和记黄埔 你能为成都带来什么？（探秘和黄）

内地开发商公开承认的房地产的利润率在15%左右，实际上，业内认为这个数字大约会在20%-30%之间。无论是哪个数字，都远远高于香港房地产7%-8%的平均利润率。对于面临3G业务亏损动辄数百亿、香港楼市持续低迷、香港土地日益捉襟见肘的和黄来说，大举进入内地房地产市场不失为上佳选择。
和黄在年报中称，将继续实行在内地的拿地策略，“使得未来开发储备达到5年以上，以获得更稳定的收益”。

一边业绩呈现下滑之势，另一方面开足马力全国圈地，李嘉诚的地产战略耐人寻味。

和黄地产商业模式核心解读

那么，为什么那些精明的内地开发商会产生李嘉诚“水土不服”的错觉呢？原因很简单，他们对李超人在内地的地产秘诀缺乏必要的深刻理解。那么，李超人的内地地产秘诀又有哪些核心内容呢？

解读一：资本集群轰炸

以2004年为例，看看和黄在内地的运作就知道，和黄内地地产的秘诀就是集中资本优势，对土地进行集群轰炸。

•这年，和黄签下了西安一个总面积达67万平方米的遗址性主题公园和一处占地达1000亩的规划住宅区大型项目意向，涉及投资额亦高达100亿元以上。

•4月22日，和黄地产拿下了汉口硚口区占地1010亩的旧城改造项目，并有意在市中心江汉路商业区开发一个建筑面积10～15万平方米的大型商场，两项总投资额粗略估计达数十亿元。

•8月底，和黄在广州黄埔及芳村区的两个商业物流项目拍定，加上坐落黄埔、占地500亩、总投资15亿的广州国际玩具礼品城，三项投资总额高达35亿港元。

•10月20日，和黄仅在烟台港八角港区项目就掷下100亿。

•其后，和黄宣布与深圳中航集团联手以23亿打造深圳“航母级”商业地产项目“中航广场”，和黄签下重庆渝北区一个10亿元的高档住宅项目。

•29日，和黄以超过21亿在成都拍得一幅总面积1036亩的土地。

•30日，和黄地产(北京)宣布，将斥资30亿人民币投资北京朝阳区姚家园项目(该40万平方米的土地项目已投入7亿元)。

按和黄的说法，2004年4月后，和黄地产新增内地投资计划及投资意向新增投入接近300亿。
那么，为什么和黄在2004年后能够成功地实施这个“资本集群轰炸”呢？而内地其他开发商却不能望其项背呢？

通常的解释是这样的——和黄选择2004年是因为政策变化使然。以前，由于内地土地市场缺乏规则，政府土地政策不明朗，土地出让暗箱操作，存在不确定因素风险，和黄长期持冷静观望姿态，以规避政策风险。

而在8•31以后，这种“不确定因素风险”大大减少，和黄认为自己实施大盘开发的时机也逐步成熟。

而从和黄自身的开发需要来说，和黄这样全国布局的大地产商，不到300万平方米的土地储备并不算多，而且分散在各地，要实现各地项目滚动发展，策略自然得有所调整——实施大盘开发。

但更重要的关键因素是—— 8•31后国家已然截流协议土地，实施土地出让招拍挂，土地价格基本交由市场调节，对“圈地”策略多加限制，不少地方政府卖地时明确要求地产商承诺限期开发完毕，两年闲置不开发政府就收回或罚款等等规定，也执行得越来越严格，但另一方面恰好杜绝了内地投机开发商的暗箱操作廉价拿地行为，更多地体现了公平竞争的原则。有专家分析说：“这对于资本实力欠缺的开发商来说，实际上丧失了圈而不建、坐待土地升值转手他人为主要利润来源的机会，这种开发模式也成了历史。甚至因为资本不能望港商项背，被挤兑出了土地竞拍的局外。” 　

于是，这一切对和黄等港资、国际地产财团来说，正是凭借自身的资金实力乃至地方政府的特殊优待、趁着地价低廉、继续到中西部城市大笔圈占稀缺商业土地资源待价而沽的机会。

那么，和黄又是如何通过圈地获取高额利润的呢？
答案就是它的核心之二了。 ——>

解读二：捂地

捂地有方，这是业界对和黄的共识。

以和黄地产为代表的“长和系”(李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔)，素以获取“边缘”土地、待土地升值后获取超额利润著称。早在上世纪70年代，长江实业正是依靠在英资财团出售物业土地套现之时低价买入，实力大增。80年代初，中国政府准备收回香港，部分财团看淡香港地产，贱卖地皮物业，又是和黄地产大量吸纳的好时机。至上世纪90年代初香港地产达到顶峰，“长和系”的土地增值数十倍。

