绿荫如云

二○○四年全国房地产估价师执业资格考试试卷

房地产基本制度与政策

一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意；请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．经济适用住房的开发建设应通过（ ）的方式确定开发建设单位。

A．由有购经济适用住房资格者投票选择　

B．公证处随机摇号

C．政府在实力强、信誉好的企业中指定

D．招投标

2．对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比

在（ ）以上。

A．3倍 B． 4倍

C．5倍 D． 6倍

3．下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的

集体上地的表述中，正确的是（ ）。

A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请

B．经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地

C．不计算土地补偿费和各种补助费

D．农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件

4．《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土地管理法规，非法占用耕地

改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，（ ）。”

A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金

B．处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

D．处3年以上，5年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

5．某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用

途分类是（ ）。

A．农用地 B．工业用地

C．建设用地 D．乡镇企业用地

6．城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是（ ）之日。

A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请

B．房屋拆迁许可证颁发

C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议

D．房屋拆迁实施

7．房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（ ）认定。

A．拆迁人 B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门 D．规划行政主管部门

8．拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价

申请之日起（ ）内给予答复。

A．5日 B．7日

C．10日 D．15日

9．下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是

（ ）。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

10．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合

同约定的土地用途，必须取得（ ）同意，并依法办理相关手续。

A．原出让方

B．转让人

C．规划行政主管部门

D．原出让方和市、县规划行政主管部门

11．某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。

开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（ ）。

A．2002年1月10日 B．2004年1月10日

C．2005年1月10日 D．2007年1月10日

12．国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目

自（ ）之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

A．使用土地 B．土地使用权出让合同生效

C．土地使用权出让金缴纳 D．土地使用证取得

13．某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式来

作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100m2，合同约定建筑面积97 m2。

该商品房的成交价格是（ ）。

A．388 000元 B．388 640元

C．399 640元 D．400 000元

14．下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ）。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押

人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

15．人防工程的地下室面积（ ）建筑面积。

A．属不应分摊的共有 B．属应分摊的共有

C．不属共有 D．属物业公司所有的

16．下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是（ ）。

A．以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2千元以下罚款

B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可

对当事人处以2千元以下罚款

C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并

可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款

D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记

机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任

17．下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是（ ）。

A．住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充

B．住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保

C．住房置业担保实行保证方式和反担保方式

D．住房置业担保机构不承担连带责任

18．现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差

额定率分档累进计收，费率最低为（ ）。

A．0．05‰。 B．0．1‰

C．0．3‰。 D．0．5‰

19．在物业管理区域内，水、电供应单位应当向（ ）收取有关费用。

A．物业管理企业 B．社区服务中心

C．业主委员会 D．最终用户

20．选聘、解聘物业管理企业是（ ）的职责。

A．业主大会 B．业主代表大会

C．业主委员会 D．居民委员会

21．下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。

A．房产税的课税对象是房产

B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税

C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据

22．对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所

取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按（ ）的税率征

收所得税u

A． 10％ B． 15％

C． 18％ D． 27％

23．在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括

（ ）。

A．职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收人

D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收人

24．职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。

A．活期 B．3个月整存整取

C．6个月整存整取 D．一年整存整取

25．假设某个消费者的全部收人都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消

费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。

A．减少 B．增加

C．不变 D．可能增加也可能减少

26．以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是（ ）。

A．GDP＝GNP十对外要素收入净额

B．GDP＝NDP十折旧

C．GDP＝工资十利息十利润十租金十直接税十企业转移支付

D．GDP＝消费支出十投资支出十政府购买十进口一出口

27．汇票是（ ）。

A．由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收

款人或持票人的票据

B．银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户

支付给收款人或持票人的票据

C．由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收

款人或持票人的存单

D．由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给

收款人或者持票人的票据

28．下列属于间接融资方式的是（ ）。

A．政府发行债券 B．股票融资

C．银行借款 D．签署商业票据

29．企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于（ ）。

A．财产损失保险 B．责任保险

C．意外伤害保险 D．保证保险

30．以保险的实施形式为标准，可将保险分为（ ）。

A．商业保险、社会保险和政策保险 B．财产保险和人身保险

C．自愿保险和强制保险 D．定值保险和不定值保险

31．下列股东权利中属于共益权的是（ ）。

A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权

B．股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利

C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利

D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

32．可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差

价的证券是（ ）。

A．股份 B．股票

C．股单 D．公司债券

33．被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某

履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但

杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对（ ）的财

产强制拍卖。

A．张某 B．张某或杨某

C．杨某 D．张某和杨某

34．某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相

同，且第一层和第六层住宅售价同为 2000 元/m2，第二层和第五层的住宅售价同

为2100 元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权

算术平均价格与简单算术平均价格相比，（ ）。

A．前者高于后者 B．前者低于后者

C．前者等于后者 D．无法确定

35．某企业12月末部分资产与负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资

100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票

据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动

比率是（ ）。

A．40％ B．50％

C．200％ D．250％

36．下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。

A．建筑高度 B．建筑间距

C．建筑密度 D．建筑后退红线距离

37．如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找（ ）。

A．建筑平面图 B．建筑立面图

C．建筑剖面图 D．结构施工图

38．某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为

（ ）预算价格。

A．单项工程 B．单位工程

C．分部工程 D．分项工程

39．某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900

万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为（ ）。

A． 305万元 B．463万元

C． 636万元 D．961万元

40．以下权利中属于用益物权的是（ ）。

A．抵押权 B．典权

C．建筑物区分所有权 D．质权

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题

意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的．不

得分；少选且选择正确的．每个选项得0．5分）

1．最低收人家庭住房保障可通过（ ）方式实现。

A．实物配租 B．税收优惠

C．发放租赁补贴 D．租金核减

E．购买经济适用住房

2．房地产行政法规包括（ ）等。

A．《物业管理条例》

B．《商品房销售管理办法》

C．《城市私有房屋管理暂行条例》

D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》

E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

3．下列关于征地的表述中，正确的有（ ）。

A．根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非

“征用”

