绿荫如云

两年前，李嘉诚旗下的和记黄埔地产以206万元/亩的价格拍下成都南部新区的1036.47亩土地。两年后，站在这块千亩“城南地王”上，放眼望去，大片都是杂草丛生，只有一小块被挖出深坑的土地在烈日下爆晒……


第一部分 探秘和黄

2005年4月28日上午，成都市中心城区2006年第五次国有土地使用权拍卖会在市土地拍卖中心举行。共有11家国内外知名开发企业参与位于南部新区三环路外的3号地块（共123亩）的竞拍。最终，该地块被香港九龙仓下属公司协慧国际有限公司以7.8亿元总价成功拍得。而与123地块毗邻的千亩“城南地王”，之前正是被与九龙仓有特殊渊源的香港和记黄埔地产拿下。

123土地的高价密局
其实，比起九龙仓，和黄更有理由拍下123地块。但在拍卖会上，和黄只是象征性地举牌，个中究竟耐人寻味。

为什么不是和黄

和黄也参加了123地块的拍卖会，但它只是动而不作。

位于成都市南边天府大道旁的这个总面积158亩，净用地面积约123亩的地方，圈内人称之为123地块。成都市政府规划此地块为住宅兼容商业用地，且商业开发比例至少占20%，意味着拿下这块地的开发商必须具备开发大体量商业的资金能力。最终，来自香港的九龙仓集团以640万/亩的天价拿下该地块。

而在123地块旁，就是李嘉诚旗下的和黄地产2004年10月29日以206万元/亩的价格拍下的号称成都“城南地王”的1036.47亩土地。

这事在成都地产界引起了一些波澜。为什么拿下123地块的不是和黄呢？有专业的人士分析认为，和黄如果拿下123地块，它比谁都具有先天开发优势：原先1000多亩低价地块可以平均成本，加上旁边的两块地（一块只能修写字楼的商业用地和一块只能做酒店的酒店用地）都是可以协议转让的，和黄再将其拿下，这就意味着整个南地王便直接延伸到了人民南路。另外，将整个高新南区的土地进行分析会得出一个结论：123地块的商业价值是最高的。从整个交通接点上、从规划体系上、从支撑居住和商业中心的整体布局上，没有可比肩者。旁边就是行政中心，地铁站就在下面，如果和黄拿下这块地，地铁站从某种意义上说就成了和黄的地铁站，隧道可以直接连到“南地王”地底。这样以来，和黄地产在成都将无人匹敌。

再从地价上分析。虽然640万元/亩相比206万元/亩的“南地王”确实非常疯狂，但是本刊的调查发现，当年“南地王”是生地，高压线没有下地，区内的道路必须自己修，再加上迁变电站等，实际成本已超过270万元/亩。再把容积率因素算上，就相当于450万元/亩了。那么如果123地块以450万元/亩拍出的话，和“南地王”的价值相当。从楼面地价来算，123地块是5的容积率，“南地王”是3的容积率，加上这一两年地价、物价合理的上涨因素，500万元/亩也算比较合理。这是针对一般开发商而言。如果是和黄，那情形又不相同：两边地块的整合价值，整体呼应态势所带来的竞争优势……640万元/亩对于和黄来说，绝对比所有人、包括比九龙仓更为有利。

绿荫如云

但是，和黄的实际动作呢？它是动而不作。虽然参与了竞拍，但从它竞拍的态度和最后的结果几乎可以说明，和黄拿它首先是为了要保护“南地王”，这是和黄一贯的计策，成都一旦出现有新地要影响到其“南地王”和“温江地块”地位时，他们会采取一个保护措施与人过招，即先算一个帐，定一个防线价。如果低于这个价就说明会对和黄产生竞争，如果高于这个价，和黄就高枕无忧、置之不理。因此，一般在这种情况下，和黄的出场是努力把价套上去，套上去之后就看热闹。

为什么是九龙仓

抬高城南地价，和黄不用自己出马，而是利用了亦敌亦友的九龙仓。

和黄何以要动而不作呢？难道真的只是为了保护“南地王”而权作看客吗？在最终的真相还没有被揭开时，这还只能是个迷局。

但有地产界的资深人士披露说，真相有可能是和黄与九龙仓这两大香港资本大佬在联手做局。和黄两年前以21亿余元拍得成都“城南地王”，但和黄却不急于开发，由于它拥有雄厚的资本和与内地政界无人可比的深厚人脉，它可以也能够等待。——等123地块或者相邻其他地块的高价拍卖。

