投资算算算！

目前，投资商铺的热潮是急剧升温，商铺时下正逐渐成为一种主要的投资方向。那么商铺投资收益率怎么计算呢？

    对此，作为业内人士给准备投资的朋友提供几种可参考的商铺投资收益率的算法：
    首先，对于商铺的自营型投资，国外流行着一种回报分析方法，被形象地称作“顾客流失法”，它的主要原理是通过该商铺所在地的交通人流量推导商铺内顾客流量，从而推导出产品或服务的购买量，最终分析出销售额及资金回报。

    通过付出成本与理想利润的相加计算，每个投资者心中都需要一个销售额数据，这个总额除以产品单价就可得到需要的产品购买数量，支持这个购买量的顾客流量是多少，支持这一顾客流量的交通流量呢？它是等于或大于商铺所在地的交通流量吗？就这样，人流量的对比得出了看似复杂的投资回报结论。

    假设几个经验数据：

1、该项目地段一家经营服装的商铺，顾客流失比例为60％；
2、进入该店的顾客中，其中有10％会有购买行为，即顾客购买比例为10％；
3、该店的物业租金为300元／平方米 月×30平方米＝9000元／月；
4、行业利润率（业主期望回报率）为30％。

    然后，我们来进行公式计算：

    步骤一，租金（或购房利息）×（1＋行业利润率）＝所需销售额9000×（1＋30％）＝11700元

    步骤二，需求销售额／平均销售单价＝需求销售量11700／100（假设平均单价）＝117件

    步骤三，需求销售量／顾客购买比例＝需求顾客量117／10％＝1170人

    步骤四，需求顾客量／交通流量与顾客流量比＝需求交通流量1170／（1－60％）＝2925人

    即如果每天有2925人在该店铺门口经过，业主的利益就可得以实现。而市调每天通过该项目地段的人流量是否大于2925人，便可以得出结论，该位置是否有足够的交通流量保证业主的回报要求。

　  其次，对于单纯投资收益的朋友算法有这么几种：
　　
　　1.租金回报率法
　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
      优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
　　不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

　　2.租金回报率分析法
　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
　　不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据，对按揭付款不能提供具体的分析。
　　3.内部收益率法
　　房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
　　上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
　　优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
　　不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

　　4.简易国际评估法
      基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

      任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？

    如何判断投资回报率是否合理
    有这样一个计算投资回报率的计算公式：
    计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
    计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价

    例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
    套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％
    要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％
       现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？
    一般认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但从一些业内资料和投资客护手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。

     所以，综上所述投资的风险永远市存在的，在只要能够理性的分析和调查，就能最大程度的降低风险提高投资成功率。

    在此也祝愿每一位准备投资商铺的朋友能够选择到真正的旺铺。

[ 本帖最后由 fctianxia 于 2006-9-13  13:48 编辑 ]

我一般考虑……

动态和静态两种情况……
但也是局限的，，，比如说动态只是考虑递增……