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一定要好好研读.

滔滔

产 交 易 中 心 近 期 交 易 项 目 安 排                                                                                               
序号        项目名称        宗地位置        宗地面积(亩)        土地用途         规划条件        交易方式        起始价(万元/亩)         保证金 (万元)         交易日期        报名及保证金到帐截止时间        文件出售日期        踏勘日期
1        DGC0528        解放路以北、香江大市场以西        2.8873        交通设施（加油站）        加油站等级为二级        挂牌        90        100        6月6日至6月17日（节假日除外）        6月16日下午5：00时止        5月26日起        5月27日
2        DGC0529        红谷滩新区与昌北开发区交界处蝶子湖区域内地块        520        住宅、商业、办公、酒店、俱乐部        住宅R≤1.21,建筑面积209623M2;商业、办公、酒店、俱乐部R≤0.42,建筑面积74703M2        挂牌        总价6000万元        1800        6月7日至6月30日        6月15日下午5：00时止        5月30日起        5月31日
3        DGC0530        迎宾大道        30.57        居住        R≤1.8;M≤28%;L≥35%        挂牌        62        580        6月21日至7月4日（节假日除外）        7月1日下午5：00时止        6月9日起        6月10日
4        DGC0505        红谷滩中心区C-6地块        47.2773        五星级酒店、高档写字楼、兼容酒店式公寓        R≤7.5(不少于5);M≤40%;        挂牌        105        6000        6月25日至7月4日（含节假日）        7月1日下午5：00时止        6月20日起        6月20日
                红角洲A-05地块        211.7344        居住用地        R≤2.3;M≤25%;L≥40%        挂牌        108                                       
5        DGC0506        红谷滩中心区C-7地块        36.2433        商业金融用地兼容高层公寓        R≤6.5(不少于5);M≤35%;L≥30%        挂牌        101        4000        6月25日至7月4日（含节假日）        7月1日下午5：00时止        6月20日起        6月20日
                红角洲B-02东侧部分        170        居住、商业用地        R≤2.0;M≤28%;L≥40%        挂牌        97                                       
6        DGC0531        昌北开发区麦庐大道以北、物华大道以东        162.72        居住、商业        R≤1.8;M≤28%;L≥35%        挂牌        32        1500        7月4日至7月15日（节假日除外）        7月14日下午5：00时止        6月20日起        6月24日
7        DGC0532        丰和大道与红谷二路交叉口        21.8846        住宅用地        R≤2.22;M≤12%;L≥60%        挂牌        102        600        7月4日至7月15日（节假日除外）        7月14日下午5：00时止        6月20日起        6月24日
8        DGC0533        湾里区幸福北路以西、南堡路以北（原湾里区政府招待所）        9.06        酒店宾馆用地        R≤2;M≤25%;L≥35%        挂牌        36        326        7月7日至7月20日（节假日除外）        7月19日下午5：00时止        6月30日起        7月1日
9        DGC0534        高新区万科住宅小区以西        49.404        居住用地        R≤1.3;M≤25%;L≥40%        挂牌        61.46        1000        7月7日至7月20日（节假日除外）        7月19日下午5：00时止        6月30日起        7月1日
10        DGC0535        南莲路（原江西省华达化工公司用地）        13.9958        工业用地                挂牌        152万元(其中房产价值为23.932万元)        50        7月7日至7月20日（节假日除外）        7月19日下午5：00时止        6月30日起        7月1日
11        DGC0536        原江西油脂化工厂生产区用地        60        住宅、商服、公建用地        R≤3.6;M≤22%;L≥40%        挂牌        12900万元        2500        7月7日至7月20日（节假日除外）        7月19日下午5：00时止        6月30日起        7月1日
合计                        1335.777                                                                       
　　