B．任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费

C．征地安置补助费归农村集体组织所有

D．土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍

E．征地时所称的地上附着物包括地下管线

4．根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得（ ）。

A．转让房屋 B．租赁房屋

C．迁移户口 D．新建、扩建、改建房屋

E．改变房屋和土地用途

5．根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。

A．集体土地上的合法房屋 B．代管房屋

C．列人拆迁范围内的房屋 D．共有房屋

E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋

6．登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的（ ）登记申请

予以核准登记。

A．初始 B．转移

C．变更 D．他项权利

E．注销

7．下列情形中，应当办理房屋转移登记的有（ ）。

A．部分房屋拆除 B．法人名称改变

C．划拨房屋 D．继承房屋

E．分割房屋

8．城市维护建设税是随（ ）附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

A．增值税 B．财产税

C．消费税 D．流转税

E．营业税

9．住房公积金的增值收益的合法用途包括（ ）。

A．奖励住房公积金管理中心职工 B．建立住房公积金贷款风险准备金

C．支付住房公积金管理中心的管理费用 D．建设廉租住房的补充资金

E．建设经济适用住房得补充资金

10．下列保险中，属商业保险的有（ ）。

A．保证保险 B．外汇变动保险

C．信用保险 D．健康保险

E．劳动工伤保险

11．股票和债券的相同之处表现在（ ）。

A．都是融资工具 B．都是流通证券

C．持有者享有相同权利 D．都具有偿还性

E．都可以为投资者带来收益

12．下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有（ ）。

A．拍卖人收取佣金是一种法定行为

B．对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收

取不低于拍卖成交价10％的佣金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E．收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定