我们是要多分析分析．

我对这篇文章的观点表示怀疑，看起来是在“捂地”
“捂地”一说，以前是有的，叫圈地或是土地储备，九十年代是很常见的现像。现在这么行不通了。

政府也不傻，给了你地，急切要求开发商快速开发，产生利税，产生形象工程、产生政绩，就由着黄记“捂地”？

如果捂地不开放，政府会祭出法宝：“拿到土地两年不开发的，如无明显的理由。”政府可以无偿收回土地。

所以说，捂地一说很难成立，拿地不出发，犯政府大忌的。

这个的确是发表在《地产商》上的文章

香港地产商同内地地产商的开发模式和方式上应该还是存在一些差异的
虽然内地为学深圳，而深圳主要采取的香港模式
所以目前有些看不清楚应属正常 呵呵

仲量联行商业部总监陈立民分析说，“和黄地产近两年以来在内地拿了不少地块，这其中不仅包括一线城市，还有很多二线城市的拓展。他们可以以一个比较低的价格获取区位不是非常好的土地，然后利用自己的经营能力以提升土地价值。”

这就是业界对和黄的共识：捂地有方。其核心意义就是能够以时间换利润。
比如北京的姚家园项目。

姚家园项目达26.7万平方米，位于北京朝阳区平房乡姚家园村的土地，一直以来都被和黄所看好。据说为了取得这块地，和黄高层曾多次在北京市政府和朝阳区政府之间游说，2001年，和黄终于以约人民币7亿元的价格将其收入囊中。

2003年9月和12月，和黄曾两次对外宣布，姚家园项目将于年内开工，但这个项目后来却一直没有了下文。直到2005年8月3日，和记黄埔地产姚家园项目再次向媒体宣布，“逸翠园”项目即将于9月开盘，预计毛坯房价格在8000~9000元/平方米。 4年间，该项目除了拆迁和建成安置用房4幢外，基本处于停滞的状态。
投入7个亿，捂地4年，和黄要等什么？

分析人士指出，一是等待2008年前的地产和物业市场完全成熟，二是等待地块的成熟。该地块过去是一片拆迁地，周边几乎没有成熟的大型超市。随着青年路拓宽，带动朝青板块楼市升温，提升这里的人脉和商脉，使城市东移1.5公里，该地块开始逐渐成熟。2005年7月中旬，北京市国土资源局、北京市发改委联合发布了《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准(试行)》，其中明确规定中央商务区将限制新增的酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目用地。这为临近CBD的区域增加了建设高档居住区的可能。

目前，该地块周边的楼盘均价大致是毛坯房6000元/平方米以下，精装修房7500元/平方米。但是，随着华纺易城、国美第一城的成熟，以及青年路以东的四季星河路的星河湾开盘，加上城启集团的高档公寓项目天鹅湾、首创位于十里堡的楼盘、和记黄埔“逸翠园”的项目，该区域的发展趋势逐渐明朗。

4年来姚家园周边的环境已经今非昔比，朝阳新城、国美家园尤其是高档住宅项目星河湾的落成快速提升了该区域的价值。星河湾的开盘，为建设一个高尚社区打下了基础。“逸翠园”伺机而动，迅速推出8000~9000元的低密度项目，为营造良好的市场氛围互为犄角。

捂地4年，据和黄地产中国市务总经理谭健旭对媒体称，逸翠园住宅项目一期销售已经完毕，套现超过11亿元，而第二期房屋的售价还将较第一期高出约15％。按照当年9月开盘的销售价格，“逸翠园”项目将为和黄带来至少30多亿元的毛收入。扣除各种成本，4年的捂地和精心策划，为和黄带来的利润将相当可观。按照同样的思路，和黄地产至今已经在全国12个城市增加了20项土地储备，并分别在14个城市拥有42个确认项目。

北京姚家园只是和黄地产以时间换利润手法操作的一个普通案例而已。在宁波、广州等城市，其娴熟的捂地手段令其获得了超常的高额利润。

和记黄埔2005年年报显示，地产及酒店收入总额达到102.65亿港元，仅内地房地产租金就为和黄收入贡献6.29亿港元。

和黄的捂地之术何以能够在内地大行其道并获得成功呢？这就是其内地地产秘诀第三个核心内容了。——>

解读三：长线运作

和黄总是善于早期获取边缘土地，待土地升值之后变性以获取超额利润。显而易见，坐拥强势资本的好处就是，不用为高昂成本而给产品拼命粘贴附加值，而是用时间的代价令土地自然增值。因为和黄有这样的资金实力，等得起。

