给你一个看看好用不（商业地产开发计算数学模型）
经济增长与商业地产
当人们在谈起经济增长时，很自然就会联想起GDP。但从严格意义上说，GDP只是一个方面，决定一座城市商业能量的指标非常多，具体来说有国民生产总值、人均国民生产总值、社会消费品零售额、人均消费性支出、人可支配支出和居民消费水平等等。
一个城市的国民生产总值为200亿元，总人口为100万，则人均国民生产总值为2000元，而这个城市又是一个消费型城市，人们将收入的相当部分都用来吃喝玩乐，特别是用来吃和穿，社会消费品零售总额达到100亿元，预计社会消费品零售总额中的40%用来吃、穿和玩，则理论上商业地产可以挖掘的市场规模为40亿元。
国际经验说明：在人均GDP达到1000美元的时候，百货商店兴起；达到2000美元至3000美元时，超市兴起；6000美元时，便利店兴起；8000美元时仓储式商店兴起；而只有GDP达到12000美元时，才是购物中心大发展的时代。
计算商业地产开发规模的数学方法：
一个城市的商业地产规模可以根据这个城市所提供的经济数据计算出来，这为开发商商业地产提供了理发的支持点。事实上，我们探讨的只是一种数学模型，使商业地产开发规模能建立在更加客观的数据基础之上。
A＝某项目商业开发面积总值；
B＝城市商业地产年营业额；
X＝项目投资总额
Y＝项目预计年回报率
I＝该城市未来的GDP增长率
N＝项目可承受超前开发的年数
H＝舫平均可承受租金占营业额的比率
T＝项目单位建设成本
则这公司可以计算为：
A＝XY（100%＋I）n
B＝XY/H
城市商业地产开发面积＝投资总额*预计年回报率*（城市GDP增长率＋100%）n/租户平均可承受租金占营业额的比率*项目单位建设成本。
城市商业地产年营业额＝投资总额*预计年回报率/租户平均可承受租金占营业额的比率。
城市商业地产年项目营业额与城市的GDP总额进行对比，还可以衡量出这一标准是否合理。如一个项目的投资总额为20亿元，根据各方面的要求计算出平均年回报率必须达到11%，则项目的租金收入必须达到2.2亿元（投资回报率＝租金总额/投资总额）。而在该城市内，租户对租金占营业额比率的平均承受能力为10%，则该商业地产项目年营业额必须达到22亿样才能达到一个财务平衡的目的。
即（20*11%）/10%＝22亿元。
唑项目本身放开来看，我们可以看到一座城市的实际消费能力是否可以支持如此巨大的消费基础。如果该项目位于国内的一个普通二级城市，其年社会消费品零售总额为60亿元，则项目要求达到年营业额22亿元，则这几乎是不可能达到的目标。从这一点来看，项目的规模明显是过大的，这样的规模是不适宜的。
但是，如果项目建设在一个较大的一级城市，如项目位于广州北京路，则项目年营业额达到22亿元是可行的，从这一点来看，项目的消费基础已经具备了，剩下的，就是看项目如何操作了。
其中，在项目规划中也有一定的超前因素存在，即项目总的开发面积是有一个适度超前的规模，而不必过于保守，因为当下中国正是一个高速增长的前进型社会，即在项目的开发当中保持适度的超前规模、保持适度的空置率是允许的。关于超前开发与审慎开关系，下面的章节中会有具体的阐述，在本计算方法中也得到一定的体现：
即：
M＝适度超前的商业面积
K＝现有可容纳商业面积
I＝该城市未来的GDP增长率
N＝项目可承受超前开发的年数
则公式为：M＝K（I＋100%）n
如通过合理的计算，计算出项目现在可容纳的商业面积为10万平方米，但项目的要求是在5年之内保持领先地位，10年不落伍，而且项目的开发实力及资金条件都具备，则项目的开发规模允许超前5年。根据项目所在城市的GDP增速可以预见，城市在未来五年内的增速将保持在8%左右的增长，则项目适度超痟的商业面积可为：
适度超前的商业面积＝100000*（8%+100%）5＝136000平方米。
根据以上计算，可知适度超前的商业面积为136000平方米，则理论上这一商业面积在第一年投入市场时，将产生36000平方米的商业空置，整体出租率仅73%左右，但随着日后的发展，GDP的空置面积将得到释放，并在第五年时达到100%的出租率。当然，在实际 的运行当中，是不可能照这一规律来刻板地运行的，如一个项目在投向市场时，其产生的弹性空间是很大的，关键取决于其操作的力度和方法，如操作得很，从外部吸入的力量多，则出租率是升到令人满意的程度，而操作不当，则进化论多大的商业面积都可能出租率极低。
在以上的计算方法中，还需要澄清的有“项目单位建设成本”这一数值。
“项目单位建设成本”取决于项目开发的成本和周期，在成本当中，不仅包括土地成本、土建成本、装修成本、设备成本、营销推广成本，还有时间成本。项目开发的周期长短，直接对成本产生较大的影响。项目的单位建设成本，就是总成本分摊到每一平方米面积上的平均单位成本。
以上的计算商业地产开发规模的数学方法，为商业地产的开发建设提供了一个宏观上的参考。正如前面所言，这只是一个理论上的数据，并不能对细节的数据做出最准确的计算。于具体数据的计算还有待于项目建设者根据项目本身的实际情况，进行项目的核算。