13．建筑材料与水有关的物理性质有（ ）等。

A．孔隙率 B．抗渗性

C．抗冻性 D．弹性和塑性

E．耐磨性

14．在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有（ ）。

A．有顶盖无围护结构的场馆看台

B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊

C．建筑物外有围护结构的挑廊、走廊

D．屋顶楼梯间、电梯机房

E．建筑物内的变形缝

15．下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（ ）。

A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图

B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细图

C．房产分丘图的比例尺为1：100－l：1000

D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记

E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图

三、判断题（共40题，每题0．5分。清根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符

号，用“√”表示正确，用“X”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0．5分，

本题总分最多扣至零分）

1．房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。（ ）

2．政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收人家庭住房问题。（ ）

3．房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。（ ）

4．我国实行土地的社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集

体土地使用证》（ ）

5．《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。（ ）

6．农村和城市郊区的土地，属于集体所有。（ ）

7．拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆

迁人。（ ）

8．城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。（ ）

9．拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。（ ）

10．在中华人民共和同境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其

配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位

在开工前必须申请领取施工许可证。（ ）

11．房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。（ ）

12．房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价

格的有效期限。（ ）

13．王某继承了其父原值60万元、现值80万元的住宅后将其出租，他需缴纳的房地

产税包括房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。

（ ）

14．无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。

（ ）

15．在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。

（ ）

16．以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通

过。（ ）

17．房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，而该单

位在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（ ）

18．采用住房置业担保方式的，若债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履

行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。

（ ）

19．非业主使用人也是物业管理服务的对象。（ ）

20．注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。

（ ）

21．对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为l．2％。（ ）

22．个人转让家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（ ）

23．经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。（ ）

24．个人住房公积金贷款利率实行一年一定，每年4月1日按相应档次利率确定下一

年度利率水平。（ ）

25．假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下

降。（ ）

26．金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。（ ）

27．无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利

益的前提。（ ）

28．债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面

价值。（ ）

29．《拍卖法》规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业，也可以自行实施拍卖。

（ ）

30．拍卖人不得以竟买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。

（ ）

31．某市2003年房地产投资统计中，统计总体是指该市2003年全年累计的新开工建

筑面积投资总额。（ ）

32．标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。（ ）

33．某房地产开发公司所开发的商品房尚未售出，则该商品房在该房地产开发公司的

会计科目中应列人资产类科目。（ ）

34．城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿

地。（ ）

35．容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。（ ）

36．工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零

点，以“±0．000”表示。（ ）

37．建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。（ ）

38．根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。

（ ）

39．根据城市用地适用性评价结果，三类土地—般是不适于修建的用地。（ ）

40．某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万

元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改

善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400

万元。（ ）

四、综合分析题（共15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上

符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选

的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）

（一）

甲开发公司（以下简称甲公司）2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模

999 000 m2的综合小区，该地块原有133 200 m2工业生产用地、399 600 m2仓储用地、

266 400 m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐

碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司（以下简称乙公司）提供项目咨询报告，项目实

施后委托丙房地产经纪公司（以下简称丙公司）代理销售。预售期间对外承诺一次性付

款给5％优惠。当地契税税率4％。丁某2002 年秋通过公务员考试进入某单位，2002年

12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售价

20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅（期

房），并一次性缴纳了房价款。

1．乙公司的咨询报告中，表述正确的是（ ）。

A．养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批

B．征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设

基金

C．甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果

该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权

D．如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用

外，甲公司还必须准备一些必要的安置房和临时周转房

2．甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。

A．产权人下落不明 B．报建未批准

C．被依法查封 D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决

3．下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是（ ）。

A．银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延

B．甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延

C．因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延

D．地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延

4．下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。

A．乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以

供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力

B．估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行

装修装饰的价值



C．房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估

价时一律按住宅估价

D．估价专家委员会应当在自收到申请之日起10日内对申请鉴定的估价报告出具

书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告

5．下列表述中，不正确的是（ ）。

A．甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不

属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分

B．甲公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告

C．甲公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随

时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让

D．甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使

用说明书》

6．甲公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》，下列计算一半建筑面积的是

（ ）。

A．坡屋顶层高在2．20m以上的部位

B．在批准期限以内的临时房屋

C．供业主户外运动时休息用的屋顶平台

D．外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊

7．下列表述中，不正确的是（ ）。

A．丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税

B．丁某出售房改房的增值超过了原价的20％，应缴纳土地增值税

C．甲公司必须交耕地开垦费

D．乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对

甲公司预期投资回报率的影响

8．下列表述中，正确的是（ ）。

A．城建单位9月 1日领取施工许可证，如第二年5月 12日仍未见施工，该施工

许可证肯定已自行废止

B．建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设行政主管部门和

其他有关部门报告

C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任

D．工程验收的前提条件之—是甲公司已按合同约定支付工程款

9．丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ）。

A．7220元 B．7600元

C．14440元 D．15200元

（二）

某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一

家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、

营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同

时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。

10．该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，

下列属于用地控制指标的是（ ）。

A．人绿地率 B．停车位

C．用地性质 D．建筑密度

11．该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制

需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没

有下降，但（ ）。

A．需求曲线已向右上方移动 B．需求曲线已向左下方移动

C．需求量已在需求曲线上向下移动 D．需求量己在需求曲线上向上移动

12．该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。

A．扩股增资 B．预售商品房

C．以融资租赁方式承租大型设备 D．以在建工程抵押贷款

13．该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计

总体，则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑面积。

A．综合楼 B．住宅

C．水塔 D．配套公建用房

14．关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ）。

A．双方达成的是一种单务合同

B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

C．估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权

D．开发公司开始支付的款项是一种定金

15．关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有（ ）。

A．当期获得的部分款项在会计要素中属收入类

B．当期获得的部分款项在会计要素中属损益类

C．下期应获得的余款在会计科目中属损益类

D．下期应获得的余款在会计科目中属资产类

绿荫如云

《房地产基本制度与政策》标准答案






一、 单选题



1．D 2．B 3．D 4．B 5．C



6．B 7．D 8．A 9．D 10．D



11．C 12．B 13．C 14．D 15．A



16．D 17．D 18．B 19．D 20．A



21．A 22．A 23．A 24．B 25．B



26．B 27．D 28．C 29．B 30．C



31．C 32．C 33．C 34．D 35．C



36．C 37．C 38．B 39．C 40．B



二、 多选题

1．ACD 2．ACD 3．AE 4．BDE 5．AE



6．ABCD 7．CDE 8．ACE 9．BCD 10．ACD



11．ABE 12．ACE 13．BC 14．AB 15．BC

三、 判断题

1． √ 2． × 3． × 4． × 5． ×



6． × 7． √ 8． √ 9． × 10． ×



11． √ 12．√ 13． × 14． × 15． √



16． × 17． √ 18． √ 19． √ 20． √



21． × 22． × 23． √ 24． × 25． √



26． × 27． √ 28． × 29． × 30． ×

31． × 32． √ 33． √ 34． × 35． √

36． √ 37． √ 38． × 39． √ 40． ×

四、 综合分析题

1．BD 2．ACD 3．D 4．A 5．ACD



6．D 7．ABC 8．D 9．A 10．C



11．B 12．A 13．ABD 14．BC 15．BD

绿荫如云

房地产开发经营与管理

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请

在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车

的厂房的投资风险小。这是同为前者比后者具有（ ）。

A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性

C．更强的适应性 D．更专业的物业管理

2．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。

A．比较风险 B．通货膨胀风险

C．时间风险 D．资本价值风险

3．某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3．5％，

房地产投资市场的风险相关系数为0．5。那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。

A． 3．5％ B． 5．17％

C． 7．75％ D． 8．59％

4．某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年末完工转入2003年继续

施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那

么，该市房屋的平均建设周期为（ ）。

A． 0．5年 B． l．5年

C． 2年 D． 3年

5．下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。

A．供给非同质性 B．需求多样性

C．竞争充分性 D．交易复杂性

6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）

A．土地稀缺 B．城市化进程快

C．投机需求膨胀 D．过度开发

7．房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。

A．价格分析 B．市场分析

C．产品分析 D．成本分析

8．开发商在申请领取施工许可证时，若建设L期超过一年，则其到位资金原则上不

得少于工程合同价的（ ）。

A．20％ B． 30％

C．40％ D． 50％

9．由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书 B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证 D．建设工程规划许可证

