求助：分时度假

我是房产届的新人，目前我公司想搞个分时度假
但对于分时度假这个概念不是非常清晰，尤其是在法规方面，不知道哪位大侠，能帮忙一下
关于分时度假的理论知识，有一定的概念，最主要的问题就是有关国内分时度假的政策法规

怎么没有知道么？

游遍世界都是“家”--理性“分时度假”

如果现在有一种旅游方式，每天晚上只需花 100 多元就能住上一套豪华度假村套房，你会选择吗？毫无疑问，这世界的聪明人已经越来越多。如今，分时度假已登陆中国并渐渐成为盛行的旅游时尚。
在风景如画的海滨，有一栋自己的别墅，从房间的落地窗户能看到碧海银沙、听到海的声音。闲暇时，可以和家人逃离喧嚣的城市，来这里度过一段悠闲时光......很多人有过这样的憧憬，可惜大部分做这个梦的人钱不够多，于是只能在度假时住三流酒店，却要支付由于受到酒店经营、节假日、度假地这三个原因的影响而变得昂贵的房费。如果我们能和很多人合买度假用房，然后分时间使用，这倒是一种经济实惠的办法。如果再能和其他地方的度假用房换住，那就更理想了。这样我们就花了最少的钱，但却让每一分钱都得到了充分利用。这正是时下盛行欧美的分时度假的目的所在。
席卷全球的旅游时尚
“你决定外出度假一周，于是找到一个宾馆酒店，买下它一间客房一星期的使用权，这是传统的度假方式。而现在有这样一种宾馆酒店，它让你一次性以低于正常折扣的价位买下一间客房每年一周（也可以是两周、三周）、总共10年（也可以是20年、30年）的使用权，成为一个全球性度假网络的会员，可以把自己拥有的客房时段使用权跟别的会员做交换，选择去世界其他地方的酒店度假，这叫做分时度假。”一位老驴友以他的概念，这样简单介绍了传说中的分时度假。 据资料显示，分时度假概念始于60年代后期的欧洲，70年代初被引进美国，并且以每年１０％的速度递增，随后很快又风靡世界。目前，全球最大规模的分时度假交换公司是RCI（美国国际分时度假交换公司），为居住191个国家、超过2500万个家庭会员提供假期交换和旅游服务。加盟RCI网络的酒店有3300多个、遍布世界90多个国家。据悉，目前RCI在国内已拥有600多名会员，有14家酒店实施分时度假计划，并加入了RCI的交换网络。 根据国际旅游组织的报告，分时度假是世界旅游业中发展速度最快的部分。据悉，分时度假在全球有94亿美元的市场，每年在各地还将带动价值54亿美元的其它消费。2001年，全球分时度假营业收入已超过69亿美元。据统计，仅1995年—2000年的5年间，全球分时度假营业收入近2000亿美元。 “分时度假是一个非常适合中产阶层人群的旅游休闲方式，相信将来越来越多的中国人会选择分时度假方式，来成就其个人的‘黄金度假周’。”一位旅游届资深人士感叹传统旅游方式如今大受挑战，其最大压力就正是来自“未来时”的分时度假。