相对内地开发商，和黄地产的最大比较优势是其雄厚的资金实力。

国内房地产领军企业万科在全国房地产企业平均高达74%的资产负债率下保持54%左右的资产负债率已经是值得企业骄傲的事了，但是，与和黄很少超过30%这个财务数字相比，岂不汗颜？

而和黄地产之所以能独步内地地产，依赖的是其强大的融资能力。和黄不仅可以通过旗下在香港的上市公司融资，更重要的是，它还可以有诸如海外基金、信托等等融资通道。

和记黄埔 你能为成都带来什么？（转自地产商)

显然，相对国内房地产开发商单一仰仗银行贷款，和黄地产拥有更多资金管道。

但即使是这样，和黄的高超之处还在于它不仅拥有强大的资本管道，更在于它比国内那些暴富的地产们少了一些自大与盲目，而多了一份沉稳与谨慎。它更明白稳健的财务对一个大型企业的关键影响。

所以，我们看到，拥有雄厚资金实力的和黄地产几乎没有在内地地产扩张中随意进入城市并且会不计代价地拿地。

比如在武汉的“地王”之争中，当世茂集团报出31.5亿元的出价时，和黄就在自己28亿元的出价高限上理智地止步并悄然出场了，从而将进入武汉的时间推迟了2个月。2004年12月，上海44块土地公开招标，和黄地产寸土不取。

对此，世邦魏理仕的覃晓梅曾对媒体分析说——“和黄有自己严谨的财务预算体系，对成本把握严格，不会盲从与国内开发商‘有多高地价就有多高房价’的心态。在竞拍中退阵只可能是因为按照最终成交价核算几无利润可言。”

而据媒体报道，和黄地产的资本实力，更多地体现在长线项目的运作上。

世邦魏理仕的覃晓梅曾对媒体这样分析说：和黄地产在香港总部有明确的战略规划：对于商业、住宅地产都有严格的比例规划。覃晓梅认为，虽然外界很难揣测和黄地产内地业务的这个“黄金分割”是多少，但能够确定的是，在提供长期稳定现金流的商业地产和相对容易迅速回笼资金的住宅项目上，和黄地产都可以比内地发展商运作得更加从容。

相对于内地大量分散销售甚至预售的商业地产项目，和黄地产的商用物业几乎100%自主持有，永续经营。“分散销售无法保证商业物业的统一属性导致物业品质下降”是很简单的道理，但是资金捉襟见肘的内地开发商只能或者宁愿去获得眼前的利润。

即便是一般被视作中期项目的住宅地产，和黄的资本实力也有底气改作长线项目，获取高额利润。上世纪90年代在上海开发的御翠园别墅和四季雅园，即采取先租后售的形式，直到2003年才开始出售，利润远超周边楼盘数倍不止。

事实上，除了上述三大密招，和黄地产在内地还开启了“城市运营”的概念。和黄地产自己把它称之为复合共生产业链。——>

解读四：复合共生产业链

发展历程还不足二三十年的内地地产相较于和黄地产，显然是小巫见大巫。

和黄地产在内地城市，一次拿地动辄上千亩，而政府把这么大面积的土地交给和黄，更多的是因为相信和黄有配套设施的建设能力，能够实现对这个区域的最佳规划。

有报道就这样分析——

从运作上来说，这样的“城市运营”并非没有可能。因为和黄不仅有在香港商住物业的规划能力，同时，作为一家综合性集团，和黄本身还拥有屈臣氏集团等零售企业，经营超过6000家零售商店、个人护理商店、超级市场与电器卖场，还有Great美食购物广场、TASTE新一代美食购物广场等餐饮企业。相对于内地做完商业地产项目再进行招商或者像万达地产一类的“订单地产”来说，和黄自身已经有大量的商户，在一定程度上可以实现自给自足。

而且，作为一家集团企业，地产只是和记黄埔业务的一部分，虽然3G业务连年亏损，内地港口投资几经波折，从长远来看，都随时可以和地产业务在资金链条上形成互补。

现在基本清楚了，和黄地产在内地给地产界留下了有下面四点精彩之处：
1， 一年就新增投入接近300亿，而且是真金白银。
2，强大的融资能力。可以通过上市公司融资，还可以有诸如海外基金、信托等等融资通道。
3，四年、十年“捂地”等待增值，内地开发商难见这样的实力和气魄。
4，复合共生“大集团作战”实力惊人。

于是，我们是否可以这样说呢？上述四点，对于发展历程还不足二三十年的内地地产商现在是无法企及的。

和记黄埔的确有自己的一套战略，窃以为在这个层面上来说万科等内地企业是无法比肩的。

实在是非常精彩，希望继续发帖，呵呵

期待下文!