包宗华预测2005年地产形势：房价依然会涨

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包宗华预测2005年地产形势：房价依然会涨

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中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华

　　近年来，议论房地产泡沫问题的文章不断见诸报端。特别是今年，有几个外国专家也加入到议论中国房地产泡沫的行列。他们提出了“中国房地产泡沫破裂论”，认为中国的房地产泡沫已经“接近爆炸的边缘”、“将在数月内破裂”。这些论点，与国内持“不能判断我国房地产已经是泡沫经济”的论点针锋相对，使得议论甚是热闹。　　

　　20世纪90年代初，日本发生了房地产泡沫经济破裂；在90年代出现亚洲金融危机时，有的东南亚国家也发生了房地产泡沫经济破裂。这两次泡沫经济破裂有三个共同特点：一是，价格破裂猛跌；二是，房地产发展形势出现大逆转；三是，破裂是伴随着国民经济萧条或金融危机而发生的。我国2005年的房地产形势，是否会像几位外国专家预言的那样出现“价格破裂猛跌”和“大逆转”？对于这样重大的问题，必须做出明确而切合我国实际的回答。

　　在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一，各言其是。为此，就泡沫的释义、“房地产泡沫破裂论”，以及2005年房地产形势，讲几点意见。是为一家之言，与大家共同探讨。

　　关于泡沫、经济泡沫及其释义

　　从17世纪开始，西方国家陆续地发生了泡沫经济事件。与此同时，对泡沫或泡沫经济一词的释义，也逐步定型。几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。我国《辞海》的释义，与之基本相同。也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。比如，在市场经济活动中，通过各种“狂热”的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。这就是泡沫或泡沫经济现象。其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。

　　据记载，最早发生的泡沫经济事件，是1636年在荷兰发生的“郁金香狂”。狂热的人们经过各种哄抬手段，使得郁金香这种花卉的价格发疯似的狂涨几十倍。另一个例子是1719-1720年在英国发生的“南海泡沫”。南海公司制造谎言，声称该公司发现了金矿，使得该公司的股票若干倍地陡涨。以上两个例子，其陡涨形成的远离价值的高价，最终都像泡沫一样地破裂了，因而西方经济学界称之为典型的泡沫经济事件。

　　20世纪80年代，在我国长春发生过一次君子兰泡沫经济事件。经过疯狂的哄抬，把当时每盆几十元、几百元的君子兰花，哄抬到几万元一盆，其中价格最高的一盆，竟达15万元。这种高价，当然会像泡沫一样破裂，最后仍然回到与其价值相近的价格。

　　由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。

　　第一种是泡沫经济。前面举的三个例子，都属于典型的泡沫经济现象。它们有以下共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。

　　第二种是一般性泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。许多专家把它简称为经济泡沫。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的“破裂”和“猛跌”现象，造成的危害也小得多。它的积极方面是在一定程度上调节市场的作用。因此，不要一提到泡沫就谈虎色变，而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫。

　　明确了泡沫的释义和其与泡沫经济的区分，争论就有了统一口径。因为大家都承认经济泡沫会经常发生，就不会否认我国房地产业也会经常发生经济泡沫。由于经济泡沫一般没有明显的破裂现象，而外国专家提出的是泡沫即将破裂的问题，从而把争论集中到我国房地产是否产生了泡沫经济并将迅速破裂的焦点上。

　　“泡沫”释义扩大化引起的混乱

　　长期以来，在西方国家和我国，都认定泡沫现象是价格狂涨而远离价值的经济现象。但是，最近几年，许多作者在发表的文章中，却把泡沫现象包含的内容任意扩大。例如，我国报刊上许多文章讲的房地产泡沫内容，除了“价格涨得过快”外，还包括了“房地产发展过热”、“房地产投资增长过速”、“房地产规模过大”、“住房空置率过大”、“房价收入比过高”、“房地产结构性矛盾突出”、“房地产利润过高”、“房地产业产生的大富豪过多”，等等。几乎把房地产经济活动中出现的各种问题，统统归纳为泡沫现象。有的文章还进一步扩大为，这次我国宏观调控所采取的各项政策措施，统统属于治理泡沫的措施。为此，需要说明以下两点：

　　其一，不能通过曲解来辩解。有的文章为泡沫释义扩大化辩解的理由是：西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》明确指出，“理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义”，既然没有一致同意的定义，我国专家当然有权对泡沫增添内容。其实，西方理论界对泡沫经济现象的意见是一致的。只有对形成经济泡沫状态的定量指标，即其价格离开价值的幅度达到多大才能称为泡沫状态，意见还不一致。《大辞典》仅仅指出理论界对形成泡沫状态的意见不一致，决不能把它曲解为对“泡沫”释义的意见不一致。

