浅谈苏州高档办公楼市场
从去年开始苏州高档办公楼价格大幅上升，市场平均售价涨至9500~11000元/平方米之间，租赁价格也达到了每月90~95元/平方米。随着，苏州市大力发展现代服务业的举措出台，高档办公楼需求还将大幅提升。苏州办公楼市场前景一片大好。
目前苏州中高档办公楼，主要集中在两个区域，近一年来价格上升很快。一是工业园区的金鸡湖以西，以星兰街、苏绣路、星港街、苏惠路围合而成的区域。以星海国际广场、世纪金融大厦、国际大厦、中银惠龙大厦、即将推出的原工业园区管委会大楼和在建中的“巨无霸”东方之门为代表；一是以市政府为中心的内环线以西和高新区以东地区，以新发展国际广场、外经贸大厦、金狮大厦、新地中心和金河国际大厦为代表。其中，工业园区在售或将售项目较多，同时区域内还有11片商业用地待开发，估计近几年推盘量较大；市区和新区的区域，近一年来连续推出了几个项目，从金河国际大厦到新地中心再到近日开盘的新发展国际广场，销售情况均相当不错,金河国际大厦自2003年开盘，现已售完，出租率已超过90%。新地中心自2004年9月1日开盘，现剩于不足10%，目前新发展国际广场开盘后销售形势也相当好。两个区域主要写字楼的租金价格都在95元/平方米/月左右。估计新地中心和新发展国际广场交付使用后租金价格能达到100元/平方米/月以上。
随着国家对炒作住宅投机行为的多项相关政策出台，上海等地原本接近疯狂的住宅楼市嘎然而止，住宅交易量急剧萎缩，投资客纷纷将目光转向了办公和商铺等商业房地产的投资。由于苏州在长江三角洲的地理位置与上海较近，住宅楼市受上海的影响较大，交易量也明显出现萎缩。但是，值得关注的是，相对住宅而言，办公和商铺的交易情况并未受到很大影响，在某些项目上甚至出现上升势头。近日开盘的苏州第一写字楼—苏州新发展国际广场（苏州国际会议展览中心）当天就有20多位客户签订认购书。分析其中原因不难发现，近期的主要交易客户大多来自于上海和浙江。这种现象的出现表明苏州在长三角地区的地位和发展潜力已经被精明的上海和浙江客户所认识，同时苏州目前在长三角地区大型城市中平均房价较低也是沪浙投资客纷至沓来的主要原因之一。
在上海绝大多数高档办公楼都由外方投资，其资金实力强大，同时黄金地段的高档办公楼升值快、投资回报相当稳定，一般12~13年就能收回投资，故绝大多数只租不售。大量自用企业希望在维护企业形象的同时锁定租赁成本，但只租不售的现状使之只能承受不断上涨的租金。甲级办公楼购买需求大幅上升，极少数销售的价格也在25000~32000元/平方米。所以，随着现代服务业的发展和大量外资企业的入驻，苏州甲级写字楼的对外出售展现出难得的投资机会。
办公楼投资在国外是比较成熟的，对于国内投资者而言却是一个比较新的投资品种，在苏州则更少。投资办公楼应该注意以下几个方面：
一、地理位置
对办公楼而言，地理位置意味着物业的根本价值，办公不存在单纯凭借稀有的自然景观而提高物业价格的现象。办公楼中除了附属型和寄生型办公产品以外，均遵循 “地段、地段、地段”的法则。办公楼地段的概念就是市中心、交通方便、商业繁华。
高档办公楼选择市中心有两方面的原因：
1、市中心一般情况下是市政府机关的所在地，是一个城市或一个地区的政治中心、经济中心，市政府的搬迁必然带动整个城市中心的变迁。作为企业，在市场经济中拼搏，离不开政府机关、行政机关的支持和帮助，在市中心办公，可以节约时间成本、交通成本，同时提高了办事效率。
2、市中心由于地理位置的优势，必然造就基础设施的高配置，从而造成车行交通和人行交通上的便利。
二、物业品质
物业本身的品质是保值升值的保障，高品质的物业不但体现在建筑本身细部上，而且更多的是展现物业独有的唯一性和稀缺性。避免与其他物业进行同质竞争。
三、商务配套