10．房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。

A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

11．对某种

二○○四年全国房地产估价师执业资格考试试卷

房地产开发经营与管理

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请

在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车

的厂房的投资风险小。这是同为前者比后者具有（ ）。

A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性

C．更强的适应性 D．更专业的物业管理

2．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。

A．比较风险 B．通货膨胀风险

C．时间风险 D．资本价值风险

3．某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3．5％，

房地产投资市场的风险相关系数为0．5。那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。

A． 3．5％ B． 5．17％

C． 7．75％ D． 8．59％

4．某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年末完工转入2003年继续

施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那

么，该市房屋的平均建设周期为（ ）。

A． 0．5年 B． l．5年

C． 2年 D． 3年

5．下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。

A．供给非同质性 B．需求多样性

C．竞争充分性 D．交易复杂性

6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）

A．土地稀缺 B．城市化进程快

C．投机需求膨胀 D．过度开发

7．房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。

A．价格分析 B．市场分析

C．产品分析 D．成本分析

8．开发商在申请领取施工许可证时，若建设L期超过一年，则其到位资金原则上不

得少于工程合同价的（ ）。

A．20％ B． 30％

C．40％ D． 50％

9．由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书 B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证 D．建设工程规划许可证

10．房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。

A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

11．对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。

A．潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场

B．潜在市场＞有效市场＞服务市场＞合格的有效市场

C．潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场

D．潜在市场＞服务市场＞合格的有放市场＞有效市场特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。

A．潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场

B．潜在市场＞有效市场＞服务市场＞合格的有效市场

C．潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场

D．潜在市场＞服务市场＞合格的有放市场＞有效市场

12．某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公

寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。

A．选择专业化 B．产品专业化

C．大量定制 D．单一市场集中化

13下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A．批量行业 B．僵滞行业

C．分块行业 D．专业化行业

14．已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。

A．12．55％ B． 12．68％

C．14．75％ D．15．01％

15．某购房者向银行申请了以等比速增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的

年利率为5．75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额

增长率为0．2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）。

A．2277．4 元 B．2281．9 元

C．2728．8元 D．2741．9元

16．购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金

收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10％，

则该项目的动态投资回收期（ ）。

A．小于 5年 B．在 5－ 6年之间

C．在6－7年之间 D．在7－8年之间

17．下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ ）。

A．成本利润率是年成本利润率

B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

18．某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常

经营期内，年租金收人为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万

元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。

A．7．5％ B．8．3％

C．12．5％ D．16．7％

19．对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。

A．l．2 B．l．5

C．l．8 D．2．0

20．若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为

6％，则该项房地产投资的实际收益率为（ ）。

A． 9．26％ B．10％

C．11．32％ D．12％

21．某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为

100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）。

A．6．00万元 B．7．05万元

C．7．59万元 D．13．59万元

22．某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万

元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该

投资项目的资本金利润率为（ ）。

A． 12％ B． 20％

C． 24％ D ．30％

23．盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30％、成本上升60％时，开发利润（税

前）为0；乙项目当售价下降20％、成本上升50％时，开发利润（税前）为0。

因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（ ）。

A．甲项目强于乙项目 B．乙项目强于甲项目

C．甲项目与乙项目一样强 D．不能确定哪个项目强

24．房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目

达到（ ）的极限值。

A．利润为零 B．允许的最低经济效益指标

C．最大费用　　　　　　 　　D．最大利润

25．下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。

A．容积率 B．空置率

C．利息备付率 D．成本利润率

26．下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。

A．投资利润率 B．投资回报率

C．贷款利率 D．成本利润率

27．公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。

A．土地费用 B．前期工程费

C．房屋开发费 D．管理费用

28．某房地产投资者以300万元购入一个刚贴铺用于出租经营，资本金为100万元，

其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年、按年等额还款的抵押贷

款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益

（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。

A．10％ B．11．27％

C．14．18％ D．22．55％

29．下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）

A．土地购置贷款 B．土地储备贷款

C．土地开发贷款 D．建设贷款

30．下列选项中，不计人收益性物业经营费用的是（ ）。

A．抵押贷款还本付息 B．管理人员工资

C．公共设施维修费 D．保险费

31．下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ ）

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B．贷款期限越长，期限系数值越大

C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

32．市场经济条件下，物业税金水平的高低主要取决于（ ）

A．经营成本 B．物业档次

C．业主目标收益要求 D．同类型物业的市场供求关系

33．王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，

后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30平方米，外墙面积6平方米，单元间

分隔墙面积８平方米，公摊面积3平方米，那么，可出租面积应为（ ）。

A．33平方米 B．40平方米

C．43平方米 D．47平方米

34．物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是

（ ）。

A．零售商的财务能力 B．零售商需要的服务

C．零售商组合与位置分配 D．零售商的声誉

35．某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单

位应缴纳的年房产税数额为（ ）。

A．42．0万元 B．50．4万元

C．60．0万元 D．72．0万元

二、多项选择题（共１5题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题

意，请在答题卡上涂黑实相应的编号，全部选对的，得2分；错选或多选的，不

