pengzhixian

项目位置:川内某二级城市新区中间位置,(新区规划完成,但是其建设速度和周期旷日持久,重要的卖点:政府四套班子将搬迁新区,大型的城市配套如会展中心,仿古商业街,大卖场,目前会展中心正在动工,其他地方正在做基础建设,少部分如法院\检察院的办公地点已经修完,其他地方均在做基础建设,放眼望去,荒地一片),紧邻江边,与旧城区依靠两条跨江大桥连接,本案位置在新区两桥中间的江边.
项目品质:略好于旧城区的项目,形态为多层+高层电梯公寓.目前已经通过规划,可以改进的地方只有对建筑穿衣戴帽和对园林景观调整设计.
项目价格:开发商是整个新区开发者,其重要的利润来源是依靠土地升值,而转手进行销售,所以期望值非常高,希望通过本案的开发建立新区的价格体系,所以目标价格比旧城区最好位置的价格高出一成,目前在没有传播的前提下市场调研发现,目标消费群对本案地块的认可销售价格仅为一半.
销售环境:由于本案的运作为开发商旗下一个子公司独立运作,所以销售条件为符合预售许可条件就要开始销售,不能作到景观营造完成或者现房销售,同时由于开发商明确表示不修建销售中心,所以项目现场距离销售中心还有很长的距离,(有看房直达车).
以上为项目的基本资料,望各路高手路过指点一下,如何操作这样的盘.

pengzhixian

销售中心的位置正好在项目的江对岸

奚中波

你说是达州吧?????????????

pengzhixian

不是,是遂宁,哎!现在新城改造都一个模式

pengzhixian

晕死,没有高手指点一下啊,斑竹,帮帮忙啊

dfqh2002h

此案有点难！两点：
1、这个项目必须承担起“教育市场”的责任。
2、要让开发商明白，要让马儿跑又不让马儿吃草那很不现实。
如果做不到这两个前提，建议开发商快到两年期限时，卖地走人！
如果强行操盘建议：
1、走城市运营路线！以政府的高度重视拉动需求！
2、产品规划上，解决产品当地市场需求适应性问题，以更符合市场需求的产品组合，提升产品吸引力。
3、营销手段上，解决居民购买习惯问题。
4、概念包装上，以大盘名义进行综合性概念。第一品牌地产，改变居所观念才能根本解决问题。

凭感觉认为当地居民购买力不足，居住习惯未完全改变。新区尚未成熟，单价、总价、产品结构等方面都可能形成销售困难；当地外来人口可能不多，依赖当地购买群体。所以以上四点必重视先。
项目开发总量大，分期去化时要注意住宅与商业的比值关系。两者是互动的。
要快速高价去化前期项目，要制造和引发市场震动效应与羊群效应，必须以整合营销方式运作，开局是关键。
建议针对不同客户群体，展开活动营销，制作社会舆论热点，使项目在短期内成为广大市民街谈巷议的主要话题之一。

dfqh2002h

从“居所第一城”概念切入，考虑了几个方向定位的东西：
项目定位：新城市引擎，山水第一城
项目理念定位：改变城市人居　整合城市资源　完善城市功能　掌控城市未来
人文定位：名流汇聚所，精英荟萃地
终极定位：遂宁新中心　未来第一门户
教育定位：文化成长社区，文教第一名城
建筑景观定位：遂宁山水第一城

dfqh2002h

初拟了几个主打概念：
新城市引擎　山水第一城（总项目）
山水之城　人居典范（住宅部份）
城市助推器　财富新高地（商业部份）

最后重申一点：概念一定配合活动走！

[ 本帖最后由 dfqh2002h 于 2006-7-31  10:37 编辑 ]

在宜宾

兄弟，据我了解遂宁的消费力还是很不错的，只要能打动消费者的心，让他掏腰包应该没的问题，比如位于老城区繁华地段的一个商业项目都2年了还没动工，但销售业绩却非常好。
所以建议如下：
1、多做些营销活动。
费用不高，但可以让目标群体感受到上游生活的不一般享受（如何洗脑那就要看你的了）。
2、商业部分可以采用返租销售模式，同时降低首付比例（即买即返租金的方式解决）。
其他方面请综合以上几位朋友的建议吧。
祝你操盘成功！