商务配套是满足商务需求的商业。主要是指满足商务活动、商务宴请和商务接待等工作而必须配备的商业业种。市中心的办公楼能在本身不具备这些配备的基础上，利用周边繁华的商业设施，弥补自身的不足
四、物业管理
物业管理对物业来说尤为重要，是物业附加值的源泉。好的物业管理公司能够在提供高品质的物业服务的同时，延长设备设施的使用寿命、提高设备设施的使用效率、降低物业运营的成本。
新发展国际广场正是由于具备了上述各项要素，才能在短期内得到沪浙两地投资客的青睐，广场占地40亩，总建筑面积11万平方米，主楼部分总高174米共48层，被誉为苏州第一写字楼。计划2006年6月8日竣工交付使用。是苏州高度最高、档次最高的纯写字楼。广场具有以下特点：
1、苏州市区最高的顶级5A智能化纯写字楼。
绝版产品！市区已不可能再建造如此高的商业建筑。设施设备先进，均采用国内外一流品牌，并配备直升机停机坪。率先进入国际商务领域。
2、地理位置优越交通极为便利。
地处横贯三区的主干道干将路，新区园区左右逢源；内环线、轻轨一号线步行6分钟即到；市政府、行政中心、体育场、家乐福均在500米范围内。广场地下地上停车位超过500个。
3、拥有苏州最大的商务配套。
商务简餐、大堂咖吧、会议中心、便利店、大型餐饮、酒吧、夜总会、网吧、洗衣房……应有尽有。25000平方米专属商务配套面积为您和您的公司服务。
4、世界级物业管理公司，完善、细致的物业管理服务。
新发展国际广场聘请世界知名物业管理公司威格斯进行物业管理。威格斯是一家160多年历史的英国物业顾问公司，环球物业大联盟核心成员之一，有着很高的国际声望和悠久的历史背景，被公认为“最纯正的英式管家，物业价值的最佳管理人”，现已在全球23个国家和地区拥有分公司或办事处。在管理方面，威格斯公司更以其严谨的作风、细致的服务和良好的职业道德被公认为“最纯正的英式管家，物业价值的最佳管理人”。
5、驻足167米至高办公体验，48层位置，江苏省办公巅峰。会当凌绝顶，一览众山小。
广场主要面向在苏州投资的世界500强企业、跨国企业和上市公司。客户层次高，国际化气氛浓厚。目前，美国友邦保险公司、顺驰地产、施耐德电气、三一重工、华夏银行等一批知名企业已率先入驻。
随着苏州现代服务业的发展和2009年上海和苏州城际铁路的通车，苏州的本地经济将面临飞速发展。凭借新发展国际广场优越的地理位置和突出的物业品质，其必将体现出强劲的升值潜力，成为苏州写字楼市场价格的风向标。
序号 五百强名称
1 德国西门子集团
2 韩国三星电子
3 日本富士通
4 美国高特利集团
5 英国BOC集团
6 美国礼来制药公司
7 美国百得集团
8 美国百特公司
9 日本国株式会社日立制作所
10 日本住友株式会社
11 美国霍尼韦尔国际集团
12 美国艾默生电气公司
13 法国莱雅集团
14 英国葛兰素斯密斯克林公司
15 日本久保田株式会社
16 日本丸红株式会社
17 德国戴姆勒-克莱斯勒集团
18 美国德尔福公司
19 英国BP公司
20 荷兰皇家飞利浦电子股份有限公司
21 美国杜邦公司
22 芬兰诺基亚电信公司
23 德国ZF集团
24 瑞士迅达控股集团
25 法国阿尔卡特集团
26 荷兰阿克苏-诺贝尔集团
27 法国道达尔集团
28 美国伊顿公司
29 日本三井金属矿业株式会社
30 德国博世控股公司
31 法国索迪斯联合公司
32 法国欧尚集团
33 英国翠丰集团
34 美国旭电公司
35 松下电器产业株式会社
36 日本旭化成株式会社
37 法国家乐福
38 日本三菱株式会社
39 三井物产株式会社
40 达能集团
41 新日本制铁株式会社
42 挪威海德鲁公司
43 日本新日矿公司
44 德国巴斯夫公司
45 皇家壳牌集团（荷兰）
46 明尼苏达矿业与制造业公司(3M公司)
小计 46家五百强企业