为什么这样说呢？道理很简单也实际：123地块以640万元/亩的天价竞出，相比206万元/亩的“城南地王”，近两年的等待，就为和黄“城南地王”赚取了434万元/亩的土地价差。

但它为什么不直接拍得——尽管有如上专业人士分析的那样的若干好处——而要坐等九龙仓横空出手呢？
答案或许是：把局做得更符合规则以减少当地“土豪”们的嫉恨——让另外的开发商把周围的地块价值抬成天价比自己亲自操刀更容易避免落下江湖把柄。

但这要解决一个问题，如何保证拍卖出的地价既高又不至于落入其它人的囊中呢？办法很简单：九龙仓出马即可。香港九龙仓集团旗下的协慧国际有限公司只在拍卖的最后举牌两次即以7.8亿元总价赢得了最后胜利，显然，这是志在必得，不容有失的——这就可以理解何以只有九龙仓才敢以高出起拍价3.5倍的价格吓退其他竞争者。

和黄为什么选择九龙仓，九龙仓又为什么愿意与和黄合作呢？对这个问题，我们先不作结论，让我们回到香港，回到历史中去，仔细看看九龙仓与和黄之间曾经发生过什么吧。——>

九龙仓与和黄 不得不说的故事
九龙仓与和黄有着说不清道不明的亲密关系。有一种规律是，但凡和黄进入的城市，必定有九龙仓的身影。

历史（小）
关于李嘉诚的故事，已经被叙述了无数次，李氏帝国在建立过程中，有两个最重要的战役，其一是九龙仓争夺战，其二则是吃掉和黄。

上世纪70 年代末，李嘉诚为其“长江”集团的发展制定了三大战役，决心在股票市场上一举获胜。他果断地调用大量资金收购上市股票，第一个目标是“九龙仓”。

当时香港经济的发展促使华资势力日渐抬头，“四行”之首的英资怡和公司（另外三行是和记、会德丰和太古）已无一方独大之势。凯瑟克家族的“九龙仓”本属怡和一系，于1886年由渣打爵士成立，起初业务只限于货仓经营。经过百年的发展，九龙仓的业务走向多元化，除收购了海港企业51%的股权外，亦收购了天星小轮和电车，全力发展尖沙咀的地皮作为商业大厦，而此等位于尖沙咀的优质地皮是九龙仓未来发展的王牌。

1977年秋，香港股市突然传出在港上市的九龙仓利好的消息，香港部分主流媒体的经济评论家甚至放出该股股价有可能连续１０年保持20%增长速度的消息。

九龙仓被收购之说早在1978年便在市场上流传，当时市场盛传某华资大户打算收购九龙仓，媒体纷纷影射该人就是李嘉诚，但李嘉诚在接受报纸采访时，对此说法断然否认。而事实上李嘉诚正通过分散户头暗购的方式，悄悄地从散户手中买下了2000万股九龙仓的股票。最后，李嘉诚已掌握了九龙仓18％的股票，与怡和手中的股票数额旗鼓相当。

依旧控制着九龙仓的怡和终于洞察到李嘉诚的野心。在经济状况十分不佳的情况下，怡和财团只好打出最后一张王牌，求助于英资财团的大靠山——汇丰银行。

1978年8月，汇丰银行介入九龙仓的争夺战。

其实，李嘉诚真正的关注点非九龙仓，而是当时英资控制的另外一家公司——和黄。在汇丰介入后，李嘉诚决定不冒很大风险公开同历史悠久、实力雄厚的怡和较量，也无意于拿下九龙仓而得罪汇丰银行。于是，1978年7月，在中环文化阁一间幽密的客厅里，李嘉诚悄然约见与英资争夺九龙仓的另一个资金雄厚的华资财团主席，“船王”包玉刚。纵横四海的包玉刚自然不是等闲之辈，在此之前他已经揣摩到李嘉诚的这一步棋，而且这也是包玉刚所渴望的，李嘉诚主动出让九龙仓股票正好与他不谋而合。

这一次会面，曾经被很多包玉刚的传记作者详细描述过，两个华人资本世界的绝顶高手，得到了各自想要的东西，对包玉刚而言是20％左右的九龙仓股份，作为交换，李嘉诚则除了获利5000多万港元外，还得到了包玉刚手中全部和记黄埔的股权。