　　其二，对不同质的经济现象，应该有不同的表述词汇和治理措施。如果把以上扩大化的内容统统归入泡沫现象而采取统一的治理措施，就会犯大错误。以房地产为例，如果发生了价格陡涨而远离其价值的泡沫现象，主要的治理措施应为：适度加大房地产投资和扩大开发规模以增加供给；增加经济适用住房和低价位商品房的比重以降低平均房价(即结构性降价)；提高宏观调控水平以调控房价和抑制投机。而泡沫扩大化提出的许多内容，例如“房地产发展过热”、“房地产投资增长过速”、“房地产开发规模过大”、“住房空置率过高”等，经济学界历来就使用“发展过热”、“规模过大”和“生产过剩”等恰当的词汇来表述。这些经济现象生产出的产品，不是虚拟的而是真正的物质财富，除极少数报废的产品外，都会陆续出售而投入使用，不会像泡沫一样地破裂。而生产过多、过剩，则是导致价格下跌的重要原因，只能采取与治理泡沫现象完全相反的政策措施。如果硬要把这些内容归入泡沫现象，必定会造成理论上、实施政策措施上和问题探讨争论上的混乱。因此，必须正本清源，坚持对泡沫现象的原有释义。

　　日本实例和我国实际

　　对“破裂论”的否定

　　从1960年至1990年的30年里，日本六大都市的土地价格，惊人地涨了56.1倍(如果从1953年算起，由于基数低，37年里日本全国的土地价格上涨150多倍)，而同期国民生产总值只增长了17.4倍，从而成为一个举世公认的泡沫经济事件。日本在全国性的泡沫经济(含地产泡沫经济和1985年以后日本股票投机狂潮形成的股票泡沫经济)充分地显现后，伴随着1991年国民经济进入萧条期，土地价格开始猛跌，到2001年下降了一半多(注：由于日本地价高涨经历了几十年的积累以及30多年来全国物价上涨等其它因素影响，泡沫破裂后不可能再降回几十年前的基价)。这是一个带有全国性的、从形成泡沫经济到破裂时间拉得很长的、特殊的事件。

　　日本土地价格持续高涨，主要有四个基本原因：一是，日本人多地少，土地奇缺；二是，国民经济持续发展和人口不断增长，对城市土地产生了巨大需求；三是，政府严格控制农业用地转为工业用地，加剧了城市土地奇缺的局面；四是，政府对土地价格猛涨和土地投机，长期没有采取有效的调控措施。

　　为什么日本的地价连续快速上涨了30多年，才形成泡沫经济并开始破裂？主要原因是由于房地产业的特性及其与国民经济的关系。房地产业是国民经济中的先导性、基础性产业，当国民经济进入繁荣发展期时，房地产业会率先繁荣发展；当国民经济进入萧条期时，房地产业会率先萧条。日本从上世纪50年代开始经济起飞，连续30几年国民经济持续快速地增长，对房地产加快发展不断提出新要求，在这种情况下房地产业一般不会出现萧条和破裂的问题。同时，因国民经济持续快速发展而不断地增强经济实力和人民的购买力，对于地价高涨有很大的承受能力，也大大延长了地产泡沫经济的形成和破裂的时间。这30多年里，日本地价平均年涨幅在10%以上，其中超过30%的有两次，一次是1961年上涨53.2%，一次是1973年上涨37.8%。可以这样说，日本30多年地价持续高涨的过程，是不断地产生经济泡沫，并通过30多年的经济泡沫“积累”而逐步形成完整的泡沫经济，并伴随国民经济走向萧条而破裂的过程。

　　日本泡沫经济的实例，既给我们以启示，又有利于更好地分析“破裂论”和2005年的房地产形势。

　　(一)我国的现在与日本国当年有着人多地少和国民经济持续发展的共同点，因而同样存在着地价和房地产价格持续高涨而积累成泡沫经济的危险。从中得到的启示应是，必须进一步加大调控力度，使土地和房地产价格的上涨幅度控制在允许范围以内。建议把年平均涨幅控制在5%以内，以求少出经济泡沫，不出泡沫经济。

