浅谈珠三角地产市场及深系地产商的珠三角布局战略

浅谈珠三角地产市场及深系地产商的珠三角布局战略
引子
随着深圳土地可开发的土地日益减少，深圳地产商近年来在深圳以外珠三角地区的扩张速度明显加速。而深圳的周边二线城市的地产市场却有待开发，特别是城市化进程的加快，使得珠三角二线城市的地产市场面临新一轮的发展机遇。为了大家能对珠三角地产市场有个大概的了解，为了能给深圳的开发商扩张珠三角地区市场提供一些信息及了解深圳地产商的扩张动态。在珠三角地产市场方面，本文在这里主要谈谈东莞、惠州、河源的地产市场情况，这主要是因为这三个城市是深圳地产商扩张速度比较快的地区之一，笔者就此执笔与大家分享。
东莞篇
一、东莞地产市场粗读
1、东莞概况
东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。
东莞市现有32个镇，总共有700万左右人口，其中常住人口160万左右，暂住人口450万左右，而港澳台及海外侨胞大概有100万左右。其实，加上流动人口，东莞现有人口接近1000万左右。
从人口区域分布来看，虎门、长安、厚街及莞城占有比较大的人口比重，平均大概都有70万左右的人口。
从人口群体特征来看，呈现出“哑铃式”的群体结构，上层富有人士阶层及低层打工一族占有比较大比重，而中层阶层如白领、工薪阶层所占比重较少；但是，近年来随着东莞市大力通过各种人才引进政策及全国大量的毕业生涌入东莞，这一中间阶层的人口比重正以比较快的速度在增长。
人民生活水平比较高。本地居民大部分收入是来源于土地出租、房屋厂房出租，这使得东莞本地居民有“暴发户”的称号。据统计，东莞市本地居民中，100户家庭有26部车，这在一定程度上足以证明东莞本地居民的富有程度。另外，2003年全市城镇在岗职工年平均工资达22598元，比上年增长26.9%。

2、东莞经济及产业结构
东莞具有制造业名城之称，主要以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。东莞经济一直以来保持着年平均22%的经济增长率，在广东一直保持着首位的经济增长速度。2003年全市生产总值947.53亿元,按可比价格计算,比上年增长19.5%,增长速度创近五年新高。
东莞共有32个镇，全市形成了比较明显的卫星城镇布局，并且各镇区的产业结构区别明显。如以服装产业而闻名海内外的虎门、长安，厚街的餐饮、娱乐及家具制造业，大朗的纺织业，长安、清溪的电子通讯制造业，樟木头的旅游业、房地产业，常平的物流业，高步镇的鞋业，塘厦镇的玩具制造业等。各镇基本上形成了自己的龙头产业作为经济支柱。

3、东莞地产市场特征

        城市化进程的加快为房地产发展提供契机
一直以来，东莞“三来一补”的产业结构、“哑铃式”的群体特征结构及政府的缺位，导致高速的经济发展与城市化建设出现不衔接，城市规划建设严重滞后于经济的发展。
但是，近年来随着市政府新的城市发展战略及规划目标，市政府每年投入大量的资金用于城市基础设施建设，东莞的城市面貌发生了比较大的变化。据悉，东莞将在5年之内投入1000个亿着力打造城市建设，对东莞的地产市场影响可想而知；如果你现在去东莞，你会感慨于它的变化速度之快。
据统计，目前东莞的城市化率达到45%左右，按照东莞城市发展目标，到2010年，东莞将成为现代化的区域中心城市，城市化水平将达到80%左右。而各种城市化措施也不断的推进，如今年东莞市政府实施的“村改居”政策。
城市化进程速度的加快，这将给房地产市场的发展提供新的契机。

        四大巨头垄断市场、新秀群雄而起
中信、宏远、新世纪、光大堪称东莞地产市场的四大巨头，这四大巨头占据着东莞地产市场很大份额，并有大量的土地储备。
这四大巨头所开发的楼盘在一定程度上象征着东莞地产的开发水平，并且东莞城区的楼市供应量很大一部分来自于它们属下所开发的楼盘。
如中信集团属下开发楼盘有占地1200亩的中信东泰花园，有目前正在运作的中信凯旋城、中信新天地、中信阳光澳园以及另外1000多亩正在筹备的项目；据悉，这个1000多亩的项目地块已给上海的一家代理商操盘。
作为本地“地头蛇”的宏远集团，在东莞具有比较高的品牌知名度，其所开发的楼盘有江南世家、活力康城、宏远花园。
光大集团在东莞地产的开发中，囊括了住宅与商业地产市场，住宅楼盘主要有光大花园、景湖花园、景湖春天，商业地产项目主要有地王广场，另外，还介入“松山湖科技产业园区”的基础设施建设
而新世纪近年来，在东莞地产界的“声音”越来越小，其主要有开发的楼盘有新世纪丽江豪园。
除了以上四大巨头之外，今年来东莞地产市场出现了一批地产新秀，如城区的高田地产、享誉全国的“华南MALL”开发商三元盈辉、金盛地产等。
而领衔于各镇区的“霸主”，主要有中惠集团，三正集团，丰泰，大朗镇房地产开发公司，广源实业，时富地产等。

