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品质是怎样炼成的 ——Pulte Homes、新鸿基、中海、万科、金地如是做

    在消费品中，房地产产品因其消费支出额度大、使用过程和增值过程长、与人们日常生活紧密相关而得到消费者更多的品质关注。这就要求房地产开发商在开发楼盘的时候，不能仅仅满足为客户提供产品价值，更应为客户多创造产品的“附加价值”。怀着一种学习的心态，本文对国内外部分优秀房地产企业提升产品品质的做法进行了探究。



Pulte Homes：保证客户体验价值
      Pulte Homes成立于1956年，美国房地产业四大发展商之一。2003年Pulte Homes共在世界各地完成住宅销售32693套，销售额89.3亿美元，占全美国住宅市场份额的4%。2005年进入财富400大公司之列，同时被评为福布斯“美国管理最佳企业”之一。5年来，其股价从5美元上涨到近80美元的水平，2005年以来股价一直位于60美元以上。已连续近50年盈利，对股民的回报率在18%以上。
      “保证客户体验价值”既是Pulte Homes房产品开发的出发点，也是产品的最终归宿，因此贯穿于产品开发的整个过程中。
      首先，在项目前期准备阶段，选择在最适合的地方建最好的房子，保证客户体验价值。Pulte Homes先按照收入水平、家庭结构、生命周期等特征将客户细分为11个类型；再根据细分的结果制作出标准化产品说明书，以便将客户的真实需求挖掘出来，并分别提供不同的产品；最后在全国不同市场进行模拟试验，确保开发出适应目标客户群的产品。
      在项目设计阶段，客户可以和建筑专家一起设计自己的房子，做到彻底的人性化设计。设计师首先按照细分客户群的特点进行初稿设计；在初稿设计的基础上，邀请有代表性的消费者进行专项的深入交谈，听取消费代表的意见；之后，设计师再开始正式设计模式化图纸；图纸完成后再次征求消费者的意见，并对正式设计图纸进行修改直至定稿。
      在项目实施阶段，客户和消费者共同把好质量关。一方面，公司会要求客户现场检查所有的建筑材料，从电气设备到供热及空调系统等，监督项目建造的质量，并确保客户所要求的地方得到满足。另一方面，Pulte Homes的建筑专家将会进行全面广泛的质量检查，确保产品质量满足设计要求以及需要维修补救的地方能及时完成。
      在项目交付阶段，跟踪项目的后续服务。在客户入住新房之前，Pulte Homes将详尽地介绍每个细节，解释公司的服务内容和步骤。交房后30天，Pulte Homes将和客户一起对每一个环节进行登记确认。交房后的3个月内，公司将再一次进行质量保证检查。而在一年的保证期内，Pulte Homes将与客户确认已经提供了所有承诺的服务，解决客户在居住过程当中遇到的问题。最后，Pulte Homes还通过对入户的问卷调查，了解客户各方面的真实需求，并加入到下一次产品的设计中。