“旅游+房产”的“精明帐”
和传统方式度假的费用相比，分时度假的"低价"应该说对一些人很有诱惑力。20年后，你今天预购的那间客房的房价也许已上涨了几倍，而你仍可按眼下的房价入住一周。但是，你要注意那家酒店是不是可靠，会不会倒闭或假装倒闭，另外，每年你需要支付一些会员费和酒店维修费，而且维修费可能会因通货膨胀等原因上调。你必须算一算，这个"低价"是不是"足够低"。 除了低价，分时度假更有诱惑力的是变换度假地点。年复一年地到同一个地方的同一家酒店待一周，未免乏味，你可以通过RCI，把你在中国的这间酒店的一周住宿权交换出去，如果签证允许的话，你就可以到世界各地旅游了，不用再付住宿费。当然，你要支付一些"交换服务费"，而且交换必须"等价"，不能指望"以低换高"。分时度假这个舶来品尽管在我国才刚起步，但许多外国公司认为中国是分时度假最大的潜在市场。在中国发展分时度假，对买房人和开发商来说，将会是一个双赢的结局——对于购买者来说，买房人可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房，而更多的人则买不起第二套房屋；其次还可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉；另外这种“二房”也是家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。不少这种房屋都很有增值潜力，可以让拥有者从增值中获益。对于开发者来说，它可以使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25万美元的连体别墅，按时间分割以后的卖价一般要高达100万美元，购买者还不觉得贵。其中的原因很简单，平均一个星期时段的卖价才2万美元。按时间优劣区分，好的时段卖价3—4万美元，差的时段只卖1万美元，加上银行还可以对此实行抵押贷款，大部分居民都能承受得起；另外，它创造出了新的消费市场，使得这些企业所建的房子容易销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好。在房地产低落期，它更成为企业抵御风险的重要措施。
我要加入分时度假！
国内提供分时度假服务的公司类别        参与分时度假交换网络的途径
1、以美国国际分时度假交换公司（RCI）为代表的国际分时度假交换公司。分时度假概念首先由其传入我国。
        1、购买现成的分时度假产品，然后也就自动加入了分时度假网络。酒店或度假村把房间使用权以周为单位分时段卖给多人，购买了这种使用权的人可以每年享受固定的使用时间，也可以用它去换其他酒店或度假村的另一个时段。这种分时度假产品既是消费也是投资，可以出借、出租、转让、赠送和继承。
2、我国一些资金比较雄厚，有意在“分时度假”领域进行探索和发展的企业。由于我国目前尚无一个关于“分时度假”的法规，他们对分时度假概念的理解也不一致，所推出的分时度假产品五花八门。
        2、自己在度假地有房子，如果房子符合分时度假网络所要求的条件，那也可以把自己的房产加入到分时度假交换系统中，换到度假地方的免费住宿。分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求，如对于房间大小的一般规定是不小于18.6平方米；供两人住宿的套房在23.5平方米以上等等。
3、我国的一些房地产公司。他们想借用“分时度假”的概念，把积压在手中的房地产销售出去。
        3、近年来出现的一种更为灵活的方式：消费者一次购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的"货币"。他们可以用这些"分数"去选择负担得起的住宿设施。
Tips
花不同的钱，就有许多不同的消费档次。如豪华饭店住宿会员俱乐部的会员，就可以免费在豪华饭店住宿，或享受折扣优惠；而经济型饭店连锁交换系统则主要提供便宜的分时度假产品。

律师提醒：看懂合同再掏钱
分时度假是国内外公认的黄金产业，它对拉动我国宾馆旅游业和促进销售闲置房地产大有好处。而且，随着国家改革开放进程的逐渐加快，可以开放的旅游国家将越来越多，分时度假市场更加看好。但因少数公司的不规范操作，给正在兴起的分时度假蒙上了阴影，引起了业内外的关注。
老驴友王先生说，他前不久接到了一家旅游公司的莫名电话，说他中奖了。王先生到这家公司领取奖品时，被要求旁听一节有关分时度假的宣传课。他听完后觉得成为分时度假会员后，就可以去世界各国舒心、方便地度假，即刻当场向该公司缴纳了1年的会费3240元成为会员，由该公司安排分时度假旅游。
但回家后仔细看了合同，王先生才发现有问题：合同规定会员每年按时要花一定资金向旅游公司购买所谓的点数，但会员拿着这些点数到国外能够住上什么档次的酒店以及入住酒店后可以享受到什么样的服务等问题，合同没有具体约定。“比如在酒店的消费如何核算成点数，合同里也没提到，会员并不知道能否享受到优惠。”王先生打电话查询了一些大酒店，这些酒店都表示目前还没有这种合作项目。
王先生觉得自己的权利没有保障，合同对旅游公司的义务没有做具体的约定，有失公平，他起诉法院要求撤销合同。旅游公司则在法庭上表示：合同合法有效，他们的服务网络中有34家国内酒店，国外有3家加盟酒店和度假村，在签订合同时已经说明。最后，在法庭主持下，双方达成了调解，解除了分时度假的合同，但旅游公司要扣除他1000元的会费。
王先生这样的个案在国内并不少见，有关律师提醒游客：如果有人请你参加分时度假，一定要冷静地把合同全部看明白了再作决定。

