裙楼底商，你准备好啦没有（转）

裙楼底商，你准备好啦没有

假设按临街的面宽和进深划分裙楼底商，大致可分为两种，一是街铺式，二是卖场式。进深不长的底商，划分成若干独立街铺，直接销售。应该来说，这种商铺类型在市场上还是非常受人追捧的产品。进深较长的话，也就变成卖场。出售卖场常规形式为分割内铺、出售铺位、销售产权等。不管怎样，相比独立街铺这种形式，操作起来亦有相当大的难度。除此之外，我们经常还会碰到一种产品，进深即不短也不长，也就是说，划分成街铺，进深又略显长，按照卖场形式操作的话，进深又略显短。为便于阐述，我们暂且把这类产品的进深圈定在18米-28米范畴之内。
假设以下几个条件成立：
1、 该产品可以规划成进深在18米-28米之间的底商；
2、 因上层住宅电梯井等的原因，该产品划分内铺形式，卖场空间极其不合理；
3、 权衡各种利弊，该产品仍以独立街铺形式面市；
4、 该产品经市场摸底，销售唯一阻力来自面积大、总价高原因；
5、 该产品层高在6米左右；（增加层高，但不增加容积率）
6、 物业开发者利润期望值较高，即不愿意降低价格；
如果该产品按上述情况成立的话，摆在我们面前的只有一条路：解决商铺划分面积过大的问题。综合市场上对此类商铺解决的手法，无非就两种：一是纵向划分，一拖二。层高在6米左右，概念推广“买一送一”，有一定的促进作用，但问题的根本所在没有解决，单个铺位仍然面积过大，总价过高。二是横向划分，一分为二。单个商铺分为两间，临街大间，靠后小间。仔细想想，要解决商铺面积过大，好像也只有这种方法可行。到此，靠后的小间该如何处理？也就成了项目成败关键的问题。
我们可设想的处理手法：
1、 羊毛出在羊身上
小间商铺，全当免费送给客户当办公室、仓库等，然后提高临街大间商铺的售价。这种“花样”实施起来估计效果还不如直接降低售价来的实在些。要知道，这样操作，即对客户吸引力不大，还很容易给物业开发者一个错误的信号，前面大间商铺能以这种价格出售，靠后的小间商铺当然也可以以这种价格出售！为什么要免费？
2、两种产品，两种业态
大间商铺按照前期市场定位，进行正常的推广销售。小间商铺当作为住宅服务的社区内铺，人为开辟另一条内街。因考虑到物业管理的需要，此内铺服务的对象主要来源于楼上的住宅群，当然它的销售价格不能与街铺相提并论。但此类社区型小商铺，因面积小、总价低，往往也受到投资客户的青睐！为提高小商铺的价值，可以把6米的空高再隔成一间小户型，打造“1+1”二十四小时便利店概念。（小户型无法办理产权）即使如此，小间商铺的价格还是会低于临街商铺。
是否还有更好的设想，我们期待市场上出现。事实上，该类型裙楼底商真正难以销售的在于二、三层的商业面积。如何处理好二、三层商铺与一层商铺的关系，最终实现销售，才是难中之难！换句话说，高层建筑的底商利润实在是诱人，但如何轻松的吃到这块蛋糕还是要费一番心事。
裙楼底商，你准备好啦没有！

顶下~~~

换思路解决斑竹的裙楼底商问题！！！

小弟不才，斗胆给斑竹一点设想。前面斑竹说的够多的了，本人在此不再一一道来。其实，如果条件允许的话，可以从规划上解决这一问题。如在内侧的铺面再行规划一条内廷步行街道（小区内），将沿街铺面一分为二，经营业态内外有别，不失为良方。

还可以

说的不错

我正好碰到

版主说的两种方法我都试过,效果不佳啊,做内街式商铺,由于有电梯井定在中心,不好分割,如果从中间一隔,变成内外两截商铺,朝小区内的商铺由于小区消费规模不够根本没人关注,离我们项目200米远的一个项目做了试验品,十七万方的小区里铺无人问津,朝马路的独立商铺已经装修营业了,
我们项目进深为22米,实在是头疼

一家之言，值得斟酌
本人经历的一个项目
原来做规划时准备按照一分为二的方式
即前后都是商铺
结果临近开盘
根据同准客户的沟通
发现准客户普遍倾向于合二为一
即中间的隔墙不做了
将前后两个商铺打通
因为前商铺临国道
后商铺是小区内街
这样一来 整个商铺都成了临国道商铺
卖完后一盘算
呵呵 比原来一分为二的方案多赚了近三分之一
赚钱多才是硬道理啊！！！
当然 什么都是因地制宜
插言几句
仅供参考而已