新鸿基：缔造最完美的家
      新鸿基是目前香港最大的房地产发展商，成立于1972年，擅长兴建优质住宅及商业项目供销售。2004－2005年度公司完成住宅项目29.7万平方米，完成商业项11.89万平方米，整个集团公司净利润为港币103.71亿元。截至2005年6月30日，新鸿基在香港拥有土地储备量达390万平方米。
      过去的30多年，新鸿基秉承“以心建家”的理念，在缔造了一个家喻户晓的品牌的同时，一直“以最严谨、最负责任的态度，用心建造最高素质的楼房”，致力于为香港每个置业家庭缔造最完美的家。
       “一条龙”管理保证质量
      新鸿基凭着自身拥有物业发展所需要的专业才能和专业经验，包办了物业发展的每一个环节，首创“一条龙”建筑发展。由买地、规划、设计、购料、机电设备、混凝土、机械、建筑、工程监察、销售、物业管理、维修、园艺以及智能家居等环节，均有新鸿基直接负责，全面发挥供应链管理的独特功能，并透过资讯分享，加强各组别及部门之间的沟通，提高效率，控制质量。
      跨部门交楼小组制定严谨的交楼标准
      多年前，新鸿基率先成立跨部门交楼小组，汇集建筑部、工程监察部、业务部、管理公司等多个部门的专业知识及人才，为单位内所有设备及施工素质制定严谨的交楼标准，并利用先进技术进行精密的验楼程序，确保单位质量完全符合买家期望。
      专责小组监察楼宇质量
      为了落实兴建优质物业，新鸿基特别成立跨部门的项目监察小组，监察整个设计及建造过程，全力保证以高效益及高效率达到优质标准。
      一年维修保证及增值服务
      新鸿基于1996年推出市场上前所未有的一年维修保证服务，由发展商向买家承担首年工程维修的责任。新鸿基也为新入伙房屋提供增值服务，其中首创的“维修易服务”，业主可以向物业管理公司购买开发商原装的建筑材料，方便住户装修单位。新鸿基还针对建筑久远的住宅物业管理进行专门设计和精心运营，当这类房屋作为二手房在市场进行交易时，并未因建筑时间久远而价值下跌。
      采纳创新概念精心规划
      在规划发展物业的时候，按照每个地盘的位置，将住宅大楼的坐向尽量面向开扬景观，其中的单位间隔也以实用四正为主，让住户能享用每寸空间。新鸿基还专门从海外选购最上乘建材，务求单位的一门一窗，以及一梁一柱都符合客户对高品质物业的期望。
      此外，房屋的绿化空间、会所设施也力臻完善。例如曾邀请儿童游戏专家度身设计，于“将军澳东港”引进崭新的智乐构思，设置全港首个儿童图书馆；而“马湾珀丽湾”则引入加强儿童学习智能的珀丽学府。同时，集团旗下的大部分物业均塑造各具风格的园艺设计，并从海外引入先进的种花技术。
      引入新技术监察品质
      新鸿基不断引入新科技，监察物业各个方面的质量，进一步提升物业的整体品质。从日本最新引进的红外线科技勘查物业外墙技术，使新鸿基成为首个将此技术广泛用于新楼盘外墙品质控制的发展商，以此保证楼宇质量的尽善尽美，提高物业的保值增值能力。

中海：规划设计见精品
      中海地产是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生成长于香港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。从上世纪80年代起，中海地产开始涉足香港房地产业。进入内地房地产市场后，中海将香港经验与内地优势有机结合，已建成项目38个，在建项目18个，即将开发项目22个，累计土地储备可开发建筑面积超过1000万平方米。2005年，中海地产获得“中国房地产上市公司综合实力10强”第二名。
      中海在设计的管理架构探索方面走得最早，管理体系相当成熟，已经成为中海产品品质提升的源泉，体现为以下几个方面：
      概念策划，吻合特定客户需求
      中海的产品策划独具特色，设计与市场、营销一起构成了“三位一体”的策划系统。因此在管理上，中海将营销策划中心与规划设计中心结合起来，而中海的总建筑师则要兼顾到营销策划与规划设计管理。概念策划就是中海策划理念的体现。
      做优质产品而不是有争议的作品
      在中海，建筑师的主要工作不是做作品，而是做产品。在保证产品的基本功能后，中海追求的是要找到人们对居住的真正需求，并照顾人们的这种需求，来设计他们需要的住宅。
      重视设计的全程掌控和标准研究
      中海的设计工作有两大块，一是产品策划，包括产品的自主开发。二是设计的管理工作，对建筑、景观、园林、室内等设计单位进行整合。
      中海一直在做标准化设计，但这个标准化设计与其他公司相比有其独有的特色，中海称其为住宅的标准化模块设计，通过模块配置与组合，一方面保证基准质量，另一方面又试图最大限度满足住宅追求个性的需要，从而实现中海“做各档次的精品”的产品理念。

