下面是项目价格拟定说明
海景阁、海琴阁销售价格拟定
经公司研究决定二期小高层均价为3300元/㎡，对此营销部根据公司决策特拟定各单位价格，具体如下：
一、海景阁、海琴阁均价确定
名称 海景阁 海琴阁
总数 58户 48户
权重 100 99
均价 详见下面，根据3300元/㎡所推算的各栋具体均价
排序 海景阁﹥海琴阁
（一） 各栋权重分析
具体权重主要通过楼栋的朝向采光、景观视野、噪音干扰、与相临楼宇的栋距、私密性等综合因素分析得出，具体分析如下：
海景阁：12层小高层，四个单元、一梯二户，与相临楼宇的栋距相距较远、私密性较强、主要户型及卧房属于东南朝向，并正对中心景观广场，景观效果佳，其视野也十分开阔，户型综合较好，并紧邻小区游泳池，离地下车库入口较远，噪音干扰小。
海琴阁：靠近小区会所， 12层，三个单元，一梯二户，与相临楼宇的栋距相距较近，私密性受到一定影响，主要房型属西北朝向，可观中庭景观但视野通透性较之稍次，离地下车库入口较近，易受噪音影响。
如下是各栋均价计算过程：
（二） 各栋具体均价计算
若设海景阁均价为X元/平米，
则海琴阁均价为０.９９X（=９９X/１００）
同理，可得各栋均价：
名称 海景阁 海琴阁
可销售 套内面积 6981.96㎡ 5596.11㎡
权重 100 99
均价 Ｘ 0.99Ｘ
由于各栋收入之和等于小区整体均价与总建面之积，从而根据总体均价可以确定出各栋均价（元/平米）。
总体均价为3300元/平米，则各栋均价如下：
名称 海景阁 海琴阁
均价 3315 3282
二、各栋中各个单元均价拟定
（一） 海景阁
各单元权重打分
楼 栋 海景阁（总套面6981.96平米）
单 元 1单元 2单元 3单元 4单元
可销售 套内面积 1705.53㎡ 1705.53㎡ 1705.53㎡ 1865.37㎡
权 重 99 101 100 98
均 价 3300 3366 3333 3266
打分说明：
因所有单元的户型相同,故以所处位置、朝向、室外景观和视野作为参照指标。
1单元：紧邻游泳池,室外观景效果较好，但视野通透性较差。
2单元：比邻小区泳池、室外观景效果和视野通透性均好，与相临楼宇距离较远，私密性好。
3单元：视野及观景效果比1单元稍差，视野通透性较好。
4单元：与相临楼宇距离较近，私密性受到影响。视野通透性较差、观景效果没有1单元好。
拟价说明：
各单元的收入等于该栋均价与总面积的积，以总体均价推算各栋均价的方法得出。
（二）海琴阁
各栋房型权重打分
楼 栋 海琴阁（总套面5596.11平米）
房 号 1单元 2单元 3单元
可销售 套内面积 1865.37㎡ 1865.37㎡ 1865.37㎡
权 重 98 100 99
均 价 3249 3315 3282
打分说明：
因所有单元的户型相同,故以所处位置、朝向、室外景观和视野作为参照指标。
1单元：临近地下车库入口、易受噪音干扰，室外观景效果及视野较2单元次。
2单元：室外观景效果及视野均好，与相临楼宇距离较远，私密性好。
3单元：靠近景观广场中央，远离车库入口，居家安静，视野及观景效果比1单元好。
三、各栋单元各房型均价的确定
（一）海景阁
各单元房型权重打分
楼 栋 海景阁一单元（总套面1705.53㎡）
单元均价 3300元/㎡
户 型 B型 C型 D1型 D2型
结 构 四室三厅双卫跃层 三室三厅双卫错跃 四室三厅双卫跃层带花园 四室三厅双卫跃层带花园
套 面 134.07㎡×6 104.17㎡×6 140.61㎡ 135.48㎡
权 重 99.5 100 102 103
均 价 0.995X X 1.02X 1.03X
3278.01 3294.49 3360.38 3393.32
楼 栋 海景阁二单元（总套面1705.53㎡）
单元均价 3366元/㎡
户 型 B型 C型 D1型 D2型
结 构 四室三厅双卫跃层 三室三厅双卫错跃 四室三厅双卫跃层带花园 四室三厅双卫跃层带花园
套 面 134.07㎡×6 104.17㎡×6 140.61㎡ 135.48㎡
权 重 99.5 100 102 103
均 价 0.995X X 1.02X 1.03X
3343.57 3360.38 3427.58 3461.19
楼 栋 海景阁三单元（总套面1705.53㎡）
单元均价 3333元/㎡
户 型 B型 C型 D1型 D2型
结 构 四室三厅双卫跃层 三室三厅双卫错跃 四室三厅双卫跃层带花园 四室三厅双卫跃层带花园
套 面 134.07㎡×6 104.17㎡×6 140.61㎡ 135.48㎡
权 重 99.5 100 102 103
均 价 0.995X X 1.02X 1.03X
3310.79 3327.43 3393.98 3427.25
楼 栋 海景阁四单元（总套面1865.37㎡）
单元均价 3266元/㎡
户 型 A型 B型 C型 D1型 D2型
结 构 二室二厅错层带花园 四室三厅双卫跃层 三室三厅双卫错跃 四室三厅双卫跃层带花园 四室三厅双卫跃层带花园
套 面 79.92㎡×2 134.07㎡×6 104.17㎡×6 140.61㎡ 135.48㎡
权 重 106 99.5 100 102 103
均 价 1.06X 0.995X X 1.02X 1.03X
3439.02 3228.13 3244.36 3309.24 3341.69
