热点讨论：代理合同中的销售基价怎么确定？精彩有奖！

有人问到一个问题，觉得很有意思，请大家群策群力，一起来讨论：签订代理合同的时候，为了确定计算溢价的依据，一般都要先确定委托代理楼盘的销售基价，销售基价怎么确定？是不是一定要在代理合同中明确销售基价？代理合同签订的时间仓促，如何确定合理的销售基价或变通处理？……
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楼主: 绿荫如云 发表于 2006-7-20 08:38 

其实在签定代理合同前，就已经有项目的前期定向调研和项目的策划提案了，这里面就已经对项目销售价格的定位了，所以在合同中，销售基价可以以项目的提案来做依据的。在代理合同中一般有个基准价格确定的

对于项目的前期我不是很了解,但是我认为定价首先应该参考的是开发成本.市场价.然后是开发商的心理价位.不能一味的取悦开发商,一开始把价格定得很高,太偏离市场了,相反的开发商会认为你太急功近利了,这样只会起到反作用,所以我觉得项目接不接得下来没有关系,主要还是要真诚!

我所在的公司大概是这样算的：
项目的开发成本＋３０％的利润，这个是一般的，
再就参考一些市场因素，与区域市场价格；
当然，对与代里商来说，定价低一点，自己卖时，就卖点，压力也就小一点！

楼上的说要加30％？？
好高啊，根据市场同档次项目参考价格倒是可以的，再从开发成本上双方面衡量一下，不过个人认为＋30％是有点太高了

定价的几个方法，
楼上说的是利润法．
还有几个方法
加权法等

我个人认为还是和市场做比较来定要好一点!

2006-7-20 22:44  8^#   绿荫如云

继续讨论！

竞争定价与溢价代理

签订代理合同的时候，有溢价代理需求和条件时就必须要事先确定委托代理楼盘的销售基价.
销售基价怎么确定？
1.若是长期合作方,销售基价一般双方依据定品定位案中项目经济效益分析部份提供的双方基本认可的分类均价执行,溢价代理部份分段按不同比例分成,一般情况下开发商占优.
2.若是竞争定价代理,肯定是高于开发商期望值,具有明显的风险代理特征,当然溢价代理部份分段按不同比例分成时代理商可占优.
3.一般情况销售基价报价时至少要作到开发成本＋３5％的毛利润,否则抢不到好项目;王石开发精典语录:利润超过15%的项目不作,但他讲的是纯利润;个人看法作到３5％毛利润的策划师只能得百分制的60~70分,剩下的属商业机密,职业操守,无法奉告了...
4.溢价代理一定要在代理合同中明确销售基价？否则口说无凭,个人品德不良的开发商并不鲜见,见钱就赖的商业行为也是中国特色之一.
5.代理合同签订的时间仓促，如何确定合理的销售基价或变通处理？这就要看代理商或者说操盘手对市场和产品的认知和掌控水平了,当然还需要对开发商的需求判断准确,最关键的一点是作产品时一定要作出比销售基价高出10%甚至更高的附加值.
6.举例说:开发项目周边同质产品均价为2000,开发商一般均只想高不会低综合判断其予期值为2350,通过对市场和同质产品的深度研发报价2500一般均能拿下项目;但是在作产品时一定要按高于报价10%以上的销控价格作附加值,也就是要作出能卖2750的产品和环境,如何作各家有各家的高招也无法详解了……

[ 本帖最后由 YS憨憨 于 2006-7-20  03:43 编辑 ]

说的都不错！