得分；少选且选择正确的．每个选项得0．5分）

1．一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ ）等分析。

A．投入资金的安全村性 B．项目定位的科学性

C．期望收益的可靠性 D．投资项目的变观性

E．资产管理的复杂性

2．房地产市场结构包括（ ）。

A．总量结构 B．区域结构

C．产品结构 D．供求结构

E．资金结构

3．从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周

期变化的情况出现在（ ）。

A．第一阶段 B．第二阶段初期

C．第三阶段初期 D．第三阶段

E．第四阶段

4．制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。

A．租售选择 B．宣传手段选择

C．租售进度安排 D．广告设计及安排

E．租售价格确定

5．随着市场细分化研究的深人，在房地产营销中引人了“弥隙市场”的概念。弥隙

市场的特点是（ ）。

A．消费者愿意支付较高的价格 B．企业处于领导地位

C．消费者以年轻人为主 D．商品住宅多为豪宅

E．以投资性购买为主

6．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模

式是（ ）。

A．同质偏好市场 B．分散偏好市场

C．个别偏好市场 D．集群偏好市场

E．弥隙市场

7．现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点

“零”是（ ）。

A．资金运动的时间始点

B．日历年度的年初

C．某一基准时刻

D．既不能有现金流出也不能有现金流人的时间点

E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点

8．在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。

A．折旧和摊销 B．投资回收

C．投资回报 D．未分配利润

E．权益融资

9．房地产置业投资的经济效果主要表现为（ ）等。

A．企业实力提升 B．租金收入

C．对社会贡献增加 D．物业增值

E．物业权益份额增加

10．房地产开发前期的规划管理包括（ ）。

A．开发项目的选址定点审批

B．规划设计条件审批

C．规划设计方案审批

D．核发建设用地规划许可证

E．核发建设用地批准书

11．房地产开发项目财务评价的基本报表包括（ ）

A．总投资估算表 B．现金流量表

C．资金来源与运用表 D．损益表

E．资产负债表

12．以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括

（ ）。

A．建筑安装工程费 B．土地使用权出让金

C．拆迁补偿费 D．公共配套设施建设费

E．城市基础设施建设费

13．债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。

A．项目投资形成的可分配利润 B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用 D．租售收益

E．股息

14．物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ ）。

A．可出租或可使用面积 B．出租方的商业信誉

C．基础租金与市场租金 D．出租单元的面积规划和室内装修

E．物业管理企业的经营业绩

15．影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。

A．自成特征，如山地和河流等 B．细分市场

C．人口密度的大小 D．该区域发展的类型和范围

E．竞争性项目的区域

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，

用“√”表示正确．用“×”表示错误。不答不得分．判断错误扣1分，本题总

分最多扣至零分）

1．当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于

长期投资。（ ）

2．购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（ ）

3．在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。（ ）

4．通货膨胀对房地产投资只有负面影响。（ ）

5．房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。（ ）

6．房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空

置率。（ ）

7．当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可

行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。（ ）

8．在房地产开中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品

中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投人开发的资金大部分均不属

于流动资金的性质。（ ）

9．开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成利润率除以

开发经营期的年数。（ ）

10．在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就

无法进行。（ ）

11．在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。（ ）

12．假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投资

比例越高，其资本金的收益率也越高。（ ）

13．个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系因此无

论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款

的购房者。（ ）

14．虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣

工验收前仍可以被销售。（ ）

15．租期越长，租金水平可能越低，因此业主应尽量避免签长期租约。（ ）

四、计算题（共2题、20分。要求列算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）　　　

1．张某了2000年1月1日以５0万元购得一套住宅，购房款中的60％来自银行提供的年利率为6％、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6％，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0．2％）。

问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？（8分）

2．某开发商购得—宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建—商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：

（l）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10％。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。

（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。

（3）计算期（开发经营期）取20年。

请根据以上资料，完成下列工作：

（l）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）

（2）若该开发商要求的目标收益率为15％，计算该投资项目的净现值。

（所有的投资和收人均发生在年末）（12分）

绿荫如云

2004年全国房地产估价师执业资格考试试卷



《房地产开发经营与管理》标准答案



一、单选题



1．C 2．B 3．B 4．B 5．C

6．C 7．B 8．B 14．C 15．A

16．D 17．A 18．A 19．A 20．C

21．C 22．D 23．A 24．B 25．B

26．C 27．C 28．D 29．B 30．A

31．A 32．D 33．B 34．D 35．D

二、多选题

1．ACDE 2．ABCD 3．AB 4．ACE 5．AB

6．ABD 7．ACE 8．ABD 9．BDE 10．ABCD

11．BCDE 12．BCE 13．BC 14．ACD 15．ACDE

三、判断题

1．× 2．√ 3．× 4．× 5．√



6．√ 7．√ 8．× 9．√ 10．×

11．√ 12．× 13．× 14．√ 15．×

绿荫如云

二○○四年全国房地产估价师执业资格考试试卷

房地产估价理论与方法

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请

在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．房地产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。

A．土地总量有限 B．规划限制

C．房地产不可移动 D．价值量大

2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，

套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面

积的价格为（ ）。

A．1667 元／m2： B．1765元／m2

C．1875元／m2 D．2000元／m2

3．某宗土地面积 2000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度 30％。

在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800 m2，总建筑面积为5000 m2

B．建筑物地面一层建筑面积为1400 m2，总建筑面积为6000 m2

C．建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5500 m2

D．建筑物地面一层建筑面积为600 m2，急建筑面积为2500 m2

4．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、

该实体的质量以及（ ）。

A．相应配套的基础设施 B．土地的形状

C．组合完成的功能 D．立体空间

5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加

盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。



A．宅基地所有权 B．空间利用权

C．地役权 D．建筑物相邻关系

6．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规

划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ ）。

A．78万元 B．882万元

C．1210万元 D．1272万元

7．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2 ，现房出租的年末净收益为500元／m2。若按折现率10％和风险补偿值100元／m2 计，该幢房地产目前的价格应为（ ）。

