如果王石厚道，请立即停止东海岸飚价之风（转贴）

　　　　　　　　　　　如果王石厚道，请立即停止东海岸飚价之风

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　图腾镜

　　地产业界称王石为一号俊男。是因为王石经常发出一些相当得体的话，用来讨好地产各方，既懂得如何奉承新政，有懂得谄媚消费者，在演绎“谁也不得罪”的进程中，王石的演艺可谓炉火纯青。

　　1992年，王石提出“利润高于25%不做”的理论；综观万科所做的项目，哪个项目低于了25%的利润？标榜的25%理论不折不扣的成了一种谬论。最近，出台了“国六条”，第一个站出来支持新政的也是王一号；90平新政发布后，王石即刻联合建设部搞90平户型设计竞赛等等，王石表面上做足了和新政保持一致的文章。可是，万科在全国有1000多万平的储备土地，多数处于相当偏僻的区域。试想，90平架到了万科偏僻土地头响上，销售单价和利润显然没有以前的好彩了，最急的也许还是“笑面虎”的王石。以上“风马牛不相及”的事情足以证明王石包装自己的用心良苦。

　　王石与任志强的思维正好相反，王石每次讲话可能最少要通过三次大脑筛选和稀释后才会发出，深深的懂得什么该说，什么不该说。而任志强秉性耿直，喜欢即性发挥，专挑不该说的话去说，所以，王石和任志强形成了两大迥然不同的热点聚焦风云人物。

　　前段时间，任志强在建设部领导刚刚批评他所谓的“专给富人盖房子”言论后，屁颠屁颠跑去凤凰台做节目，为了讨好领导，于是寐着良心说：“90平米真的好啊！”，任志强还没回到北京，建设部领导劈头盖脸的一个电话：“谁让你去说90平好了，你不说话就会死吗？” 搞得任志强前后都不是人，讲话完全迷失了方向，既不会拐弯又不懂得迂回，最终招惹出社会、政要、媒体、买房者“四维”的一边倒批判，任志强变得“下——入不了地，上——升不了天”，真是郁闷坏了。

　　王石不但懂得讲话，而且生意眼光独到，这也许就是王石能够成功的最大原因。王石主持的万科于2001年7月以4.0599亿元一举拍下盐田山海“地王”，地块面积为34万平米，总建面为27.5万平米，项目命名为——东海岸，分四期开发。

　　按照王石的授意，东海岸要实现25%利润，其售价应该是多少呢？东海岸楼面均价为4.0599亿÷27.5万＝1476元/平，建筑形态多为联排、多层、小高层住宅，建安、税收、营销费用等估计不会超过3000元/平，实际成本即为4476元/平，山坡建筑地势复杂，故成本稍高，就算成本为5000元/平，其销售单价应该为5000×125%＝6250元/平。2003年5月，东海岸推出一期的销售，小高层实现均价不到6000元/平，万科拿联排、独立别墅填补了小高层亏去的均价，也就是说，万科东海岸一期的利润的确是25%左右。

　　事隔3年，转眼来到2006年8月，万科东海岸3期准备推出5栋“云海大户”小高层，要实现15000元/平的目标均价，售价整整翻了2.5倍，其利润可想而知。细剖东海岸在三年内实现销售单价翻三番的主要原因有：

　　1 东海岸建设了三年，园林与联体山林也伴随着盛长了三年，无论你从哪个角度去倘佯它的园林或山林，无不让你心动，且无以挑剔，看点和买点越来越多。

　　2 东海岸大社区的态势已经形成，生活配套和设施已经十分完善，是深圳不可多得的真正居家和投资两相宜项目。

　　3 东海岸拥有天然的山海资源优势不可复制，前临真正大海，后倚茂盛山体，环境如诗如画，要山有山，要海得海，山林湖海、步移景换，目标买家只要进入红线内兜一圈，不心动也难。

　　4 地产整体市场价格提升了，东海岸与7平方公里的东部华侨城一脉相承，休闲和修心养性的态势十分明显，据说东部华侨城的别墅要卖5万/平，东海岸哪有不涨价之理，乘此机会水涨船高。

　　5 东海岸居住条件日益成熟，拥有依山傍海的优美环境和清新的空气，已经舍去了因距离带来的障碍。

　　6 万科的品牌功力和品质不断的提升，给足了涨价理由的支撑。

　　针对市场规律而言，东海岸没有理由不涨价，但是，按照王石高于25%利润不做的经营原则。如果东海岸真正为深圳市民安居乐业着想，东海岸售价不应该超过9000元以上，如果王石做人厚道，应该立即停止东海岸涨价的不正之风。如果东海岸真的要卖15000，就足够验证了王石是当面说一套，背后做一套的奸商行为。王石何去何从？又会用什么深思熟虑的言辞来搪塞买家。王石要做肩负社会责任的良商，还是要从生意中获得最大利润，自己掂量去吧。

　　最后，镜子提醒一句：分析东海岸近三年的楼价走势，售价有可能还会飚涨，估计东海岸4期要卖到2万以上。

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