关于人防工程的产权问题

高层下的人防工程大多数被用来建造地下停车场或地下室.我想问大家这个合同应该怎么制定才不会引起以后法律上的纠纷.(是租赁是销售??)
这个人防工程的产权归属到底算谁的?
在<<人民防空法>>第五条中规定."国家鼓励,支持企业事业组织,社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时有投资者使用管理,收益归投资者所有".依据这条简单的定义,可以归纳为"谁投资,谁受益"的原则.
1小区内的人防工程归国家所有.(原因:人防工程是国防的组成部分,因而归国家所有.开发商不能将人防工程出售给业主.并且根据国家政策,减让了开发商在人防工程面积上的土地出让金和有关税费,可以看成是国家间接投资.杂北京市政府[1992]第33号文件和[1998]第550号文件里规定"人防工程系国有资产')
2归开发商和物业公司所有.在开发商与业主的购房协议中并未将人防工程的所有权出售给业主.根据"谁投资,谁受益"的原则.人防工程归开发商.
3归业主共同所有.(原因:根据地上建筑物与土地使用权不可分割原则,地产商已经将全部土地面积分摊至全体业主,小区的土地使用权因此为小区业主所享有.而开发商不在享有该小区的土地使用权,因而也不能享有该小区人防工程的所有权,并且随着房屋销售的完成,业主成为代替开发商成为人防工程的投资者,依法享受有人防工程的所有权,着也符合"谁投资,谁受益"的原则.


请问大家都是怎么解决这个问题的.建设费用应该不应该纳入投资成本里?合同应该怎么跟业主定?谢谢大家!

小区内的人防工程没有必要归国家所有.

国家可以在战争状态下无条件征用人防设施，所以小区内的人防工程没有必要归国家所有.

支持：归开发商和物业公司所有.在开发商与业主的购房协议中并未将人防工程的所有权出售给业主.根据"谁投资,谁受益"的原则.人防工程归开发商.

国家目前还未建立统一的人防工程产权规范

目前商品房开发中结合民用建筑修建的防空地下室的所有权、使用权不明，引起较多矛盾，开发商、物业公司、业主、街道、人防办因地下室的所有权和使用权而引发的纠纷时有发生。
　　此外，由于产权不够明晰，在人防工程开发利用过程中，还出现了过分追求经济效益而忽视防空效能；修建防空地下室和交纳易地建设费形成税负不公平的问题。
　　负面影响不容小视
　　需要重视的是，由于人防工程目前的所有权在某些地区还不甚明晰、使用权责关系和程序不清、受益主体不明确、担保、抵押等派生权利界定模糊，使得人防工程在进一步实现资源优化配置，实现最大效用上面临障碍，在某种程度上影响了投资多元化的进行，难以满足人防工程的长期建设和重点建设的需要，也导致了部分地区人防工程维护的责任主体、维护资金来源不明确或无法落实；利益冲突复杂、难以化解，最终降低了人防工程的防空效能。如华南某市抽样调查的100多个人防工程中，不合格率达到20%以上，其中一大型公用掩蔽工程还被追求经济利益的某购物中心承包商毁坏。
　　此外，现有住宅小区的人防工程几乎80%以上被开发商销售或以所谓70年使用权变相转让产权，除给将来数十年的维护管理和战时使用上带来不便外，还可能造成大量国有资产流失。
　　怎样规范产权体系
　　综上所述，由于国家目前还未建立统一的人防工程产权规范，而各省市对人防工程产权规定亦有不同，如某些省(自治区、直辖市)市将义务内建设的人防工程规定为国有，而有些省份将人防工程确定为建设方所有；有些地方规定为业主共有，有些地区实际上变为开发商所有。因而，通过立法建立健全我国统一的人防工程产权制度，并对工程建设和使用作出明确而具体的规定，势在必行。为此，以下几项工作似应抓紧进行：
　　重新界定人防工程的定义和范围。可将现行人防工程的范畴扩展到一切具备防空效能的地下空间和建筑，并按照其设计或主要使用功能划分为保障防空效能的“人防工程”(狭义)和以平时使用为目的、具有战时防空效能的地下建筑。其中，保障防空效能的人防工程应包括人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程；根据《人防法》要求，有关单位(按规定负担的缴纳义务)修建的单位工程；根据《人防法》规定，按规定比例与民用建筑结合建设的防空地下室。以平时使用为目的，具有战时防空效能的地下建筑应包括：政府的其他部门在修建公用设施(如地下交通干线等)时，兼顾防空效能而修建的；其他投资主体非义务建设的部分，包括单独投资的人防工程和结建过程中“超建”的部分，即工程面积超过了其应负义务的部分。
　　进一步明确人防工程的产权归属。按照国家及军队“明确人防工程产权、保障国防资产，鼓励所有权和使用权相分离，促进社会投资建设和开发利用”的指示精神，应明确规定保障防空效能的人防工程属于国家所有，平时使用为主、兼具防空效能的地下建筑归投资人所有，以防止产权上的不明和纠纷。
　　实行人防工程产权登记和使用发证制度。目前，由于我国地下空间产权问题的操作性立法尚属空白，若按房地产登记的思路对地下建筑进行产权界定，土地使用权如何分摊以及地下建筑与地上建筑的关系问题需要进一步明确。鉴此，可将土地使用权的外延扩展为多层次的、立体的概念，设立地下空间使用权，并明确规定：由建设单位在取得人防主管部门的备案证后向所在地人民政府房产管理部门申请人防工程产权登记；人防工程应当依法取得土地使用权并向土地行政主管部门申请土地使用权(或专门设立地下空间权)登记等。  +2

[ 本帖最后由 阿男 于  2006-6-11  02:49 编辑 ]

学到了，谢谢