A．4400元／m2 B．4409元／m2

C．4445元／m2 D．4455元／m2

8．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未

来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的

（ ）。

A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元

B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元

C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元

D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元

9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分

比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分

别是（ ）。

A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性

10现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。

A．存量十新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为

其他种类房地产量—拆毁量

B．存量十新开发量十 该类房地产与其他种类房地产之间转换总量十拆毁量

C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量

D．存量十新增竣工量一拆毁量

11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换己所调换房屋为期房的，为结清

产权调换的差价而对该期房进行估价，则（ ）。

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况

B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对象为未来状况

D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

12．某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格

为800元／m2，建筑物重置价格为900元／m2，而市场上该类房地产正常交易价

格为1800元／m2。则该建筑物的成新率为（ ）。

A． 44％ B． 50％

C ．67％ D． 94％

13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；

而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较

判定，将出现（ ）的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％

B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％

C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071

D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933

14．现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500

元／m2，成交日期为 2004年 1月末，该类房地产自 2003年 7月末至2004年

6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比

上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）。

A．2648元／m2 B．2688元／m2

C．2708元／m2 D．2734元／m2

15．为评估某住宅2004年10月I日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例

的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交

价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为l．087，已知从2004年5月1

日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价

格进行修正、调整得到的价格最接近于（ ）。

A．3790元／m2 B．4238元／m2



C．4658元／m2 D．4663元／m2

16．某家房地产交易中，买方付给卖方2500元／m2，交易税费均由买方负担。已知

该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格

的3％缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（ ）。

A．2427元／m2 B．2500元／m2

C．2575元／m2 D．2632元／m2

17．在某幢建筑面积3000 m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用

于支付征地和拆迁安置补偿费，勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、

必要的基础设施和公共配套设施建设资，并支付了20万元的贷款利息和行政事

业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开

发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）。

A．1067元／m2 B． 1070元／m2

C．1087元／m2 D． 1141元／m2



18．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为

46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成

新率为（ ）。

A． 80％ B． 82％

C． 83％ D． 92％

19．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手

续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑

物折旧的经济寿命应为（ ）。

A．35年 B．45年

C．48年 D．50年

20．某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为

200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资

利润率为（ ）。

A．10．0％ B．11．l％

C．11．9％ D．12．5％

21．某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为 12年．重置价格为 800元／m2 ，

建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。

A． 10．2万元 B． 11．0万元

C． 11．3万元 D． 11．5万元

22．某商铺的收益年限为 30年，年有效毛收入为 6000元／m2。假设净收益率为 75％．

报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（ ）。

A．14 140元／m2 B．42 421元／m2

C．56 561元／m2 D． 60 000元／m2

23．某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／m2，对应的报酬率为7％。现

假定报酬率为9％，该宗房地产40年上地使用权条件下的价格最接近于

（ ）。

A．3275元／m2 B．3287元／m2

C．3402元／m2 D．4375元／m2’

24．某出租的房地产的年租金收人为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物

重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资

本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现

值为（ ）。

A．43万元 B．112．5万元

C．123．3万元 D．150万元

25．用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率

与报酬率Y相等，则房地产价格V＝（ ）。

A． 0 B． Xn

C． aXn D ∞



26．资本化率是（ ）的倒数。

A．毛租金乘数 B．潜在毛租金乘数

C．有效毛收入乘数 D．净收益乘数

27．某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，顶计该宗房地产年有效

毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安

全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）。

A．368万元 B．552万元

C．561万元 D．920万元

28．某在建工程项目计划建混合结构仓库2000 m2，总预算为400万元，估价时，建

筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另

据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价

的比重分别是15％、60％、25％，该在建MS在估价时点的完M程度是（ ）。

A．30％ B．45％

C．65％ D．75％

29．某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／m2、712元／m2，

744元／m2、781元／m2，和815元／m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006

年的价格为（ ）。

A．849元／m2 B．865元／m2

C．882元／m2 D．915元／m2

30．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调

查评估出的各地价区段在某一时点的（ ）。

A．最低价格 B．平均价格

C．出让地价 D．标定地价

31．当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价X（ ）

X临街宽度。

A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率D．混合深度价格修正率

31某临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92

万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15．24m(即50英尺），临街宽度25m

的矩形土地的总价为（ ）。

A．53．34万元 B．85．34万元

C．106．68万元 D．213．36万元

33．某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为

10 000 m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90万元，该部分的

建筑面积为200 m2从按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。

A．1％ B．l．5％

C．2％ D．2．5％

34．防范估价风险的最后一道防线是（ ）。

A．撰写估价报告 B．审核估价报告

C．出具估价报告 D．估价资料归档

35．下列表述中不正确的是（ ）。

A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题

意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，

不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）

1．建筑物区分所有权包括（ ）等。

A．按份共有所有权 B．专有部分所有权

C．共同关系成员权 D．共同部分持份权

E．长期使用租赁权

2．有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的

最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。

A．交换价值 B．公开市场价值

C．投资价值 D．理论价格

E．标定地价

3．甲、已两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元／m2，

容积率为l．5，土地使用年限为50年。乙地块土地年价为820元／m2，容积率为

2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，

若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有（ ）。

A．乙地块比甲地块贵

B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元／m2

C．甲地块与乙地块的楼面地价相等

D．甲地块比乙地块贵

E．乙地块的70年使用权楼面地价高于340元／m2



4．估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。

A．最佳用途 B．最佳位置

C．最佳规模 D．最佳环境

E．最佳集约度

5．选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。

A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B．可比实例的交易类型与估价目的吻合

C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E．可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同

6．评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。

A．环境景观 B．距市中心距离

C．朝向 D．城市规划限制条件

E．地势

7．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。

A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升

C．作为互补品的房地产的价格上升

D．消费者预期其未来的收入增加

E．消费者预期未来的房地产价格上升

8．建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。

A．单位比较法 B．工料测量法

C．指数调整法 D．分部分项法

E．成新折扣法

9．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。

A．房地产改扩建费用 B．抵押贷款还本付息额

C．房屋设备折旧费 D．所得税

E．房屋装修折旧费

10．下列表述中，正确的有（ ）。

A．开发经营期可分为开发期和经营期

B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分

为前期和建造期

C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期的

起点相同

D．经营期可具体化为销售期和出租期

E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

11．长期趋势法包括（ ）等方法。

A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法

C．平均发展速度法 D．年限法

E．指数修匀法

12．在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。

A．形状相似

B．在同一等街道上只有一个路线价区段

C．面积接近

D．地块相连

E．可及性相当

13．下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。

A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D．不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值