关于自己的收购，李嘉诚在事后通过媒体宣布，他本人没有大笔吸纳九龙仓，而长江实业的确有过大规模投资九龙仓的计划，也曾经吸纳过九龙仓的股份，曾经考虑吸纳九龙仓的股份达到30％~50%，但在收购到1000万股的时候，九龙仓的股价已经超出他可以接受的范围，所以长江实业放弃了该计划，并将部分股权出让给他人。

绿荫如云

在李嘉诚声明后不久，九龙仓集团宣布，持有九龙仓股票15％~20％的包玉刚爵士加入九龙仓董事局。
怡和系置地公司和包玉刚对九龙仓股份在控股权上明争暗斗了差不多两年，期间高潮此起彼伏，最后在1980年，两大股东终于爆发了一场惊心动魄的抢夺战。最后，包玉刚动用资金共计30亿港元，使其家族以及隆丰国际公司所持有的九龙仓股份增加到49％。整个事件，最终也成为了香港历史上最具争议的股票收购战役。
九龙仓战役对于李嘉诚而言，却是在1年前出售股票时就完成了。前两年的分散吸纳为他未来的出售奠定了坚实的基础。首先，李嘉诚的大部分股票均以10港元左右的价格购入，又以30余港元的价格卖给了包玉刚，这一交易直接带来了大量现金；其次，对于誓夺九龙仓的包玉刚而言，在和比自己小10岁的李嘉诚打了这次交道之后，不仅对他钦佩有加，而且还建立了良好的关系；再者，李嘉诚获得包玉刚所有的和记股票，为李嘉诚最后入主和黄带来了契机。没过几年，和黄就成为了李嘉诚在香港股市的一只主力舰。

当然，很多人对于李嘉诚的退出还存在疑问，其中一个就是九龙仓的股票最后每股价格达到100港元，换一个角度而言，如果李嘉诚晚一年出售，就可以多赢利数千万。但正是李嘉诚的这种双手互搏之技，才是其在九龙仓事件中最能体现出来的商业天赋。和他的为人一样，他觉得自己能获得包玉刚的友谊、汇丰银行的赏识更为重要。

解读

和黄与九龙仓像一对棒打不散的鸳鸯。两者之间在商业运作上往往能获得双赢。

故事差不多就是如此，但解读不一。

一则是本文开头提到的观点。和黄与九龙仓两者渊源深厚，两者之间常有高超的联手商业运作。只是由于内地人士更多只是对李超人长袖善舞的景仰而疏于防范，更重要的是他们运作高妙而不留痕迹更不违法，所以，他们这次在成都剑法高超的联手出击又将获得成功。

其基本战略是：一个重兵屯集，围而不攻；等待若干载，另一个才呼啸而来，搅动江湖，抬高市价。进而围而不攻者突然发起攻势，令当地土豪顿生惶恐之心，不敢以阴招图谋之；于是，这两个联手者共图超常暴利。

但此观点有个致命问题需要解决，即和黄在成都的“城南地王”因为九龙仓的如期搅局而大获暴利的方式已经明了——土地升值的高额回报。但另一个主角九龙仓又通过什么途径获得高额回报呢？

质疑者认为，目前为止，限于内地对公司信息披露的监管不严，还没有确凿的证据可以表明两者之间有另外的商业合谋。但只要认真梳理和黄与九龙仓各自在内地的发展轨迹时就能够发现，凡是和黄进入的城市，必定有九龙仓的身影。在时间节点上，往往是和黄率先进入，九龙仓紧随其后，从北京到上海，从武汉到重庆，再到成都，仿佛一对棒打不散的鸳鸯。当在一两个城市出现这样的情况时，完全可以用“巧合”来解释，但在如此众多的城市无一例外地上演“双雄会”，“巧合”的解释很难让人信服.

