某商业地产价格制定思路[仅供参考,欢迎讨论]
商业物业的价格制定与住宅有很大的不同，由于商业物业普遍用于投资，收益对于商业物业价格影响非常明显；另，由于商业物业价格长期趋势要比住宅增长大得多；所以，本人认为，针对商业地产销售价格的制定必须考虑收益和预期两个方面的影响，我对一个新区商业地产项目的定价是从以下几个方面考虑的：
1、采用直接的市场比较法确定售价，市场比较法是大家经常用到的方法，但是由于商业地产与其他项目的不同，在市场比较时还必须增加招商、管理、规模、租售形式等方面的比较因素，地段对于任何物业价格的影响都至关重要，在商业物业价格成因中更是重中之重，另外对地段的判断还应包含一定的预期因素在其中；
2、采用市场比较租金后用收益法，在项目周边采集可比租金样本，以收益法还原售价；
3、设定商业发展预期目标和年限，以折现体现目前价值并加以修正。由于前面说到操作的项目是属于一个新区的商业盘，在项目开发之时，应根据城市规划和城市发展速度，对项目达到成熟商业区价值的预期年限和比例目标，例如“5年达到老城区商业中心的70%”，再以目前老城区的租售价格乘预期比例按年限折现求取当前价值，同时兼顾投资风险，进行一定的修正；
4、根据项目成本和开发商预期获得的利润，以假设开发法设定一个合适的租售价格目标；
将以上方法所得价格进行加权平均即可得相对合理的价格，定价和估价都是理论和艺术相结合的工作，所以在对市场因素的把控上还对执行者的经验有一定的要求。