E．在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土

地使用权出让金

14．确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。

A．一面临街 B．两面临街

C．土地形状为矩形 D．土地形状为正方形

E．容积率为所在区段具有代表性的容积率

15．获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。

A．突破专业能力限制，接受各种估价要求

B．提高服务质量

C．恰当的宣传

D．低收费

E．最大限度压缩估价作业期

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，

用“√”表示正确；用“X”表示错误。不答不得分l，判断错误扣 1分，本题

总分最多扣至零分）

1．本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，

2003年11月4 日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估

价师与香港测量师资格互认协议书。（ ）

2．在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房

地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（ ）

3．现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比

如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房屋拆迁估价不应采用公开市场价值。

（ ）

4．就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。

（ ）

5．在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下

的情形。（ ）

6．运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模

的0.5－2范围内。（ ）

7．被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装

修装饰的补偿金额（ ）

8．某房产年折旧率为l．6％，有效经过年数为12年，接直线法折旧该房产应属

完好房。（ ）

9．用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、

经营费用、销售税金及付加管理费用、财务费用后的余额。（ ）

10．预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年

的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）

11．运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下

降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（ ）

12．路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。（ ）

13．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（ ）

14．估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起计算，而不是从估价时点开始计

算。（ ）

15．估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。

（ ）

绿荫如云

四、计算题（共2题、20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）

1．某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格（８分）

2．某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。




第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第 年
第n年

1、土地取得
------------



















2、工程建设



-----------
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1）住宅楼建设



-----------
-----------













2）写字楼建设






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3、经营









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1）住宅楼销售









-----------










2）写字楼出租












-----------
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----------


根据市场调查，有关数据如下：

（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。

（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

（4）目前，此类项目折现率为10%。

（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。

试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）

绿荫如云

2004年全国房地产估价师执业资格考试试卷



《房地产估价理论与方法》标准答案






一、单选题

1．C 2．D 3．C 4．C 5．B

6．D 7．C 8．C 9．D 10．A

11．C 12．C 13．C 14．C 15．D

16．D 17．C 18．D 19．B 20．C

21．C 22．B 23．C 24．C 25．B

26．D 27．B 28．B 29．C 30．B

31．B 32．C 33．B 34．B 35．D

二、多选题

1．BCD 2．AC 3．DE 4．ACE 5．BCDE

6．ABC 7．ABDE 8．ABCD 9．ABD 10．ABC

11．ABCE 12．DE 13．ABDE 14．ACE 15．BC

三、判断题

1．√ 2．× 3．× 4．√ 5．×

6．√ 7．√ 8．√ 9．× 10．×

11．√ 12．× 13．√ 14．√ 15．×

绿荫如云

二○○四年全国房地产估价师执业资格考试试卷



房地产估价案例与分析



一、问答题（共3题，每题 10分。请将签字写在答题既对应的题号下）



（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作？



（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。



（三）某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将工厂改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求？对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答？



二、单项选择题（共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最



符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）



（一）某商业楼建筑面积为5000平方米，于2000年9月1日开工，2002年3月1



日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。



1．采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）



A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算



B．按建筑物耐用年限计算



C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算



D．按建筑物已使用年限计算



2．采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ）。



A．收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算



B．估价时点应设定为2004年3月1日



C．净收益中应扣除建筑物折旧额



D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料



3．估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。



近年来此类房地产的价格年均上涨5％，且预测此上涨趋势仍将继续。另根



据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格



的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）。



A． 2800万元 B． 2940万元



C． 4000万元 D．4200万元



4．假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵



押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公



开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（ ）。



A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再设立抵押权



B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能



对原抵押权人以外的债权提供担保



C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若



对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权



D．该500万元可再次抵押



（二）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币 750万元，建筑物价值是人民币 190万元； 2002年8月1日遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。



5．火灾给该商铺房屋造成的直接损失为（ ）。



A．人民币140万元 B．人民币150万元



C．人民币190万元 D．人民币700万元



6．下列表述中不正确的是（ ）。



A．2002年8月1日的评估价值750万元包含地价



B．2001年3月1日的评估价值200万元包含地价



C．2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价



D．2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值



减损了10万元



7．下列表述中正确的是（ ）



A．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时



转让的参考价



B． 750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时



缴纳房产税的参考价



C．200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评



估的公开市场价值



D．190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时



缴纳房产税的参考价



（三）需对以下两宗地块进行估价：l号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000平米的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600平米，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，l号地块的单价为9000元/平米，2号地块的单价为8000元/平米，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼， 3号地块的评估单价为 11 000元/平米。



8．下列关于增值收益的表述中正确的是（ ）。



A．以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值



B．以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地



块的总价即为增值总额分配率



C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计



算增值分配比率



D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小



9．在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（ ）



A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例



B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例



C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例



D．以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例



10．假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综



合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（ ）。



A．1616万元 B．2560万元



C．1882万元 D．1920万元

绿荫如云

三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）



××大厦房地产估价报告



封面及目录（略）



致委托方函



××股份有限公司：



受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下简称“估价对象”）的公开市场价值进行了评估。



我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20 350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）



