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四川绵阳恒信房地产开发有限公司
《恒信花园》住宅小区项目




可
行
性
研
究
报
告





四川省恒宾房地产开发有限责任公司
二00一年十月十二日







目  录

一、项目概况
二、环境分析
三、市场现状及趋势分析
四、市场前景分析
五、规划设计思路及要点
六、投资估算及效益分析
七、项目实施建议





















一、项目概况
（一）、项目名称：《恒信花园》高尚住宅小区
（二）、项目建设地点：四川省绵阳市游仙区沈家坝李杜祠侧
（三）、项目性质：商品住宅、商场、会所、配套设施及环境景观工程等
（四）、项目业主：
   恒宾集团四川绵阳恒信房地产开发有限公司。法人代表：林子斌
（五）、建设项目主要技术经济指标：
   红线内总用地面积：20581平方米
   总建筑面积：51824平方米（计容积率占49824平方米）
               多层住宅：26439平方米
               高层住宅：20784平方米
               商场、会所：2000平方米
               架空层：600平方米
               半地下室车库：2000平方米（不计容积率）
   居住户数：382户
   家庭系数：3.5
   居住人数：1337人
   容积率：2.421
   建筑密度：26.91%
   绿地率：38.1%（未含屋顶及露台花园）
   车位：半地下车位        个，架空层车位    个，地面车位32个。
   户型：共26种户型，80—220.87平方米，从二室二厅单卫至五室三厅双卫。
   层数：1—6层（6跃7）住宅20个单元，部分为错层，一梯二户砖混结构现浇梁板全坡屋面；1—11层（11跃12）电梯住宅三个单元，一梯三户异形框架柱结构；1—15层框架结构，一层为商场，二层为会所，三至十五层为住宅。
   消防设计：本区建筑为一、二类建筑，建筑的耐火等级为一级。
   配电：本工程系TN—S系统，建筑物按三类防雷建筑要求设防，电源为双电源。
   抗震：按6度设防。
   弱电：电话每户两门。
   有线电视信号接自城市有线电视网，100平方米以下住宅为两个用户终端；100—140平方米以下住宅为三个用户终端；140平方米以上住宅为四个用户终端。
   保安防盗报警系统：住宅各户设可视对讲电话，每户户内安装室内机，并与物业管理中心联网；每户户门设门磁一道，主卧设紧急按钮一个，厅设红外、微波双监探头一个，厨房设可燃气体探测器一个，并与物业管理中心联网；小区设红外监控系统。
   自动抄表系统：根据绵阳实际可增设自动抄表系统。

二、环境分析
（一）、区域分析
绵阳市是四川省的第二大城市，又是西部最大的科技城，随着西部大开发战略决策的实施，绵阳科技城的建设，这无疑为绵阳市的大发展提供了难得的历史机遇和发展契机。
城市建设是西部大开发中基础设施建设的重点，而房地产业的发展又是城市建设的支撑点和新的经济增长点，还可进一步改善城市居住环境和美化城市。因此，必将大大带动绵阳房地产业持续、稳定的大发展。绵阳市政府为了招商引资、发展经济也必将出台一系列更为有利于房地产开发的配套政策，这会给在绵阳的房地产开发注入新的活力。
绵阳距四川省省会成都仅100多公里，成都作为中国西部地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，对周边地区经济发展的辐射作用和带动作用将是十分明显的，绵阳市将受其益。
鉴于此，在绵阳投资房地产是适宜的。
（二）、区位分析
恒信花园位于绵阳游仙区沈家坝四川省文物保护单位——李杜祠侧和富乐山风景区边缘，紧临芙蓉溪，一环路环绕而过，青山绿水相得益彰，区域空气质量良好，具有较好居住生态环境。附近有历史文化名胜：碧云寺、北亭、李杜祠、富乐山、越王楼等，人文、自然环境厚重、生态环境良好，适宜修建高尚的居住社区。
项目所处地段的市政设施已基本完善，道路畅通，但游仙区的开发建设才启动不久，社区的相关配套如公交、医院、学校、大型商场、专业市场很少，基础设施还有待完善，再加之受绵阳人对居住点的选择习惯的影响，此地人气尚不足，再加之游仙区沈家坝区域已开发的小区由于户型组合单一、环境景观无法吸引购房人来此安家置业而造成房屋空置率较高。对此，我们在项目规划方案设计中予以了重点弥补和提升，以此来吸引消费者、刺激消费者的购买欲望，提升该社区的环境和人气。

