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2、项目用地极不规则，项目背后修建的住宅档次较差，直接有损项目形象。
    3、项目开发成本较高，价格将成为销售瓶颈。
    4、项目离市中心较远，市中心居民看楼不方便。
    5、项目是期房销售，而竞争楼盘多为现房。
   项目机会
    1、绵阳缺乏真正意义的精品楼盘，社会各界期望高档次精品楼盘在游仙区出现。
    2、项目周边竞争楼盘销售情况普遍一般，除富乐城市花园销售业绩较好外，其余楼盘空置率较大，有些成为死盘。
    3、绵阳媒体对游仙区居家优势作了大量的前期宣传。
    4、绵阳消费者群体性居住习惯较为明显，如能在项目推广时达到良好的口头传播效应，将产生集体或集团购买。
    5、绵阳市、游仙区政府采用的购房入户政策将吸纳更多的二级县市人口进城购房。
    6、绵阳各楼盘在小区环境、社区文化、物业管理等“软性”因素上相当落后，而这些正是我公司开发的强项。
   项目风险因素
    1、推广风险：项目最大的风险是推广风险。推广过程必须紧凑连贯，一气呵成，短期内达到迅速旺销，同时形成良好的口头传播效应，才能促成良好的销售业绩。否则按照传统的“一慢二看三通过”的推广方式，项目将陷入打“持久战”的尴尬境地。
    2、价格风险：价格风险将是第二大风险，价格太高将直接阻止消费者的继续咨询，直接打消购房念头，项目开盘应低价入市，小幅逐步上调，以低价吸纳人气，以提价提开品牌号召力，达到“越买越涨”的良好势头。
    3、竞争楼盘高达70%的空置率将对项目造成间接威胁，一旦空置楼盘大打价格战，项目开盘将受到阻力。
    4、项目规划中的商场出租可能性大，占有资金利率高。
    5、项目入市时间需谨慎考虑，建议项目形象推广完整，势已足后再强势入市，引爆绵阳楼市。
    6、绵阳市民对拖欠工期极为反感，项目前期可进行承诺，以保证品牌形象。
（二）、价格分析
    价格因素将是项目销售的瓶颈，市场、竞争者、项目自身因素将影响项目销售定价。
    1、市场
    绵阳目前房地产市场不同层次均价为：
    经济适用房：市场均价850元/平方米，预计今年价格将有30—50元的涨幅。
    中档住宅：市场均价1250元/平方米，预计今年价格保持不变。
    高档住宅：
    ①多层（6层以下）市场均价为1620元/平方米，今年预计每平方有50—100元的涨幅：
                花园小区  富乐城市花园   山江花园   亚东山水御苑   富临阳光新城
    ②高层分为两种情况：
      15层以下，市场均价为1850元/平方米，目前普遍业绩不佳：
                      世家豪苑     长庆滨湖花园     富乐大厦     宇隆大厦
      15层以上，市场均价为2300元/平方米：
                    富临外滩花园  三鹏广场    金阳公寓    勇拓洋楼    嘉来华庭

    2、竞争者
    选取花园小区、富乐城市花园、山江花园、亚东山水御苑、富临阳光新城为我司项目竞案，其起价示意图为：
            花园小区   富乐城市花园    山江花园    亚东山水御苑   富临阳光新城   
    以上楼盘均为砖混结构，部分楼盘（如花园小区）起价不包括86元/平方米的附加费（城建配套、天然气入户、物管维修基金等）。
    3、项目价格评估
    综合考虑项目特色与风险：
    1、我公司项目一期以1580元/平方米左右开盘，开盘均价为1650元/平方米，根据销售进度小幅攀升3次，每次提价60元/平方米，销售后期均价达1830元/平方米，同时为二期销售作铺垫（以上价格不包括附加费），如图所示：

多层        起价        最高价        均价        销售比例        总均价
开盘价        1580        1720        1650        40%        1710
提价一次        1640        1780        1710        30%       
提价二次        1700        1840        1770        20%       
提价三次        1760        1900        1830        10%       

    2、二期高层在一期品牌和销售业绩形成之后，承接高档次、高价位的走势，以1800元/平方米左右入市，提价2次，每次提价100元/平方米，不同单元层差20—40元不同（以上价格不包括附加费），如图所示：

高层        起价        最高价        均价        销售比例        总均价
开盘价        1800        2000        1900        20%        2025
提价一次        1900        2100        2000        50%       
提价二次        2000        2300        2150        30%       

    前景分析结论：
    1、目前绵阳市场楼盘问题太多，缺乏真正意义的精品楼盘，项目开发如果能博采众长、以人为本，开发过程中导入全程精品意识与顾客满意理念，将引导绵阳高档楼盘开发方向，大幅提升绵阳楼盘开发水准。
    2、用有效的品牌形象推广来提升消费者心理价位，用一流的产品品质来打动消费者，用物超所值的实际价位来产生实际购买，再用项目后期物管来巩固项目品牌，项目销售可以产生预期业绩，并树立公司品牌。