分时度假如何规范是关键
近年来上海、北京、广州等各地消协部门都有收到消费者有关分时度假的投诉。分时度假市场未开先乱，对这样一个新兴行业来说是致命的。“确实有很多不负责任的销售商和业主，他们在没有特别完善的条件下仓促地进行销售，造成了分时度假行业混乱的表象”，中国分时度假研究会副会长徐昌东愤慨地说。
令人欣喜的是，行业内已经开始规范行动：3月5日，中国分时度假研究会颁布了《中国分时度假行业公告》、《分时度假自保公约》，这标志着中国分时度假行业正规军正式登台，通过严格的自律行动引导市场，并针对分时度假市场中出现的一些问题，进一步提出解决的方案，推动分时度假市场在发展中规范，在规范中发展。
“行业没有自律，出现了李鬼冒充李逵的情况，如果不把李鬼清出场，这个行业就不会有一个长远的发展。”中国消费者协会投诉与法律事务部主任王前虎认为，分时度假业现阶段最重要的是加紧企业自律、行业自律，然后保护消费者和经营者双方的合法权益；制定规则、引入监督，进而才能达到市场公平有序、健康发展的目的。
据国际知名的分时度假跨国企业RCI的管理高层介绍，中国目前的销售模式只是国际上最初级的阶段。除了销售中的不规范，也和中国消费者对这个概念的理解不准有关。因为从1990年起，世界各国分时度假的购买者们都遇到了在销售时期产生的信誉问题。欧盟在1994年专门发布了《分时度假指令》，该指令已成为欧盟各国必须遵守的行业规范。目前中国法律政策上的空白仍然是对分时度假发展的障碍，比如政府规定商品房应当按套销售，不能分割销售；又比如销售房屋使用权并交换应该如何纳税等等。另外，在培育适合我国市场的分时度假产品和营造经营环境方面，应大力宣传和培育休闲度假理念，缩短一次性购买年限的使用时段，降低消费者的心理风险和功能风险。同时，建立失信惩罚机制，加强对分时度假公司和企业经营资格的审查，公布分时度假企业中的违法企业名单等也是积极推动分时度假产业发展的有效办法。
国内目前值得推荐的分时度假服务机构