××房地产评估有限公司（公章）



2004年10月16 日



估价师声明（略）



估价的假设与限制条件（略）



房地产估价结果报告



一、委托人



××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）



二、估价机构



××房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）



三、估价对象



××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000平米，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑尾数为地上30层，地上建筑面积30000平米；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000平米，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于 2001年 10月 10 日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日至2041年10月9日）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。



估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。



四、估价目的



确定估价对象抵押价值。



五、估价时点



2004年10月10日



六、价值定义



本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。



七、估价依据（略）



八、估价原则（略）



九、估价方法



根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。



十、估价结果（略）



十一、估价人员（略）



十二、估价作业日期



2004年10月10日—2004年10月16日



十三、估价报告应用的有效期



自估价报告完成之日起一年内有效。



房地产估价技术报告



一、个别因素分析（略）



二、区域因素分析（略）



三、市场背景分析（略）



四、最高最佳使用分析（略）



五、估价方法选用



结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。



六、估价测算过程



（一）收益法估价测算过程



l．年有效毛收入估算



估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21-30层计1000平米为××股份公司自用办公， l－20层写字楼计20 00平米全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略），估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月（能源费及物业管理费另计），出租率为90％，公共面积占总建筑面积的比率为20％；押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6％；地下车位的正常税金为1000元/月·个，出租率100％，故：年有效毛收入=80*12*30000*90％×（l－0.2）＋100*30000*6％＋1000*12*100*100%=2211．60（万元）



2．年运营费用估算



（l）年维修费



根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2％，估价对象的重置价格为1500元/平米（确定依据及过程略），故：



年维修费=1500*38000*2％＝114．00（万元）



（2）年管理费



年管理费按年租金的3％计，故：



年管理费=2211.6*3％＝17.10（万元）



（3）年保险费



估价对象的保险费按房屋重置价的0.3％计，故：



年保险费=1500*38 000*0.3％＝17.10（万元）



（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加



根据有关规定，房产税为房产租金收人的12％，营业税、城市维护建设税



和教育费附加为租金收入的5．5％，则：



年房产税和两税一费=2211.6*（12％＋5．5％）=387.03（万元）



（5）年土地使用税



根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为



每平方米土地面积5元，故：



年土地使用税=5*5000=2．50（万元）



（6）年运营费用合计



年运营费用=114.00＋66．35＋17．10＋387．03＋2．50＝586．98（万元）



3．年净收益估算



年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211．60－586．98＝1624．62（万元）



4.确定适当的报酬率



通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合



报酬率为7．5％（具体过程略）。



5.求取收益价格



预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。



自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期



为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：



V=



故运用收益法的估价结果为20 170．26万元。



（二）市场法估价测算过程



1可比实例的选取



估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与



估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三



个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。

绿荫如云

可比实例基本情况调查表



价格单位：元/平米



项目


可比实例A


可比实例B


可比实例C


估价对象



坐落


××路××号


××路××号


××路××号


××路××号



用途


××写字楼


××写字楼


××写字楼


××写字楼



交易情况


协议


拍卖


招标


协议



交易日期


03年12月10日


04年2月10日


04年4月10日


04年10月10日



成交价格


6300


6750


6760






地上建筑层数


26


28


30


30



个别因素（综合）


一般


一般


一般


一般



付款方式


一次性付款


一次性付款


一次性付款







2．比较修正过程



（l）交易情况修正



由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2％



和1％，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100／100，100/102，100／101。



（2）交易日期修正



根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12



月起平均每月上涨0．5％，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100，



104／100， 103/100



（3）区域因素修正



估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价



对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99，100/101，



100/100。



（4）个别因素修正



估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差



2％，实例B的个别因素状况比估价对象好1％，实例C的个别因素状况比估价对象



差1％（具体分析判断过程略），故：



实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。



3．求取比准价格



实例A：



6300 ×（ 100/100）×（ 105／100） ×（ 100／99） ×（ 100/98）＝6818（元/平米）



实例B：



6750 ×（ 100/102） ×（ 104/100） ×（ 100/101） ×（ 100／101）=6747（元/平米）



实例c：



6760 ×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）＝6963（元/平米）



由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为



估价对象的单位比准价格：



单位比准价格=(6818＋6747＋6963）/3＝6843（元/平米）



故运用市场法的估价结果为：



比准价格=6843*30 000＝20 529.00（万元）



七、估价结果确定



由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简



单算术平均数作为估价对象房地产的价格。



估价对象房地产价格=（20 170．26＋20 529．00）/2=20349.63（万元）



取整为 20 350万元（精确到万元）。



单位价格：20 350/38000=5355元/平米（取整）



估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价



人员的经验，确定估价对象在估价时点 2004年 10月 10 日抵押价值为 20 350万元，



大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）



四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错。）



某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/平米的价格取得1000平米



的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月 1日至2070年12



月 31日，规划房屋建筑面积 12 000平米；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施



费等合计300 元/平米减免30％的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并



自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成



本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。



资料与参数表






名称


参数值


名称


参数值



契税税率


4%


该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格


1600元/平米



营业税、城市维护建设税和教育费附加


5.5%


同类建筑物重置价格


1000元/平米



专业费用率


建筑物建造成本的6%


土地报酬率


5%



一年期贷款年利率


6%


管理费用


30元/平米



直接成本利润率


20%


销售费用率


2.5%




评估测算如下（节选）：



l．土地年期修正系数K：






2．土地取得成本：



10 000*1600*0.9946=15913600（元）



3．开发成本：



①建筑物建造成本：12000*1000=12000000（元）