模拟操盘区2006007产权酒店项目（难度等级：****）
产权式酒店及酒店式公寓项目，单一楼，总高30层，地下两层，100米，共3.9万平米，经营部分包括停车场、会馆、健身房、咖啡厅、大堂、KTV、酒吧、中西餐厅、商务会议层等等，共1.8万平米。
产权式酒店客房和酒店式公寓共600多套，各占50％。酒店式公寓精装修，家具家电齐全。
项目位于天津中环线外两公里左右，相对发展较落后的区域，靠近规划中的快速路，靠近规划中计划要改造并大幅提速的铁路车站，交通状况良好，并有道路直通城市北部两个主要的开发区，开发区内有丰田、LG等较大型的外资工厂。
项目周边缺乏成熟的居住社区，以民房为主，现有项目档次稍高的都是在建项目，有两个，规模都是1500户左右的高层项目，其他居住房都已房龄很长，在8年以上，甚至10年以上。
项目周边区域商业十分匮乏，酒店业也非常稀少。
项目是区域政府重点扶持项目，规划之初已经由国家旅游局通过许可，硬件设计符合五星级酒店要求，但酒店管理公司没有名气，酒店会在2008年元旦开始营业。
作为产权式酒店项目，开发商的回报政策是9％年回报率，20年回报期限。酒店式公寓8600元/平米，产权式酒店10000元/平米，不过要捆绑销售，就是客户要买就必须要买一套酒店（55万左右），一套公寓（45万左右）。
项目前期除了售楼部包装外，没有做过多少宣传。现已有DM、会刊（相当楼书），正在散发，客户积累量小，开发商也不支持大范围、大力度的广告宣传，现在已经预定60多套，开始接受预定两个多月。
现在项目的问题主要还是客户来源的问题，从项目素质上说还是不错的，请各位朋友集思广益，模拟操盘在开拓客户渠道和提高成交率方面多多给予指导.
[ 本帖最后由 阿男 于 2006-11-21 14:35 编辑 ]
