这个不利因素的。
再次就是各自为战。合作本身要求双方具有完全协调性，合作知识建立这种协调关系的基础条件。而目前国内尤其是内地的开发公司与代理公司的合作不但没有建立这种协调关系，反而各自为战，互相牵制，互相防备，相向而行，越走越远。联系双方的只是因为项目还有利可图。在这方面，表现最明显的就是思想不统一。代理公司不能提供实际产品，所能提供的也是开发公司需要的就是思想。代理公司以专家自居，对开发公司所提的一些建议不屑一顾；而开发公司作为产品的生产者对于代理公司的这种态度也是嗤之以鼻，大有臭老九之意。思想不统一，意见不和能合作好吗？答案不言而喻。
合作运作模式是目前内地房地产业发展的一种不多见的运作方式，但是比较科学，这种合作方式有望改变以往的弊端而更加促进房地产业的规范发展。目前内地的这种市场运作模式刚刚起步，但是其生命力不可估计。这还得借助于一些发展比较成熟的企业的经验。这种运作方式的具体形式是代理公司只是起到局部的作用，而不是过去所盲目宣扬的全程代理。其实全程代理是不科学的也是根本不存在的。不可否认，开发公司与代理公司的合作应该从项目立项之初就开始，这样更有利于代理公司全权运作项目的市场运作，但是在房地产业发展的这个阶段，全权运作可能吗？合作的运作模式就是开发公司将自己顾及不到的部分有条件的交给代理公司来做，这样代理公司才能真正起到辅助开发公司的作用。本来代理公司的实质作用就应该是开发公司的助手。目前这种市场运作模式被一些大型专业的房地产开发公司所使用，且取得了预期的成果。如中海地产、珠江地产、天地源、紫薇地产、合计黄埔地产、上海大华投资等企业，有效地发掘并合理利用了代理公司的优势。虽然把一部分业务入市场推广这一块交给了代理公司，但是代理公司在运作时还是在开发企业的运作系统之内来发挥其作用的，也就是说控制权还是在开发企业手中。
对于想致力于房地产业的发展的企业，在能力所及的范围内组建自己的市场运作队伍是科学并成功运作项目的可靠手段。利于开发公司全面监控自己所开发的项目在市场中的动态，减少因专业性不强所带来的风险。目标一致，不会产生不必要的分歧。成本低廉，这就对项目的销售有不可忽视的促进作用，更能够增强项目的市场优势。增强团队协作力量，增强消费者的购买信心。思想