公司名称        公司简介        备注

RCI        RCI公司是全球首屈一指的全球最大的度假交换网络服务公司，创立于1974年，在世界各地拥有超过300万名会员及遍布全球近100个国家的3700家联盟度假村。2000年通过RCI确定的假日交换超过200万宗，约750万人踏上旅途实现异国异地的度假美梦。如今，每周都有15万个家庭在世界的某个地方享受着RCI为他们创造的假期。 2001年8月8日，RCI北京办事处正式举行了揭幕仪式，RCI通过以下制度提供领先世界的分时度假交换服务：RCI点数——世界首个以点数交换的方案；RCI传统的全球“周对周”交换制，以及其他相关服务。RCI是率先推行分时度假交换概念，以一个分时度假村单元与另一个相应的分时度假村单元进行交换。RCI在世界各地均有其办事处。但RCI只为分时度假拥有者提供度假交换，绝不拥有度假村，不销售也不代理销售任何加盟度假村的产品。        如果你想加入RCI，成为他们的会员，需要注意三点：
第一，RCI只负责酒店交换，不负责会员所去国家的邀请、护照和签证，尽管RCI可以把客人在中国买的酒店房间时段交换到世界其他191个国家，但你最后能否获得签证与RCI无关。
第二，RCI自己不售卡，客人可以到酒店销售部直接购买，RCI提醒中国客人不要通过销售公司购买，以免被骗。
第三，每个酒店的促销手段都会不一样，价格也不一样，请比较后购买。
中华分时度假机构
（China Timeshare community，以下简称CTC）        CTC是一个以分时度假交换平台为核心，服务于度假地和消费者的会员服务体系。CTC产品已于2003年底上市，在上海设立了客服和管理中心，计划在东北、华北、华东、西南和西北分别建立销售和服务中心，构建覆盖全国的CTC系统网络。
凡购买中华分时度假网络内度假地产品的消费者，均可携带其度假地的“客房使用权益”申请入网，成为中华分时度假联盟俱乐部会员，通过中华分时度假交换平台与其它度假地会员的度假时段进行交换使用。
中华分时度假交换系统采用点数（分值）制交易，在为会员进行权益交换时，按照会员所提出的交换申请，根据会员所拥有的分时度假使用权益的交换价值进行可比性交换。分时度假使用权益的交换价值由中华分时度假机构统一进行评估，由度假地的星级、所处的位置、时段季节等方面因素决定。
备注        中华分时度假产品是由度假地按照中华模式的产品标准进行销售和经营客房“分时使用权”的固定客户计划，一般由度假地对该度假权益的发行负保障责任。消费者购买了度假地的固定客户计划即客房分时使用权，就可在有效年限内获得在该度假地每年一定时段的客房入住特别优惠权，但须提前预订。
中安达        国内最大分时度假企业之一的“中安达”于今年7月初在上海成立了上海中安达旅游咨询有限公司，计划在沪发展加盟酒店，并推行全国范围分时度假业务，预计今年将在上海发展2000—3000张度假会员卡。
北京中安达旅游度假服务有限公司成立于2000年，由美国达西集团公司、中国旅行社总社、北京天泰华科贸有限责任公司以及中银国际投资有限公司四家大型企业联合投资创立。目前以参股投资以及加盟的方式拥有全国16家度假酒店，分布在北京、杭州、珠海、三亚、哈尔滨和大连等城市。“中安达”董事长徐昌东表示，分时度假将成为今后中国发展潜力巨大的旅游方式，上海是一个重要城市。
按照中安达公司的总体发展规划，将在全国40个最具旅游休闲品质的城市和地区修建40个度假村，每个度假村主体为500户美式风格别墅，还有集餐饮、歌舞、剧场、保龄球等各种娱乐的多功能中心，跑马场，超级市场。每栋别墅除了客厅、餐厅、厨房之外还有三间卧室。每个人花3万元左右购买一张分时度假旅游会员卡，就可以在40年或20年当中每年到别墅里度假一周。        “中安达”以销售度假会员卡的方式在上海发展客户，其度假会员卡分为豪华、实用和经济型三种，价格在1.5万—5.2万元不等，期限分为10年和20年两类。持卡人可以在有效期限内每年享有7天在中安达度假村入住。其会员卡平均价格在3万元/10年-20年期，是面向大众客户的，不是豪华产品。
泰达度假交换公司        2004年8月，泰达旅游宣布并购中国最大的分时度假公司。泰达度假交换有限公司成立于1999年，旨在为中国顾客提供分时度假服务，该公司也是 RCI 的最大合作伙伴。
泰达度假交换有限公司拥有一个由3000多名成员组成的客户群，凭借其可供选择的众多宾馆及度假村，公司的业绩一直以来均保持着快速的增长趋势。泰达度假交换有限公司被公认为是中国首家成功经营的分时度假公司。        该公司还拥有中国及东南亚八家宾馆的所有权，拥有遍布全国的独家经销网络。

Tips
数字解读分时度假
l年出租率——分时度假产业的全年出租率平均为88.9%。
平均人数——平均一户分时度假人数要比其他游客大很多：其比率为3.1人比1.6人。
平均停留期限——分时度假拥有者在夏威夷停留的时间比一般游客要长很多，其比率为12.4晚比8.5晚。
平均花费——由于平均人数和平均停留天数大，分时度假拥有者在其整个度假期内所花费的钱要比一般游客多。
未来假日计划——与其没有购买分时度假所有权的地区相比，夏威夷的分时度假拥有者更有可能返回到他们所购买的度假村地区。例如，当被人问起打算返回多少次时，平均回答是4.3次。如果没有购买分时度假权，通常的回答是1.5次。
其他经济影响——根据测算，分时度假给夏威夷带来了2100个长期就业机会。而每一个单独的分时度假村每年花费和税收所带来的经济收入超过15万美元。

《Ctrip Mag》专家点评
分时度假的“利益点” 第一、 分时度假可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。 第二、 同时这种第二套住宅是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。 第三、 分时度假还可以让游客享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉。

这些只是关于“分时度假”的一些概念，但对于法规有没有哪位前辈知道？