        房地产价格上升空间大
目前东莞的房价在3000元/㎡左右，这与其地理位置紧邻的广州、深圳相比有比较大的差别，预计今后如果与目前深圳、广州发展到同等的房地产发展水平、泛深圳区域的扩大，并从近年房地产价格增长幅度来看，预计将会有2000元左右的价格升值空间；而观察东莞近年的房价来看，也一直表现出不断往上涨的趋势。
城市化进程的加快、逐年高速的经济发展、居住环境的不断改善及中产阶层的日益壮大等利好因素，都将会促使东莞市今后的房价会上升。

        “哑铃式”结构逐渐解体，中间阶层置业群体比重开始增多
原来，谈到东莞的人口结构，“哑铃式”来概括最为准确不过。其“两头大，中间小”的群体结构在一定程度上阻碍了房地产市场的发展，特别是早期对东莞地产市场的影响。
但是，中间阶层已日益增长壮大，中间阶层置业群体比重开始增多，“哑铃式”结构将会逐渐解体。
中层阶级的壮大主要来源于以下方面：
近年来大力度的城市建设，大大改善了东莞市的居住环境，使得原来在东莞工作，在深圳、广州居住的中高收入阶层开始看好东莞的居住环境。
通过各种优惠政策引进的各种中、高级技术人才。
每年大量涌入东莞的全国毕业生。受广州、深圳就业竞争激烈、工资相对不高、东莞企业开始重视人才等因素影响，东莞凭借电子通讯制造业名城而引起全国众多毕业生前往就业，为东莞的中产阶层的壮大奠定了基础。
具有5～10年打工经验的外来打工者。这些人由于18岁左右已进入东莞打工，由于长期在东莞打工，具有5～10年打工经验的外来打工者熟悉了东莞的生活习惯，有一定的“落根”情节；另外，由于打工时间年限长，掌握了一定的技术或成为公司的骨干，收入相对比较高，也有不少“资本积累”。
东莞本地中低收入阶层。

        商业地产开发超前，供大于求；住宅市场发展日趋理性
200万平方米左右的商业供应量！华南MALL、第一国际、地王广场、君豪商业广场、世博广场、星河传说、愉景地产的威尼斯项目及其它商业项目总共加起来已经达到200万㎡左右的商业供应量。
这么庞大的商业供应量已经远远超出东莞现有市场的承受量，供大于求是不争的事实，而在消费力方面更是远远不足以支撑这些高档商业项目。
加上今年国家宏观调控政策的出台，预计不少项目即将面临“尴尬”的局面。
近年来，住宅市场方面，东莞地产商的开发战略出现了明显的调整，已经不在紧紧盯着东莞上层富有人士，开始走中档路线，开发中档楼盘，并且也开始出现了一些小户型楼盘。在营销策划水平方面也有了比较大的提高，房价也比较理性，户型设计、建筑规划、园林设计、物业管理等都相对以前有比较大的改进和提高，整个住宅市场发展越来越成熟。

        广深中介代理商“角斗”于东莞
随着广州、深圳地产市场的竞争日益激烈，地产市场开发空间越来越小的趋势；加上东莞地产市场的“复兴”，使得广州、深圳代理商开始陆续进驻东莞。
广州合富辉煌是最早进驻东莞地产代理市场的中介之一，是东莞地产代理界的“元老”，其先后代理了中信、光大、宏远集团的楼盘。
先后有广州经伟行地产、戴德量行、美联物业陆续进驻东莞地产市场。
近年来，深圳的中介代理商明显加紧东莞地产代理市场的攻略，其中有深圳世联地产，并在东莞刚成立分公司，正在代理中信集团属下的楼盘及国际公馆楼盘；而中原地产也不甘示弱，欲分得一杯羹，也于去年年底在东莞成立分公司，目前也开始不断拓展项目。另外，深圳的地产代理新秀德思勤也在代理第一国际。
现在东莞地产代理市场基本上呈现出广系和深系两大“门派”，同时也象征着广系与深系的代理商开始在东莞市场“角逐”。
在珠三角西部地区的地产代理市场，基本上被广州的代理商所瓜分，这主要是因为广州的代理商本身具有“本土”优势。而人才结构来自于国内各个省份、具有明显“移民”特征的深圳代理商在这些地方接盘的难度可想而知。
深圳的代理商在东莞可谓“任重而道远”
东莞本地代理商不多，主要有盛世同创、未来地产；一直以来，由于本地开发商的“短视”，使得大部分广告公司都“身兼数职”，既做广告又做策划。尤其是未来地产，其前身是专门从事广告行业，后来也逐渐介入地产策划代理行业，并且还介入地产三级市场，在东莞可谓是“复合型”的中介代理商。但是，东莞本地代理商相对广、深的代理商仍然有待提高。