万科：建筑无限生活
      万科企业股份公司成立于1984年5月， 1988年开始介入房地产领域，1991年在深圳证券交易所挂牌上市，并开始跨地域房地产业务发展，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务。截至2005年，万科已经将业务扩展到国内21个大中城市。2004年，集团实现销售面积163.8万平方米、销售金额91.6亿元，其中商品房销售面积占全国市场的1.06％；集团全年实现营业收入76.67亿元，净利润8.78亿元。
      作为国内房地产业的领跑者，万科在“建筑无限生活”的过程中，从满足现代人追求舒适、便利、完美的生活方式出发，时刻关注产品品质的提升。
产品设计理念的传递
      1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台———万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。
      1998年，万科建筑研究中心成立。万科的注意力，开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。
客户需求的挖掘
      早在1998年，万科就成立了“万客会”，利用该渠道获取更多的客户需求信息。万科的投诉网站也是万科的创举之一，通过该网站的透明化运作，不仅客户对万科产品的意见和建议能反映出来，而且客户的要求是否得到重视和满足有了很好的监督，保证在产品开发过程中切实为客户着想。
      产品质量的把控
      在产品质量的监控上，万科通过重组、优化项目发展各环节业务流程，充分利用公司内外的专业资源，建立了工程管理信息系统；通过专业化培训、业务考察、案例教学、专题研究等方式，建立了一支有集体尊严和荣誉感的工程管理队伍。
      2000年12月，www.a-housing.com交易平台问世，万科各地地产公司的建材采购全部在网上进行，这一公开、透明、安全、高效的采购方式，在同行中得到响应。
      产品操作的标准化
      2001年，万科开始启动“合金计划”，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。2002年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。目前，涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的《万科住宅标准》即将出台，与《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》一起，构成万科设计标准化体系。
      在制定产品标准化操作范本的同时，万科还针对全国性房地产开发所存在的地域差别性，提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。
      
金地：专业之道、惟精惟一
      金地集团成立于1988年，1993年开始经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。2004年，公司实现房地产销售收入30.13亿元，实现利润6.46亿元。不久前，金地以其优秀的业绩荣获“2005中国房地产上市公司综合实力TOP10”第四名、“2005中国房地产上市公司财富创造能力(EVA)TOP10”第三名和“2005中国最具投资价值蓝筹地产公司”三项殊荣。
      金地对产品品质的自信源于“专业之道、惟精惟一”的理念，秉持专业精神，专注核心优势，精益求精，一以贯之。
      在产品的规划设计上，金地通过建立“金地建筑设计中心”、组建“外部专家顾问团队”（与国内名牌院校设计机构合作）、聘请国际一流的合作团队，形成三方技术战略联盟，实现优势互补。
      在产品质量的监控上，公司导入ISO9001质量保证体系，对项目进行全过程、程序化的严格控制。同时内部还有工程质量管理四大举措：一是把好“进门关”，选好工程质量监理单位；二是把好“分工关”，支持监理单位独立自主地履行职责；三是把好“监督关”，使工程隐患解决于萌芽状态中；四是把好“奖惩关”，确保工程质量达标。
      通过优化产品设计和严格监控工程质量提升产品品质的同时，金地还注重运用新材料、新技术和新工艺来提高产品的附加值。


浙江大学房地产研究中心供本报专稿


  




[ 本帖最后由 alibaba 于 2006-8-17  08:50 编辑 ]

岳鬼

受教 谢谢

alibaba

楼主你发的帖子,字也太大了吧,以后不要用这么大的字了.

停车看景

受教 谢谢

redfoxbs

看过，蛮好

jiesy20021982

谢谢楼主分享的资料

苍海一声笑

谢谢!

versaceking

谢谢

x64man

非常好，了解了差距，不是一年两年，是10年20年

chenwen000235

很不错.