zj7208

5、建筑安装工程费                                                                                        4666.89万元       
      ①住宅
            26439.42平方米×650元/平方米+20784.77平方米×1100元/平方米=4004.89万元
      ②商场、会所
                  2000平方米×1100元/平方米=220万元
      ③架空层、半地下车库       
        600平方米×700元/平方米+2000平方米×1200元/平方米=282万元
      ④电梯5台                        32万元/台×5台=160万元
   6、管理费用                        200万元
   7、财务费用                        712万元   （5000万占用资金计两年，年利率7.12%）
   8、销售费用                        200万元
   9、其它费用
      ①售楼处、样板房                                                        100万元
      ②招标管理费、工程监督、监理费                        60万元
   10、不可预见费                                                                400万元
（二）、成本测算
   1、面积组成
①多层住宅                   26439.42平方米               
②高层住宅                   20784.77平方米
③商场会所                   2000平方米
④架空层                     600 平方米
⑤半地下车库                 2000 平方米
   2、建安工程成本
①多层住宅                   650元/平方米               
②高层住宅                   1100万元+160万元/20784.77平方米=1177元/平方米
③商场会所                   1100元/平方米
④架空层                     700 元/平方米
⑤半地下车库                 1200元/平方米
   3、建安工程外成本                3962万元/51224.19平方米=773.46元/平方米
      注：架空层面积未进入此项分摊
   4、总成本分摊
①多层住宅                        1423.46元/平方米       
②高层住宅                 1950.46元/平方米
③商场会所                        1873.46元/平方米
④架空层                                1473.46元/平方米
⑤半地下车库                1973.46元/平方米
（三）、效益分析
   1、计算期：本项目计算期按3年计算，其中建设期2年半、现房销售半年。
   2、营业收入
      ①销售收入：
      a.多层住宅                26439.42平方米×1710元/平方米=4521.14万元
      b.高层住宅                20784.77平方米×2025元/平方米=4208.92万元
      c.商场会所                2000平方米×3000元/平方米=600万元
      d.半地下车库        50个×30000元/个=150万元
      ②售价外另加收87元/平方米，则49224.19平方米×87元/平方米=428.25万元
      ③上缴天燃气费用                382户×3800元/户=145.16万元
      ④营业税及附加税                9480.06万元×7.3%=692.04万元
      ⑤总收入                                ①＋②－③－④=9071.11万元
       3、开发成本                                8628.89万元
   4、毛利润                                        9071.11万元－8628.89万元=442.22万元
   5、资金来源计划分布
   自有资金占28%即2400万元，贷款占30%即2600万元，售房收入占30%即2600万元，施工单位垫资12%即1000万元。
   6、自有资金投资利润率：442.22万元/2400万元=18.43 %（低）       
   7、造成投资利润低的主要原因中关键的是高层住宅开发成本高于销售价格73.29元/平方米，另外为了增加人气而修建的步行街和营造的环境景观相应也提高了成本，从而出现大幅度的减收。

七、项目实施建议
（一）、总体运作思路
总体规划、分期开发；整合推广、因地制宜；舆论造势、立体促销；突出优势、提升形象；强化管理、控制成本。
（二）、营销推广建议
1、项目营销推广要充分利用绵阳政府机关对项目开发的支持与绵阳媒体的大力关注，在项目推广前期进行广泛的舆论造势，形成广泛的社会舆论和良好的口碑效应，为销售宣传打下基础，同时吸引集团购买。
2、项目销售的是期房而竞案多为现房或准现房，期房尚未形成实物，销售过程中说服消费者难度较大。建议尽快修建售楼中心与样板房，样板房的装修摆设方面应该人情化、亲情化，以实景打动购买者。
3、低价入市，小幅攀升。低价到底低到什么程度，建议在形象宣传之后、认购之前举办公关活动，同时进行市民调查，现场收集目标消费群心理价位，统一分析，并按此价位得出实际的开盘价，是较为稳妥的市场价格。
4、促销采取全方位立体促销方式，电视、报纸、户外、公关、DM、现场口头促销等应尽量采用，建议先对绵阳媒体作详细了解和分析。
5、消费者认知的重要性远大于事实，过度推广有时会适得其反，所以推广应注重口碑效应的有效性。建议针对绵阳有号召力和影响力的机构（如政府机关、媒体、高收入单位）直接投递宣传资料，通过他人为项目作宣传。
6、一期营销推广建议采用“前期蓄势待发，中期强势推广，后期迅速扫尾”的推广模式。项目前期通过各种宣传途径，使项目在消费者心目中的品质不断提升，形成高品质高价位的惯性判断和广泛的口碑效应，而不公布销售价格，开盘之日公布销售价位，通过项目的低价位与消费者心理价位的落差引发购房热潮并顺势提价，营造好房供不应求局面，短时间内强势销售，同时媒体妙作楼盘热销优势，后期通过公关活动和居家理念的宣传，巩固项目品牌形象，并迅速清盘。
一期销售推广具体方案为：
蓄势待发期：
时间：项目动工——开盘之前
内容：项目形象设计与应用；各种方式宣传楼盘形象、品质；销售前期准备工作；工程配合凸现楼盘品质。
宣传诉求点：高品质带来好生活（高水准的规划设计；良好的环境；优秀的管理；卓越的品牌；舒适的居家理念等）。
注重点：精彩亮相；高起点、高层次；售价保密；宣传内容与品质配合；营造消费心理落差；形成口碑。）
强势推广期：
时间：开盘——项目内外装修阶段
内容：全方位促销；引爆楼市；强势推广。
宣传诉求点：高品质、低价位、物超所值、好房供不应求、人居恒信有恒产。
注重点：完善售楼中心各项准备工作；合理定价和控制销售户型推出的比例与时间；营造现场销售氛围；广告的配合；工程的配合。
后期：
时间：内装装修阶段——项目竣工
内容：以活动展示楼盘居家魅力、实惠处理尾房、清盘回收资金。
宣传诉求点：成熟居家魅力；佳房嘉年华；实惠让利反馈大众；二期将隆重登场。
注重点：公关活动与媒体配合；软性文字宣传；口碑效应的延续。
（三）、成本控制
为了保证恒信花园项目的工程造价控制在投资估算的成本附近，特提以下几点建议：
1、工程严格实行招投标，施工企业应降级取费。
2、结构上与设计方商量，在满足使用功能的条件下尽量减少异形柱框架结构。
3、坡屋面表面选材要充分考虑成本。
4、待地勘报告出来后，对基础形式的选用要认真考虑。
5、三大材、部分未计价材料由甲方定质定价，施工单位购买。
6、施工单位除具备相应的资质条件外，尚应具备一定的垫资能力和融资能力。
7、小区各种配套设施和各项工作的开展应严格控制在估算成本以内开支。

二00一年十月十二日