求助：写字楼营销思路，各位大侠给改改

xx大厦推广方案

一、        项目简析
二、        项目定位
三、        营销策略
四、        广告计划（略）

一、        市场及项目简析
1、        市场简析
写字楼对xx市来说是一个新兴事物。高档次写字楼在xx市xx大厦目前是第一家。在老城区里一些写字楼的潜在用户主要有三种方式存在：
①        租用事业单位处于闹市区的办公楼;
②        租用二层商铺，一层租1-2间，二层租用若干间;
③        租用住宅;
    因此形成租金较低、办公条件档次较低的局面，很多已不能满足企业壮大的需要，发展高档次写字楼成为一种趋势。
   浙江省内地级市写字楼租金多在0.8元/平方米·天以上，而xx市租用商铺或低档写字楼的租金在0.5-0.7元/平方米·天左右，租用住宅的则更低。
随着xx市城北新区的发展，政府规划了一大批写字楼，并给予予很大的扶持政策。一方面客观上满足了写字楼市场的发展，另一方面也同样增加了竞争对手。
根据以上情况，未来几年内高档次写字楼的用租金将在0.6元/平方米·天以上缓慢上升。预计未来四年内，随着新区写字楼的大量增加，将引起总体租金的停滞或回调。
   因此客观上也要求我们xx大厦把握机遇，早日建成、早日交付，走在市场的前面。
2、         项目简析
①xx大厦位于XX路与XX大道交叉口中，是一座现代化、高品质的写字楼。该楼建筑面积3.4万平方米，为21层建筑物。其中裙楼四层，主楼17层，层高    楼高    。xx大厦写字楼依托城市中心北移，城市CBD中心的建设应运而生。
②项目优势
区域优势   xx大厦所处的xx市城北新区内集中分布有政府机关、大型购物中心、高档宾馆、写字楼，聚集了xx最先进的市政设施、商务设施、娱乐设施、文化教育设施及居住设施，是未来xx市政治、经济、文化、商贸的中心。区域优势十分突出。
配套优势  xx大厦以全新写字楼设计理念打造，充分考虑发展要求。外观上现代、气派，建筑材质选择上精细、高档，内部智能化程度高，楼宇配套的停车位充足，5000平方米景观广场气度不凡。

二、        项目定位
①形象定位   xx市首席5A甲级写字楼
②功能定位   高品质、智能化商务楼
支持点：  xx市第一座5A级写字楼。
          城北新区标志性建筑
           城北新区定位于xx政治、文化、商贸中心
③目标客户群定位   xx市内中型企业，市内金融类、贸易类、中介机构、物流、高技术、投资类。
特别是：市区保险公司、律师、审计师事务所、贸易公司、金融服务公司、个体投资者。

三、        营销策略
1、        整体出售与分拆出售并举
针对写字楼整体价位较高，采用低区散卖、高区整层出售的办法。
2、        建立员工餐厅、共享会议室等开发xx大厦商业、商务功能
开发xx大厦裙楼的商业功能   xx大厦二、三层全部预留，二层开辟为员工餐厅、休闲茶吧、共享会议室。三层可做酒店或其他商业用途。（共享会议室或可以做为公摊面积，设在其它楼层。）
3、        对散卖客户或个人投资者进行统一经营
针对个体投资者，分拆销售，统一经营。在出售时，签订委托经营协议。由公司代为经营三年，租金可采用分年返还（第一年返还总房价的5%，第二年返还总房价的6%，第三年返还7%。也可以在购房时直接一次性返还10%）。帮助投资者建立投资信心，并渡过市场培育期。
4、        招租与销售两方面同时开展
加强招商、招租工作，以招商吸引人气。一方面可以用有影响的企业带动xx大厦的租用率，另一方面造成租户多的局面可以加强散户购买信心。招租广告可以在销售广告打出后一、两周之后开始。承租户的主要工作是预约、预登记。
5、        多样化促销手段
①        对整层购买的客户可以赠送位置较好的专属车位。
②        顶层客户还可以开发专梯直达，或仅在18层以上停留。
③        免物业管理费。
6、        开挖内部潜力，可以继续用写字楼抵扣工程款也是不错的选择。
7、        销售模式：
①        针对大客户  采用夹报彩页、直接邮寄商函方式，对xx市内大、中型企业寄发商函，寻找意向大客户。有回应以后，通过公关小组，谈判整体出售。
②        利用各种媒体广告，吸引写字楼客户上门，现场接待，在售楼中心完成销售。
③        发挥母公司员工多，关系多的优势，开展关系营销，主动发现客户。可对公司员工制订适当的奖励措施

定位较普通！

呵呵~~~~
结构总体上还是比较完善的，只是整篇内容感觉粗糙了点，首先要明确的一点是，楼主是开发公司的还是代理公司的？如果是开发公司的，这个报告作为知道性思想还是没问题的，如果是代理公司写给开发公司看的，可能问题就大了。
报告只解决了“做什么？”的问题，“怎么做？”和“做得怎么样？”的问题没表述清楚，也是就这么去执行和表现。

在定位这个问题上，、如果没有较大的创新，实际上大家都差不多，关键是谁更执行得好一点而已。
报告里面“5A甲级写字楼”的定位上没有叙述清楚，这个定位的支撑是什么，如城市背景、人口、经济，项目位置、配套、租金等等这些，5A甲级写字楼不是随随便便都能叫的。
另外，在销售思路上，部分产权销售，如果来做经营管理是个很大的问题，商业物业卖得好不难，能经营才叫做得好。产权销售要谨慎啊。。。

最关键的一点是：楼盘的卖点是什么？报告里看不见

这个能,做么?投资回报率能有多少啊?

谢谢，各位

这个写字楼，早已设计好了（21层，什么都先进），我到房产公司时基础也已经上来了。（我是房产公司的）前面没有宣传也没有开盘，预订的人不是很多。公司就担心了。关键是这个城市 没有写字楼的概念，所以这个卖点到底是什么，我也没有想的很好，上面只是一些关于营销手段的想法，没有细化。
卖点要差异化，我也知道，可是根本就没有同类产品。我不知道，要销售写字楼是宣传写字楼概念好还是实实在在，把经营投资收益分析清楚，还是用促销或是其它办法。总之，怎么发现客户？
大家帮忙想想吧。我也多想想现细化了。
谢谢

应做好具体分析，再下结论