楼市“观望期”还有多长
成业行统计，9月份50个项目集中开盘，开发商期待借传统旺季，解资金困境
新项目大举入市能否撼动楼市，形势不明朗，但与前三月相比有明显好转
自七部委新政出台后，北京房地产市场一直处于低迷状态，不仅成交量大幅下降，观望情绪也弥漫整个房地产市场。消费者观望，期待房价进一步下降；开发商观望，祈祷政策
飓风快点过去。如今，面对新政后第一个金九银十，专家、媒体、开发商、消费者都做出各自不同的判断，既有回暖乐观之说，也有市场继续观望悲观之词。
9、10月份新项目集中入市
“在新政刚实施期间，很多开发商为了应付市场突变，纷纷改变公司经营策略或项目销售策略。有些开发商将原本整体开盘变为部分试销；也有的一再推迟开盘时间，甚至等到现房销售，这些销售策略实质就是‘捂盘’”，北京成业行房地产经纪有限公司高级投资顾问朱永升博士这样向记者介绍，“在‘捂盘’者中，当然不乏一些人将宝押在‘金九银十’的销售旺季，希望借势拉动项目销售速度。”但是也有不少开发商为了解决资金困境，不得不借此东风，希望资金可以快速回流，为此9、10两个月新入市项目数量急剧上升。
尽管相比前几个月，北京市场新盘放量较大，但仍有业内人士认为重头戏还没有开场。“我觉得明年上半年才会进入一个真正的放量期。”中原地产华北区域总经理李文杰这样认为。
开发商
预测市场好转，开始走出观望期
对于9月份北京楼市是否将开始走出观望期，明天地产业务发展中心业务总监陈云峰给出了非常肯定的回答。“国美第一城四期8月下旬开盘，1000多套房子目前只剩下一些尾房了。明天第一城于9月10日开始内部认购，现在每天咨询电话有300多个。
这样的市场反应哪里还有观望？“而同处朝阳北路的天鹅湾项目负责人透露，按照工程进度和推广计划，天鹅湾的正式亮相时间大概在10月底。对于错过金九银十的推广高峰，这位负责人表示并不遗憾，”我觉得下半年整体形势都会比较好，而不单是9、10两个月的时间。“面对开发商的普遍乐观，北京金网络房地产经纪有限公司副总经理林金城的回答可能更为谨慎一些。
“9、10月份相对于6、7、8三个月来说已经走出观望期，但整体市场是否走出观望期现在还不能定论，要到年底才会更加明朗。”他介绍说，11月份中央的经济工作会议会对2005年房地产宏观调控效果进行评估，如果评估的结果是已经达到预期目的，应该不会有后续政策出台；但如果认为预期目标还没有达到，反而造成房地产市场反弹，那么新的调控政策出台不可避免。
“因此还不能说房地产市场整体走出观望期，但是9、10月份应该不会有新政策，市场会呈现稳中有升的态势。”林金城说。
林金城认为，9、10月份肯定会比6、7、8三个月市场总体情况要好，一是新推出的楼盘会比较多，二是总体成交量会比较大，但是平均下来每个楼盘的情况可能会出现较大差异。林金城举例说，以前100个楼盘可以销售100万平方米，现在可能200个楼盘可以销售150万平方米，从楼盘数量和销售面积来说都有较大增长，但是如果算平均数，很多楼盘的销售面积反而减少了。
“尤其是对于市场上在售的老楼盘非常不利”，林金城介绍说，“一些新入市项目在定价方面更加理性，考虑到目前整个市场的情况，一般会选择低开高走，这对于一些已在市场上销售了一段时间的老盘来说会形成较大冲击。”林金城说。
消费者
预测观望情绪依然强烈
尽管开发商们不遗余力对项目进行包装、策划和宣传，甚至推出各种促销活动，但最终的购房者是否买单则是另一回事。如今的购房者早已不是几年前盲目跟进的跟风者，在购买决策前，前思后量。在新政实施后，自用者无疑期待房价尽快降下来，因而先等等再买；而投资者鉴于政策变化莫测，更是谨小慎微，前途未卜时不轻易出手。对此朱永升也认为，尽管新政出台已经3个月，但大多数购房者还是想进一步观察，因为他们相信政策滞后期效应还没有显现，因此“金九银十”的观望气氛预计还会比较浓。
开发商预测市场好转 而购房者仍在观望(图)(2)
事实上，本报近日推出的北京楼市“金九银十”消费调查的结果也印证了朱永升的分析，网络调查结果虽然显示了目前消费者的一些观望态度，但是在记者最近几天走访售楼处的过程中，还是发现目前各售楼处访客量明显多于前几个月。朱永升认为，目前对于客户群应该细分来看，自住型客户是“该出手时就出手”，毕竟期待北京房价大幅下降有点不太现实；投资型客户则是“静中有动”，遇到风险相对较小或达到自身可接受风险程度，也开始出手了。金九银十虽然观望气氛还是很浓，但也应该是市场回暖的开始。
易宪容Pk潘石屹
易宪容：“购房未走出观望期”
针对金九银十是否走出京城楼市观望期，业内的说法不一，日前，记者采访了持有不同观点的代表人物潘石屹和易宪容。
记者：您认为京城楼市是否已经走出观望期？
易宪容：没有，肯定没有走出来。
记者：您认为没有走出观望期的理由是什么？
易宪容：房地产市场观望与否完全是取决于购买者的购买行为，虽然建设部表示近期不会出台房地产政策，但是这并不意味着其他部门不会出台政策，而且政策执行的松紧程度不同都会对楼市造成影响。开发商认为房地产市场走出观望期是为其卖房子摇旗呐喊，而至于是否会形成集中购买需求，买房者是否会响应，都需要时间来检验。目前买房者的观望情绪依旧存在，他们一直认为观望结束的时候也就是房价下降的时候，因此从开发商来说可以说他们走出了观望，但是对于买房者目前就没有走出观望，没有购买力，市场怎么说走出观望。
潘石屹：“完全走出观望期”
记者：您认为京城楼市是否已经走出观望期？
潘石屹：我觉得从9月份完全可以说走出了观望期。
记者：您认为楼市走出观望期的理由是什么？
潘石屹：简单地说，房地产市场走出观望最关键的是政府的政策。从今年3月26号起，文件、政策陆陆续续出台。一直到上个月，建设部刘志峰副部长提出近期之内不再出台新的宏观调控政策。这个声音让人感觉政府肯定要稳定一段时间。其次是房地产发展商已经走出观望。前一段宏观调控的时候，大家的情绪萎靡不振，现在觉得比较稳定。另外就是消费者开始走出观望。如果未来的价格不会跌，会稳定，房子的价格稳中有升，购房者就会买。
我认为从来没有哪个行业会像房地产这样被关注这么多，现在是房地产发展商走出观望期，房地产市场已经有足够的人气了，有足够的注意力了。
