经济适用房在未取得预售许可证的情况下如何收取诚意金?请各位帮忙出谋划策!

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2006-6-20 16:31 11^# freebird510231

xyqhq
上尉
请问赞成?

2006-6-21 10:19 12^# freebird510231

呵呵,没有更多的人有兴趣?

2006-6-21 10:23 13^# freebird510231

项目营销提案

一、营销目标
在整体销售价格建筑面积2600元/平方米的基础上，实现以下两个目标，一是开盘前收取500万款项，二是预售许可证颁发当日至下月底实现总套数的80%销售率。

二、营销整体策略与思路分析
（一）项目的主要目标客户群体分析
1、项目周围的自然客户。
2、项目周围的拆迁客户。
3、沙区年轻一代过渡性置业。

（二）完成目标的主要抗性分析
在开盘前收取500万的款项，以每户3万计，基本需要167户前期下定客户，如以每户2万计，则需要250户下定客户。而开盘后至下一个月要达到80%的销售目标，成交约400套，需要2000名以上的客户积累。
所以，要达到以上目标，主要需要解决三个问题：一是项目需要足够的“诱惑”促使客户下定；二是需要做较大力度的推广寻找足量的潜在客户；三通过合理合法的销售方式促使潜在客户的下定，最终成交。
（三）整体策略与思路
1、在项目整体价格建筑面积2600元/㎡不变的前提下，实现低开高走的价格策略。
前200户以建面2500元/㎡的均价入市（其中前100户均价2480元/㎡，100-200户均价2520元/㎡），在项目收回500万款项后至项目销售80%以前，以2600元/㎡的均价入市，在项目销售达到80%以后，以2800元/㎡的价格入市。
2、在确定以上项目价格的主要诱惑以后，建议有针对性、有节奏的选择高性价比的媒体强势推广，推广费用控制在总销售金额1.2%以内,预计总费用约在120万。各阶段的主要推广费用与主要推广方式如下：
阶段主要推广方式推广费用准备工作
正式收取订金前
（7-8月）户外广告/导示系统/车内挂旗/外接待中心/关系营销户外25万，导示10万，车内挂旗2万，外接待3万，资料：3万，合计43万销售中心开放/相关销售道具、资料、人员全部到位
正式收取订金-开盘
（9-11月）报纸（通栏为主）/定点派发单张/房交会/短信报纸：10万，房交会3万，样板房20万，合计33万确定具体销售价格/具体房号测绘面积/四证到位/样板房（两套）
开盘-销售率80%
（11-12月）报纸（通栏为主）/车内挂旗报纸：8万，车内挂旗：2万，合计10万。预售许可证。
销售率80%-100%
（2007.1月-3月）报纸（通栏为主） 5万提价2800元/㎡
合计 91万（另售房部的装修、布置、模型等20万，预留9万作备用）
3、销售方式的建议
（1）会员入会的形式，一房客户入会交纳2万，二房客户入会交纳3万，可退。入会客户签订入会协议，明确具体的房号、价格、付款方式、优惠等。
（2）在项目收取金额达到500万以后，价格提升2600元/㎡，订金可以根据情况改为1万/套。
（3）开盘签定认购或直接签定合同。到时可根据实际情况，灵活采取交二缓一的付款方式，以促进成交。