    三、绵阳房地产市场现状及趋势分析
    从总体来看，绵阳房地产市场现状主要具有以下特点：
    （一）、绵阳市区现有房地产开发企业112家，发展商实力悬殊明显，大型开发商少，中小型开发商多。开发面积总量在5万平方米以下的多达70多家，中档次楼盘竞争激烈，高档次楼盘品牌不突出。
    （二）、商品房开发总量、交易总量连年持续增长。
    1、截止2000年底，绵阳商品房开发总量达242.2万平方米，其中：
已竣工验收的房屋建筑面积为127万平方米，占开发总量52%；
在建工程的房屋建筑面积为105万平方米，占开发总量43%；
烂尾楼建筑面积为10.2万平方米，占开发总量4%；
多层住宅为157.5万平方米，占开发总量65%；
高层住宅为24万平方米，占开发总量9%。
    2、2001年1—7月商品住宅及营业用房开发量为90万平方米，上市量为52万平方米。其中：商品住宅为44万平方米，销售量为21万平方米，营业用房上市量为7万平方米，销售量3.8万平方米。房地产交易总金额1.9亿元。
       在总体销售的商品住宅中：
  均价在680—950元/平方米的住宅，占上市总量的31%；
  950—1300元/平方米的住宅，占上市总量的38%；
  1300—1700元/平方米的住宅，占上市总量的16%；
       1700—3000元/平方米商品住宅（主要是电梯公寓），占上市总量的15%。
    3、营业用房：2001年1—7月新上市的营业用房7余万平方米。价格在1800—3000元/平方米的营业用房销售率95%（如开元场、沈家坝、平政桥、御营坝、高新区等临街小区的商业门面），月租金一般在8—12元/平方米；价格在2500—4500元/平方米的营业用房销售率为90%（一般是小区地段一般，但口岸较好的铺面），月租金一般在15—25元/平方米；价格在4500—8000元/平方米的营业用房销售率为75%，主要在五桥内某些特殊地段；价格在8000元/平方米以上的营业用房主要集中在市中心商业繁华地段。
    （三）、普通住宅居主导地位，购房讲求经济实用。2000年绵阳人均可支配收入仅为6千余元，绝大多数购房者只能承受中低价位的住房，高收入阶层居民占总体比例不高，多集中为政府官员、集团公司白领、个体户、高新科技人员，多为自己居住，住房投资意识相对滞后。
    （四）、别墅不被看好，高层积压严重。高收入阶层在绵阳所占比例不高，因此别墅仍属边缘市场；高层电梯公摊较大，实用面积较小，物管配套普遍跟不上，加之有些开发商承诺的配套设施未能兑现，造成消极影响，最终让众多购房者望楼生畏。绵阳目前高层住宅开发量24.08万平方米，空置量17万平方米，空置率高达70%。
    （五）总体规划设计水平低，住宅设计缺乏档次，风格单一无特色。
    （六）、小区内环境营造仍未引起足够重视。大多数楼盘绿化率普遍不高（最多35%），小区环境单一，景观基本上是以“草地+树”为主，无特色景观。
    （七）、物业管理普遍落后。相当多的楼盘对物管管理的认识非常肤浅，认为“物业管理”就是“管理房子”，物业管理内容单一，社区活动单调，社区凝聚力不强，物管没有品牌可言。
    （八）、供需矛盾、结构失衡。一方面写字楼、商场积压严重；另一方面老百姓又不易买到称心如意的住房。
    绵阳房地产市场发展趋势分析：
    （一）、中低档住宅是普通老百姓的首选。因价格和付款方式比较灵活而容易被中低收入家庭接受，交通方便、配套设施完善、绿化率较高而建筑密度较低的小区将会受到广大消费者青睐。市民们普遍看好沈家坝片区、开元片区、高水片区的居住小区。
    （二）、房地产业的竞争将进入品牌时代。现阶段较有影响力的房产公司如富临、中房、长兴、亚东等已推出各自的精品楼盘，标志着绵阳市房地产业开始向品牌方向发展，品牌形象将使房地产公司的销售业绩明显上升，精品楼盘将出现市场，提升房地产市场开发水平。
    （三）、物管水平将大幅提高。物管水平、物管品牌将成为下一阶段竞争的砝码。
    （四）、成片开发、配套齐全、一次成型的住宅小区将更受欢迎；密度大、容积率高、配套不齐的小规模小区将面临压力；单体楼盘将受到市场排挤。
    （五）、大众住宅消费水平将逐渐提高。消费者买房将从只关注质量和价格很快过渡到综合考虑规划设计、景观、绿化、物管、配套等全方面因素，住房需求将很快提高。
    （六）、集团购买力将增强，但消费者自主选择余地更大。
    （七）、住宅消费将呈现版块区域，不同区域将形成不同居住主题。
    （八）、随着外地开发商的介入，竞争将更激烈，楼盘推广、营销手段将不断提高，消费者面临更多的选择机会。

四、项目市场前景分析
（一）、项目SWOT（优势、劣势、机会、风险）分析
   项目优势
    1、项目地处游仙区，依山傍水，人文、历史、自然、生态环境优越，交通方便，适合修建高档次居住小区。
    2、项目规划一流，设计水准领先绵阳房市，小区环境规划首屈一指。
    3、绵阳政府、金融部门大力支持项目开发，社会各界对项目期望较高。
   项目劣势
    1、项目周边配套设施不全，公交、医院、学校、大型商场、专业市场很少，商业不旺，居住人气不旺。