五、规划设计思路及要点
（一）、设计原则与要点：
1、从李杜祠到院落围合
本项目与李杜祠相邻，如何与之相协调和表达这种关系，是规划设计要解决的一个问题。设计师通过空间组织从传统的院落到现代街区围合，立面风格采用田园坡屋顶等方式来予以解决，低密度豪华住宅围绕中央庭园而建，采用“小围合”又围而不合，流线形布局，高低错落的变化，使整体外形增添优美的层次感，从而营造出饶富韵律的和谐美。
2、人车分流——竖向分离与交通组织体系
鉴于地块较小，为营造安全闲静的人居环境，采用了私车入库的停车方式，从而在有限的组团空间内，创造出人车完全分流的良好环境，并形成了完整的步行系统。
3、开敞式的步行景观街——社区配套与市场人气的提升
社区融入了现代管理的开放理念，增强了与市场的衔接，通过现代科技智能，实现“隐性”管理。
4、商场、会所的设计——与社区一体化的社区中心
5、高层住宅的引入——以满足可能增长的市场需求
（二）、总体规划结构
1、平民理念与现代街区模式的结合
随着国家住房信贷政策日益成熟，普通市民购房成为未来市场主流。规划方案以人为本的平民思想，推出街区邻里、庭园共享、购物交往、市民广场等市俗生活概念与空间结构。
2、街区邻里结构与分期开发模式
考虑到分期开发的因素，借鉴西方街区式邻里的居住形态与空间结构，将本区划分三个街区邻里，其中：
1号街区：多层住宅街区
2号街区：多层+高层街区
3号街区：高层+商场、会所社区中心街区
三个街区通过生态绿化步行轴及景观步行街联系在一起。
（三）、理性有序的交通组织系统——人车竖向分离
区内车行主要由外部环路，通过辅道进入街区半地下室车库、半露天的地下停车库是引进新加坡创新概念，拥有最佳的采光通风及绿化景致，为区内人员的生活引进更多绿意悠闲。
开敞式景观步行街，利用消防通道布置，并在街区入口放大，形成节点空间序列。
绿化生态主轴的设计形成了一系完整的生态园，从而将各街区连接成统一的整体，联系各邻里单元空间。
步行系统贯穿整个小区，并与街区的庭院步道、区内园林系统、公建系统（社区中心）相结合，以鼓励休憩、散步、晨练、儿童游戏等人居活动。
（四）、环境理念
步行空间与街区绿化生态庭院——主轴上布置大量景点及人居软环境——是将来销售卖场的主要展示场所。
朝向与自然通风——东南、西南向为主，组团围而不合，形成风口，局部底层架空亦有利于自然风对流。
防噪采用双层玻璃措施减弱城市路的噪音影响。
（五）、建筑
1、平面设计：一梯两户的多层、一梯两户、一梯三户的高层及多种户型平面的组合，且平面强调客厅、餐厅及主卧室均面向庭院，间间见亮，通过大面积开窗、凸形窗、转角窗面向庭院，培养住户交往。
2、立面与体型
田园坡屋顶与现代构成主义的建筑手法，材料朴实、亲切、传统线角，阳台栏杆简练轻巧，并通过一些节点构造，使整个立面形象清新典雅又现代。楼梯入口设置门厅作为过渡空间，丰富了立面形象，提高了住宅档次。
建筑风格采用现代纯净的理念，在与住宅田园人居的建筑形象对比中独显时代生活的现代本质，设计了大面积景观水池及树木，充分体现其生态观。
3、为给客户进行室内二装设计自由选择的空间，设计时对厨、卫作初装，室内其余部分为清水（公共部分除外），待客户购房后，物业管理公司再为客户提供菜单式室内装饰服务。
（六）、结构
绵阳地区的地震基本裂度为6度，多层采用砖混结构现浇梁板。
高层采用异形框架柱结构和框架结构。
小区的整个规划设计强调了人与建筑、人与环境、人与自然的和谐统一，较充分体现了建筑与人友善，家是自由放松的空间以及建筑的内在功能对人的关怀。四季花开、新风扑鼻、阳光灿烂、景观开阔，这一切都是现代文明的体现。
（七）、物业管理
结合未来高尚小区的发展趋势，对物业管理模式、小区智能化给予了充分的关注。
社区空间——纯公共领域，鼓励人们停留交往，主要包括步行道、广场等。
邻里庭园——半公共空间，车辆禁行，步行者可以进入，但有保安巡视，邻里庭园由步道相连，形成序列式共享型园林空间，可作晨跑、休闲等之用。
私家花园——属纯私人空间，遍植花卉，但仍鼓励邻居交往。
在小区外围墙上设置红外扫描监视系统，住宅内设呼救按钮，每户有可视对讲，直接与保安总控室相联。
商场、步行通道入口采用住户磁卡制度，有效地控制外来人员的进入，达到“隐性”管理。

六、恒信花园项目投资估算
（一）、费用组成                                                                                        8628.89万元
   1、土地费用                                                                                        950万元
   2、前期工程费用
      ①规划、设计、可研、水文、地质勘察费                                150万元
      ②“三通一平”费用（市水、市电、道路、平整场地）        305万元               
      ③报建规费                                                                                                290万元
   3、基础设施建设费
              ①总平面（水、电、道路、排污、路灯工程费）                        145万元       
      ②绿化工程费                                                                                        150万元
      ③弱电工程费                                                                                        150万元
   4、公共配套设施建设费(门楼、广场、步行街、围墙)                150万元