海子

昨日，一位杭州的房产业内人士传递了一份房产开发成本清单（表一）。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。

这位业内人士曾经从事于南都房产，后来离职独自创业，并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。   
  
但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。

从这份成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家告诉记者，按照这样的拿地成本推算，该开发商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面价格是每平方米2475元。

而当该楼盘于两三年后建成时，楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到，其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上，高层公寓则卖到了8000元/平方米以上，加上商铺与车位的销售，回报率惊人。

与此同时，本报记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商，一家是上海的ZH房产（表二），一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中，可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。

上海的ZH开发商所开发的项目，位于上海市闸北区某街道，项目总面积103亩，项目总建筑面积20.6万平方米（商铺及配套3.05万平方米），一期47亩、建筑面积10.25万平方米，目前已划分为面积大体相等的A、B两块，将分步拆迁并开发。

在ZH的“如意算盘”中，A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起，总成本是4.284亿，折合每平方米的成本是8400元，而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米。从成本到售价翻了一倍，该开发商的理由是，周边的楼盘售价，绿洲雅宾利一期：2006年4月开盘，均价18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年开盘，均价16000元/㎡。

如果项目建成并成功销售，该开发商的毛利将达4.416亿元，项目的毛利回报率超过100%。

杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。

打开“商业秘密”

房地产清单，这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的。

国务院办公厅2005年6月转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第八条曾明确：完善市场信息披露制度，要求各有关部门加强信息沟通与整合。而时至今日，除了盐城、福州等部分二线城市开始了信息公开试点外，北京、上海、杭州等城市无一效仿。

在该不该公开成本的对峙中，一线城市开发商的利润居高不下，这和稳定房价的初衷开了一个不小的玩笑。

在本报得到了上海、杭州两地的房地产成本清单的同时，广东省建设厅近日以“容易造成对（房地产）企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由，否决了该省朱列玉等8位人大代表提出的公布房价成本的要求。

房地产业界表示，目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到，如果再公布成本，房地产商将没有任何秘密可言，这对于房地产企业不公平。

在房价中，一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润。从政务信息公开的角度讲，政府公布其中由自己控制的那一部分，无可厚非。

房地产业界人士还表示：“即使公布了房价成本清单，对降低房价也不会起到多大作用。当市场供大于求时，房价自然下降。而供不应求时，即使是把所有的成本清单都公布了，房价高低仍不受影响。”

专家指出，房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。房价成本是否公开，表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。但是，这种公开是根治高房价的一个突破口，政府公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件，最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家认为，公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化，肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状。

由此可见，公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。这样消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断，形成的房价也会更趋理性。

易宪容：市场经济需要信息公开透明

市场经济的一个基本原则就是信息的公开化、透明化，这样才能把相关信息体现到商品的价格上。如果一个市场的信息既不公开也不透明，或是公开而不透明，将会导致商品定价系统残缺，交易将在不平等的情况下达成。而市场交易的不平等，或是会导致交易市场的萎缩，或是市场中的一部分人利用信息优势对另一部分人进行掠夺。”

表1：杭州某楼盘成本清单

项目名称计算式金额（万元）一土地面积（出让面积）141.19亩（94133平方米）二可建房面积（主要部分）

多层公寓94560平方米占62.78％小高层公寓40000平方米占26.56%沿街商铺4000平方米占2.66%半地下汽车库17280平方米

小计167890平方米三容积率1.6四销售额多层公寓7800*9456073756.8小高层公寓8000*4000032000沿街商铺

12000*40004800汽车库8100小计118656.8五项目成本（万元）1、地价投标价165万/亩241362、配套费3793

3、建安工程造价171984、建设与准备费19625、财务费用26886、销售广告费118656.8*2.5%2966.427、营业税

118656.8*5.85%6941.428、不可预见费54831*1%548.31项目成本合计60232.84六利润

118656.8-60232.8458423.96七所得税58423.96*33%-19279.9八净利润58423.96-19279.9

39144.05表2：上海ZH房产成本清单一期A块利润测算：一期A块建筑面积5.1万元/㎡：商铺7000㎡，住宅：44000㎡

（1）成本：动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元/㎡；建安成本2000元/㎡配套费用

1500元/㎡（组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用

100元/㎡）成本=(4900/㎡+2000元/㎡+1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元

（2）销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价1.5万元/㎡.销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元

（3）毛利：8.7亿元-4.284亿元=4.416亿元
转此帖只想让大家了解一下这些人的心理，知己知彼

[ 本帖最后由 海子 于 2006-9-28  21:25 编辑 ]

绿荫如云

楼面地价居然被记者写成“地面价格”，汗。“杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。”中国房地产的毛利回报如果只有30％，并比起很多垄断行业来说不算高了。

    这两年地产业的暴利主要来自土地的增值和楼盘炒作，一方面新拍的地块已经涨价，必然影响其后上市楼盘的价格，另一方面炒家和购房者的疯抢也成就了房价的飙升。明知被宰，很多人还要疯抢，奈何？

耕天下

现在全国的房产项目，能做到毛利100%的又有多少。就是大多数做到了我觉得 还是该，这算什么。况且，一般在30——40%的还是占大多数。比起国家控股的垄断行业，房产又算什么。电信、移动、媒体等等这些国家垄断行业，我们亲爱的共产党又是如何看待利润的呢。典型的只准洲官放火，不许百姓点灯。拿者百姓的钱乱来。更何况，开发商还要背负风险。
        要想把房价降下来，除非政府自己把地价减下来，同时负担起经济实用房的开发任务。如果全部把责任推在开发商身上，就是一个不要脸。况且，现在老百姓买的还是房屋的使用权，而不是国际上的终身私有制产权。悲哀。黑暗什么时候才是个头。估计，这辈子是看不到多党制了。

YS憨憨

赞同！
中国房地产的毛利回报如果只有30％，并比起很多垄断行业来说不算高了!

yyyfujiaxl

赞同　房地产行业的利润不算高　　只不过太明显了　　令人羡慕　　投资额大　　

lizechun9066

那净利到底有多少呢？？？

songrichard

前几年取得的土地，现在开发出来，利润当然是高了

yanxuedong

哈哈
幸亏我买不起

ccwc2000

我非常支持 我顶

wxh003639

钱全叫政府赚了！！11