第二种观点则认为这场暗战，其实是为以后两大豪门的竞争埋下了伏笔，双方在此后市场上的较劲由此展开。所以，两者才像一对棒打不散的鸳鸯。两者之间非但不是亲密的合谋者，反而是两大积怨甚深的对头，到哪都要死抠一回。但往往却是能获得双赢。

有报道分析说，近年来，和黄与九龙仓双双把触角伸向了内地的房地产市场。纵观和黄近几年在内地地产业方面的发展，气势凌厉，而且速度不慢，每到一处，其操作都显出大家风范，令人不敢小觑。而九龙仓也不怠慢，近年来在内地市场频频发力，但相对而言，显得比较沉着和低调，所以在内地市场的知名度远不及和黄。

在同一个城市，九龙仓只选取核心地段进行开发，而和黄则无定律，其所开发项目区位相对较为分散，成都就是一个例证。这样的差异性似乎表明了双方“井水不犯河水”，无直接的竞争关系，但从目标消费群体的锁定上看，却呈现出高度的一致性——高端客户，都是在为争夺同一块蛋糕而煞费苦心，其各自策略的针对性不言而喻。

而能够获得双赢的原因是，两者既开发策略有异，又能够形优势互补，进而达到共同造势、皆大欢喜。

例证：双方在重庆的开发将这种一致性推向高峰，不仅都将目标消费群体锁定在高端客户身上，更把项目位置放在了同一地段——解放碑。当和黄在那里开发了大都会广场之后，九龙仓又推出了当时重庆的大型购物中心时代广场和顶级豪宅——时代豪苑，引起重庆业界的高度关注。据了解，时代豪苑的商业部分“时代广场时尚百货”面积达４.５万平方米，是重庆最高档的百货商场之一，Ｄ栋住宅“擎天阁”均价达到8000元／平方米，最高单价超12000元／平方米，成为重庆的最高房价，并且在开盘３天之内，销售额突破２亿元，令业界咋舌。

绿荫如云

不管如何解读，回到和黄企业本身，我们会发现，在李氏帝国的财富版图中，与其他主业相比，和黄地产已经占据着一个特殊的位置——整个和黄集团财务风险控制的平衡点。

和黄大举进入内地房地产业，主要是看重了这个行业能够给它带来巨大的利润，并由此成为了整个和黄集团力腕狂澜的救兵。为什么这样说呢？明显的例证是：正是和黄在中国内地传统的地产市场获得的暴利才弥补了和黄在欧洲3G项目上的巨额损失，使和黄这艘资本巨舰避免了陷入经营困顿的泥沼。
和记黄埔2005年年报显示，地产及酒店收入总额达到102.65亿港元，内地房地产租金就为和黄收入贡献6.29亿港元。

事实上，随着和记黄埔强势的锋芒逼人、复杂的内地情势以及西方渐露端倪的疑虑，尽管李超人长袖善舞，但还是表现出力所不逮之势。

在港口业务竞争中，和记黄埔日益显露出前所未有的挑战和隐忧。唐俊先生在其《和记黄埔的财富是怎样炼成的》一文中，对此有详尽的分析——

“首先是香港港口整体竞争力的相对下降。从集装箱运输到码头处理的费用，香港比深圳都高出30～100%不等，导致盐田和内陆其他港口正在逐步蚕食香港出口的大饼。5年前盐田港处理的货运只占香港的4%，现在已抢去1／6的生意。

其次是内地同业间竞争日见显著。以上海为例，上海港集装箱去年吞吐量上升13.2%，而同期和记黄埔上海吞吐量却下跌12%。和记黄埔已拥有上海集装箱码头37%(原为40%)的股权，而接下来的外高桥2、3、4期码头项目，和记黄埔已全线出局。

在编织全球电讯业务网络的征途中，和记黄埔同样开始遭遇阻力。今年1月，和记黄埔(欲控大股)与新加坡科技公司合作，拟斥资7.5亿美元，联手收购陷入破产危机的美国光纤电讯网络公司—环球电讯60%的股权。市值一度达800亿美元的环球电讯控有庞大的环球海底电缆网络，可对和记黄埔已有的电讯业务产生协同效应。收购活动于5月26日正式宣布中止洽商，意味收购建议失败。

美国政界中的一些保守派人士，以环球电讯拥有战略性资产为由，公开反对和记黄埔收购。另据《纽约时报》报道，如接纳和记黄埔的收购建议，环球电讯将首先失去美国国防部4.5亿美元的合约。

同样在基建方面，阻滞又再一次降临到和记黄埔身上。由港灯持股26%、同多家日本和泰国企业合组的联合电力(Union Power)公司，获得了泰国最大的燃煤发电厂项目的兴建和经营合约，概算总投资为98亿港元。该项目的全面环境评估报告、各项许可证都已获得批准。2005年5月下旬，正待破土动工之际，却由于被指将破坏当地的生态环境，引来大批村民静坐抗议，要求中止该项目，否则将诉诸法律，矛盾恐难以在短期内得到有效化解。”