　　(二)最近6年，我国平均房价涨幅大多低于5%，只有2003年的涨幅达到12%左右如扣除2003年全国物价上涨过快的影响，涨幅也在5%以上。由于“翘尾巴效应”影响，今年预计房价涨幅仍会在12%左右。虽然近两年涨幅连续超过10%，仍远未达到日本30多年平均每年上涨超过10%以上的实况。但研究和防止经济泡沫，不能停留在全国平均的数字上。我们要看到，近几年有的城市在有的年份已经出现了价格大幅度上涨的问题，不仅有的年份涨幅超过10%，有的年份还超过20%甚至更高。由于理论界还没有对泡沫状态统一的定义，有的专家建议凡涨价幅度超过30%的，就定为经济泡沫。我则建议，应从严格要求的角度出发，把界限定得更严些，比如凡是连续3年涨幅超过10%的，即应视为出现了经济泡沫或经济泡沫苗头而予以及时调控。由于经济泡沫没有明显的破裂猛跌现象，比较容易被人们忽视。要求得严一些，可能较多受益，较少受害。

　　(三)要作出中国房地产会出现泡沫经济并在数月内破裂的预言，必须建立在科学分析的基础上。也就是：在统一泡沫释义的基础上，研究房地产的特点及其与国民经济的关系，研究与中国有许多共同特点的日本产生地产泡沫经济的经验教训，研究中国房地产业和国民经济现实的发展状况。

　　如果对以上问题做了认真研究，就会得出以下结论：第一，在国民经济持续繁荣发展的时期，一般不会出现全国性房地产萧条或破裂的问题。而我国正在为实现全面建设小康社会的宏伟规划而奋斗，要求在今后十几年内国民经济仍将持续以年增长7%以上的速度繁荣发展，并支持和要求房地产业持续繁荣发展以适应国民经济发展的需要；第二，因国民经济持续繁荣发展而增强的经济实力和人民的购买力，对地价上涨有着巨大的承受力，致使日本经过30多年经济泡沫积累才形成泡沫经济并伴随国民经济萧条的重要条件才破裂。我国既有与日本当年相同的国民经济持续繁荣发展的条件，又有比日本年平均价格涨幅低和政府已经予以调控的不同特点而且国民经济不仅没有萧条而是在继续繁荣发展。因此，我国目前不可能出现全国性房价破裂的问题。第三，近几年，我国确有少数城市出现了房价涨幅超过10%甚至20%以上的问题。但因这些城市房价连续高涨超过10%的时间不长(多数不超过3年)，即使这几年有的城市产生了一些经济泡沫苗头或经济泡沫，但都没有“积累”成为可以迅速破裂的泡沫经济。也就是说，从各城市的局部情况来分析，包括去年房价涨得很快并受到外国专家重点“抨击”的上海市，都没有形成会迅速破裂的泡沫经济。

　　2005年房地产形势预测

　　通过上述分析，可以作出以下预测：2005年，我国的房地产价格不会破裂猛跌，房地产业的发展也不会大逆转；相反，我国的房地产业仍将在正确的宏观调控下，以较快的速度持续发展，继续为国民经济的繁荣发展做出重要贡献。全国的平均房价仍然会有所上升。明年宏观调控的主要任务之一，仍然是调控和防止某些城市发展过热和防止某些城市的房价涨幅过高。对于房价，第一步是努力把平均涨幅降到10%以下，然后力争把全年涨幅降到5%以下。

　　看来，持“破裂论”的外国专家，对日本地产泡沫经济的产生和破裂的经验教训，对中国房地产和国民经济发展的现实状况，都缺乏深入的了解和分析。我国政府对房地产发展中出现的各种问题，没有讳疾忌医，而是有针对性地开展了宏观调控，并已在今年取得了初步成效。可惜这些专家对此视而不见，而只凭几个西方国家发生过的典型泡沫经济事件迅速形成并迅速破裂的例子，生搬硬套地用于中国的房地产，作出了中国房地产会在最近形成泡沫经济并将迅速破裂的预言。毫无疑义，这种缺乏科学分析和远离中国实际的“破裂论”，必将通过实践检验而像泡沫一样地“破裂”。

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大雪无痕

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当前状况让各界不安，关键还是在于价格失控，价格失控，从根本上讲还是制度问题，中国房地产从原有的计划状况进入市场，必然有着诸多的不键全，为不少投机者无意中留下了诸多的BUG，巨大的利益将投机推动加速并迅速放大，政府2004年以来，系列动作也是针对投机的控制，这些机制能否起到应有的作用，还需时间去检验，但是不管如何，大方向是定了，房地产行业的规范问题是当前正在靠近的方向，正如发展中的网络技术，虽然总是有BUG，也有不少人因此受到攻击，但是网络技术的成长与成熟却是大家有目共睹的，小困难挡不住发展的大趋势，中国房地产的发展也必然是如此，在不断的修整中前行成长。

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