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一、整体商业思路
    由于乐山本地人群对商业的购买和消费水平尚不成熟，乐山商业项目缺乏有力的购买力支撑。同时受到建材经营商家租金的限制，如果定位为高档商业项目，市场接受度和购买力都较低，市场风险较大。根据目前的项目自身的条件，建议定位于中档偏高商业物业，能够被市场所接受。并有助于项目整体计划的实施，加快资金的回笼，同时也符合公司的利益要求。
    针对目前市场竞争激烈的现状，为了达到顺利销售，必须提高产品的综合性价比，给客户以物超所值之感，以迅速占有市场。因此在价格上以近似于中档产品的价格入市，同时在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高档形象入市，突出特色。
二、商铺推广方案
一）推广思路   
    在商铺的营销上，购买者、经营者、消费者是三者不同的群体，销售价格取决于租金价格带来的回报，经营所带来的租金则取决于消费者带来的消费情况。因此在推广上购买者、经营者、消费者必须都要兼顾，缺一不可。
从目前项目的优势上看，最终能吸引购买者的是升值潜力和投资回报，也就是取决于项目的租金回报，同时能够最大限度的降低投资风险。
能够吸引经营者的是具有稳定的消费群体和相对合理的经营租金，以满足其经营收入。
能够吸引消费者的是购买价格和购买的便捷性。
小结：因此在整个商业的推广环节中，顺利销售的前提是为购买者提供良好的租金回报和风险控制。所以招商须先行于销售。对于招商环节则更多的需要为经营者带来更为广阔的客源和提供相对具有吸引力的租金。
二）营销思路
成功的销售策略将围绕解决如何帮助购买者和经营者“赚钱”进行展开。下列为细分问题。
1、如何提高购买者的投资回报
2、如何降低购买者的投资风险和投资门槛
3、如何吸引为经营者带来更多的消费群体
4、如何降低经营者的经营风险
三）策略思路
1、如何提高购买者的投资回报
通过在原有售价的基础上，提高项目租金，来提高购买者的投资回报。
策略1：贴租
开发商通过补贴前3年租金的方式，来提高目前协议认定的商铺租赁价格。例如：目前临街1楼铺面目前租金为60元/平米，在签署租赁协议的时候，提高租金为80元/平米，为了不引起经营商家的意见，可以通过赠送、减免部分月份租金的形式，使的经营商家的实际租金支出为60元/平米不变，而使得租赁协议上的租金价格达到名义上的80元/平米。
2、如何降低购买者的投资风险
策略2：即买即收租金
购买者在购买商铺的同时即可享受到当年的租金回报，无论该商铺出租与否，均可享受投资回报，以刺激购买。
策略3：由家居城管理方承诺购买者的投资回报
由管理公司承诺购买者的租金水平不会降低，并可按照每年8%的租金价格递增，同时购买者得到的投资回报率每年不低于8%。如有可能可增加担保公司担保或保险公司保险的形式，以降低购买者的投资风险。
策略4：开发商帮你付利息
购买者如按揭投资时，开发商可通过支付前3年银行按揭利息的方式，，购买者如一次性购买时，开发商可将应支付的利息返还给购房者，名义上降低客户的投资风险，给购房者带来实惠。开发商支付利息带来的收益损失可打入销售价格。
3、如何降低购买者的投资门槛
策略5：开发商帮你付首付
购买者在购买商业物业时，银行按揭为5成10年，开发商可通过补贴2成首付的方式，降低客户的购房门槛，补贴损失可打入销售价格。
例如：某铺面售价10000元/平米，面积为100平米，总价100万，客户原本应支付的首付为50万，通过该策略，开发商可将总价提高到125万，此处开发商将多收入25万，客户应支付5成首付62.5万，此时开发商可为客户补贴两成首付，客户实际支出为37.5万。开发商帮助客户支付2成首付25万，对于开发商没有任何损失，而客户的投资门槛被降低，从50万到37.5万，同时客户心理上得到了实惠，原本为50万购买的是100万的商铺，目前是37.5万购买的是125万的商铺。
同时客户的贷款额会增加，此时可结合策略4，降低客户风险，打消客户顾虑。
4、如何吸引为经营者带来更多的消费群体
策略6、公关活动
举办相应的公关活动可以吸引更多的人气，带来更多的消费群体。具体活动待讨论。
5、如何降低经营者的经营风险
可通过免租、送物管费、赠送推广活动等降低经营者的经营风险，吸引更多的经营者入场经营。
（二）推广方式及渠道建议
1、推广总原则
先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点如晚报或华西都市报夹页再加上软文和新闻稿等形式对外发布信息，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。
2、推广方式
方式一：营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原金杯银座售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
方式二：特色营销活动
A、开盘前
1）让先消费者得到“看得见”价值的“在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。
2）软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻传达本项目的基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。
3）媒体广告，电视台和图文频道。

招商及销售费用估算
1、装修费用
2、硬件投入
3、商场公共设施及人员投入
4、推广费用
招商与销售流程
1、目标商户的确定（前期为老建材市场及公司内部客户）；
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；
4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；
6、投资者按规定交纳购房款（加盟费或影都会费）或交纳租金和服务费；
7、对已经签定租赁协议的商铺进销售；
8、开发商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；
9、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。
招商及销售进度安排（有待讨论）
项目前期销售定为2006.10.26-2006.12.28，销售率预期为25%。
在开盘前我们将结束所有楼盘的招商，对于商铺的销售我司进行如下的进度安排：
营销阶段                销售时间                       销售进度
招商               2006.10.26-2006.12.28               25%
前期               2007.1. 1—2007- 3.28                 30%
中期               2007.4.1— 2007-.6.15                       30%
后期               2007.6.16— 2007.8.31                15%

kmc414

商业本来就是应该开发商与消费者都得到利益,大家一起来发掘该商业地段的价值最大化吧了,
要是开发商老是想着怎么用各种手段来欺瞒客户来获取高额利润的做法是很黑心的做法
在销售方面销售员的任务就是把该商业的地段的价值明明白白的算清楚给客户
不过已经很少代理公司能真正的挖掘出商业的真正的价值了!
这就是商业地产最大的悲哀!

qmp98121

这个商业推广看法，写的很实在，非常有帮助，谢谢楼主分享

1.5

zeng925

万分感谢！～
      正好用上！～

hh8525118

月满西楼

  感想楼主分享，很有启发！

arthur6890

好

huangyi

我认为上面那些方式不是很可行，作为现在的投资客，在投资过程中也越发理性．上面说的提高单价我认为那是不可行的，不论住宅地产也好，商业地产也罢，投资者心理都有一笔帐，靠提高单价等这些都是行不通的，同时，在真个过程中，考虑不是很全面，在整个投资过程中，没有将业主的回报安全性考虑进去，这才是一个大的卖点和关注点．

huangyi