谈到其3G业务，虽然它在全球的3G用户已经超过800万人，根据瑞典DagensNyheter报道，和黄旗下的北欧3G业务，2004年度造成约20亿克朗的亏损，折算约2.59亿美元，即约20.1亿港元。于是，证券界人士分析指出，和黄在欧洲3G项目上的巨额损失，使和黄资本开始在欧洲新技术市场和中国内地传统的地产市场寻找平衡。

绿荫如云

上海、成都、长沙、长春、武汉、天津、北京、重庆、广州，和黄地产进入内地后不断买地，却很少建项目。内地开发商曾以为和黄在内地水土不服，却不曾想到，李嘉诚其实是在内地大规模圈地以获取高额利润。

李嘉诚内地战略的迷雾

自上世纪90年代初进入内地房地产后，和黄的表现似乎有着无数迷团。对此，内地开发商还蒙在鼓里。

比如在广州，上世纪90年代中期与广州城建集团合作开发的怡苑虽然在市场上反响不凡，但自此后和黄即急流勇退，雪藏黄沙地块10年之久，留下令人寻味的悬疑。

在北京，和黄留给当地的印象更差。2001年10月，和黄宣布要投资30亿元在朝阳路板块推出高档住宅项目，引起北京地产界的一片惊呼，但和黄以7亿人民币拿下这块37万平方米的地块后就陷入了沉寂，且一沉就是4年。据北京房产商回忆，几乎与逸翠园项目同时，李嘉诚当年还想参与北京东坝地块近5000亩的开发，但项目随后也陷入搁置状态。

和黄留给当地开发商的印象是，其在北京、广州的速度与其在香港的快节奏作风截然相反，对此，和黄的说法是“慢工出细活”。

于是，当地的开发商几乎得出了同一结论：和黄在内地显然水土不服。

和黄的年报似乎也证明了这一点。和黄的2005年报透露，其在内地24个城市一共拥有42个地产项目，但近年来在内地1年内同时销售的项目几乎不会超过5个，而且大多集中在上海、广州、深圳等南方中心城市。这个成绩单显然无法与近几年全国范围内突飞猛进的万科、顺驰等相比。

当时，内地的一些大腕房地产商们甚至总结说：李嘉诚在北京地产项目的状态其实是其整个内地地产业务的缩影：超人在内地遇阻了。

事实真的是这样吗？

还是香港的证券界人士对李超人最熟悉。香港大福证券执行董事麦德广看到了李超人的玄妙——他提醒投资者，和黄近几年年报透露出来的另一个重要信息是：李嘉诚在拼命圈地。这才是不说不知道，一说吓一跳。
显然这一条超人路线图更为令人震惊——2005年上半年：2月上海，3月成都，4月长沙、长春，5月武汉、天津、北京，6月重庆，9月广州。和黄半年多内北上南下，东突西进，在全国加快布局战略，拿下了近200万平方米土地。加上2004年下半年在成都、深圳、西安等地买入的大幅地块，近一年来和黄在内地买地已经达到300万平方米。
麦德广的解读是，和黄年报显示，截止到2003年年底，和黄在内地的土地储备约有238.78万平方米。经过一年半的圈地运动，到2005年6月这个数字翻了一番，超过600万平方米。年报还显示，2002年年底和黄的土地储备中，内地储备占72%；而到2005年，这一比例已经上升到93%。

对于和黄地产在内地加快扩张速度的原因，与和黄地产有过超过15年合作经验的香港伟安建筑设计有限公司执行董事顾宜华认为：“利润，当然是高利润的驱使。”

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2006-8-23  23:02 编辑 ]

秋老虎

估计为成都的城南抬高了房价

耕天下

期待斑竹的下回分解。
支持。
斑竹，我好爱你。

耕天下

今年，成都和黄项目在年底开盘，市场预估，均价应该在4500——4800元/平。
的确，和黄的战略开发，不仅仅局限于一个地产项目，其重要的目的还是在于打开市场，进行资本运做。

在宜宾

版主好象是＜地产商＞杂志的吧？开始１２３地块的竞拍分析好象在地产商上看到过．敬等下文！

siloan

下文期待中……