（二）海琴阁
各单元房型权重打分
楼 栋 海琴阁一单元（总套面1865.37㎡）
单元均价 3249元/㎡
户 型 A型 B型 C型 D1型 D2型
结 构 二室二厅错层带花园 四室三厅双卫跃层 三室三厅双卫错跃 四室三厅双卫跃层带花园 四室三厅双卫跃层带花园
套 面 79.92㎡×2 134.07㎡×6 104.17㎡×6 140.61㎡ 135.48㎡
权 重 106 99.5 100 102 103
均 价 1.06X 0.995X X 1.02X 1.03X
3421.12 3211.33 3227.47 3292.02 3324.29
楼 栋 海琴阁二单元（总套面1865.37㎡）
单元均价 3315元/㎡
户 型 A型 B型 C型 D1型 D2型
结 构 二室二厅错层带花园 四室三厅双卫跃层 三室三厅双卫错跃 四室三厅双卫跃层带花园 四室三厅双卫跃层带花园
套 面 79.92㎡×2 134.07㎡×6 104.17㎡×6 140.61㎡ 135.48㎡
权 重 106 99.5 100 102 103
均 价 1.06X 0.995X X 1.02X 1.03X
3490.61 3276.57 3293.03 3358.89 3391.82
楼 栋 海琴阁三单元（总套面1865.37㎡）
单元均价 3282元/㎡
户 型 A型 B型 C型 D1型 D2型
结 构 二室二厅错层带花园 四室三厅双卫跃层 三室三厅双卫错跃 四室三厅双卫跃层带花园 四室三厅双卫跃层带花园
套 面 79.92㎡×2 134.07㎡×6 104.17㎡×6 140.61㎡ 135.48㎡
权 重 106 99.5 100 102 103
均 价 1.06X 0.995X X 1.02X 1.03X
3455.86 3243.95 3260.25 3325.45 3358.06
打分说明：
A型：错层，带私家花园，户型方正、布局合理，面积小，总价较低。
B型：跃层，功能分区明显，户型方正，面积较C型大，总价较高。
C型：错跃结构，多重空间变换，功能分区合理，布局紧凑，面积适中。
D1型：三跃结构（带阁楼），附带空中露台，空间变换，带来尊崇生活感受。
D2型：室内结构与D1房相当，但面积稍小，总价稍低。
四、A型户型价格拟订
不同单元A型户型权重分析
房号 海琴阁1-1 海琴阁1-2 海琴阁2-1 海琴阁2-2 海琴阁3-1 海琴阁3-2 海景阁
4-1 海景阁
4-2
总面积 79.92㎡×8=639.36㎡
各套面 79.92 79.92 79.92 79.92 79.92 79.92 79.92 79.92
权重 100 100.5 101 101 98.5 98 99.5 99
均价 X 1.005X 1.01X 1.01X 0.985X 0.98X 0.99X 0.995X
3462.47 3479.79 3497.1 3497.1 3410.54 3393.22 3427.85 3445.16
打分说明：
根据A型房所处位置的不同和户外私家花园面积大小的差异进行打分。
拟价说明：
所有A型房收入等于各单元A型房均价与总面积的积，以总体均价推算各单元A型房价格的方法得出。
五、海景阁一、二、三单元二层B户型价格拟订
一、二、三单元二层B户型权重分析
名称 海 景 阁
房号 1-2-1 1-2-2 2-2-1 2-2-2 3-2-1 3-2-2
总面积 134.07㎡×6=804.42㎡
各套面 134.07 134.07 134.07 134.07 134.07 134.07
权重 99 101 102 100 99.5 98.5
均价 0.99X 1.01X 1.02X X 0.995X 0.985X
3277.68 3343.9 3377.01 3310.79 3294.24 3261.13
打分说明：
根据二层B型房所处位置的不同和户外私家花园面积大小的差异进行打分。
拟价说明：
所有二层B型房收入等于各单元同层B型房均价与总面积的积，以总体均价推算各单元二层B型房价格的方法得出。
六、海景阁各个单元B型房价格拟订
海景阁各个单元B型房权重分析
名称 海景阁
单元 1-1 1-2 2-1 2-2 3-1 3-2 4-1 4-2
总面积 134.07㎡×8=1072.56㎡
各套面 134.07 134.07 134.07 134.07 134.07 134.07 134.07 134.07
权重 100 101 99 98 98 99 100 100
均价 X 1.01X 0.99X 0.98X 0.98X 0.99X X X
3310.82 3343.93 3277.71 3244.6 3244.6 3277.71 3310.82 3310.82
打分说明：
1、二、三单元的B型房客厅朝向小区外（未向小区中庭花园）；
2、2-2和3-1房型卫生间没有窗户，不能采光、通风；
3、二、三单元的户型与小区外的高压线距离较近，形成不利。
拟价说明：
所有B型房收入等于各单元B型房均价与总面积的积，以总体均价推算各单元B型房价格的方法得出。
七、各户价格拟订
——详见海景阁、海琴阁价格表（附页）
层差系数： 20元
注：根据一期小高层拟订价格的层差和对周边楼盘的调查而定
营销部
2005年5月10日