滔滔

正荣大湖之都三期开发策略思路索引
一、        宏观状况
（一）        江西省经济发展状况
江西省2000年，生产总值增长8.0%，2001年增长8.8%，2002年增长10.5%，2003年增长13.0%。2004年，在宏观调控的背景下，全年实现生产总值3500亿元，增长13.2%，是近11年来的最高增幅。其中，第一产业增加值710亿元，增长8.0%，增幅是1997年以来的新高；第二产业增加值1600亿元，增长19.2%；第三产业增加值1190亿元，增长9.0%。
2005年上半年生产总值同比2004年同期有所回落，其中固定资产投资适度增长，结构逐步优化，但增速大幅回落。上半年全省城镇投资增长27.2％，高于全国平均水平0.8个百分点。其中第一产业投资增长28.6%，第二产业投资增长39.9%，第三产业投资增长20.6％，房地产开发投资增长25.2％。2005年上半年南昌市房地产开发投资额为23.93亿元，较上年同期增长4.9%，比去年同期增幅相比，下降了57.3个百分点。
天睿观点：出现以上状况，原因在于受去年同期基数高以及宏观调控后续效应的影响，固定资产投资增幅回落明显。前5个月投资增幅比去年同期低13.1个百分点，特别是房地产开发投资，比去年同期低22.1个百分点。投资大幅回落，对全省GDP增长的贡献将有所影响。预计2006年宏观调控的综合作用仍将持续，经济增长将出现拐点，经济增长速度以10%为临界点，固定资产投资有所回温，但增幅不大，集中消化残留投资物业，故大湖三期项目应注重对投资类物业的控制建设。
（二）        2005年江西省房地产相关政策
2005年出台的房地产相关政策较有影响力的应为《关于进一步促进房地产市场持续健康发展补充通知》，该政策对购房贴息、公积金政策、购房落户等方面进行了规定，促进了地区房地产的发展，为2005年南昌市的低迷的房地产市场注入了强心剂。
天睿观点：《补充通知》至2005年8月1日实施起，对刚性的居住需求者提供了支持，但对弹性的投资者吸引性不大，这主要是从全国的投资市场受宏观调控打击所致，投资客观望心理较强，对投资政策预测不明朗，预计截止2006年7月31日条款失效时，投资效果仅会慢速增长，新一轮的经济增长对南昌市房产投资在一年内影响不会很明显。
（三）        2005年南昌市土地供应量
2005年南昌市计划供地4000-4500亩，增加交通便利、配套设施完善的中低价位普通商品住房用地供应。其中居住用地成交面积截止目前为止仅为1335.77亩，
（四）        2005年南昌市商品房销售量
2005年上半年南昌市核准商品房上市面积116.57万平方米，较上年同期增长1.8%，其中商品住宅105.59万平方米，较上年同期增长13.7%，完成商品房交易面积101.9万平方米，较上年同期下降10.5%，其中商品住宅交易面积91.6万平方米，同比下降8.5%。
表一：商品住房供应情况表
价格
（元/m2）        供应量
（万m2）        所占比例
（%）        单套面积
（m2）        供应量
（万m2）        所占比例
（%）
1500元以下        5.92        5.6        60平方米以下        3.2        3.0
1500-2000元        5.28        5.0        60-80平方米        3.57        3.4
2000-2500元        4.06        3.8        80-100平方米        9.3        8.8
2500-3000元        39.81        37.7        100-120平方米        20.8        19.7
3000-4000元        28.16        26.7        120-150平方米        48.96        46.4
4000-5000元        22.36        21.2        150-180平方米        14.91        14.1
5000元以上                          180平方米以上        4.86        4.6
表二：商品住房预售销售情况
价格
（元/m2）        预销售量
（万m2）        所占比例
（%）        单套面积
（m2）        预销售量
（万m2）        所占比例
（%）
1500元以下        10.7        11.7        60平方米以下        2.99        3.3
1500-2000元        6.97        7.6        60-80平方米        1.67        1.8
2000-2500元        7.82        8.5        80-100平方米        14        15.3
2500-3000元        20.2        22.1        100-120平方米        14.6        15.9
3000-4000元        34.31        37.5        120-150平方米        33.42        36.5
4000-5000元        7.31        8.0        150-180平方米        13.74        15.0
5000元以上        4.28        4.6        180平方米以上        11.2        12.2


二、        微观状况
（一）        象湖版块土地出让状况
（二）        版块竞争项目未来开发量及物业性质预测
三、        项目研讨
（一）        项目地块及环境条件分析
（二）        竞争项目细节剖析
四、        产品研讨
（一）        竞争项目剖析
（二）        优质产品剖析
（三）        产品研发
五、        营销推广策略
六、        财务分析
（一）        成本核算
（二）        利润核算
七、

滔滔

2005年1－10月
南昌市房地产市场调查分析报告


一、        2005年1－10月南昌市房地产市场经济指数

■房价涨幅趋缓
第一季度市区商品房预销售均价为3029元／平方米，第二季度为3333元／平方米，环比上涨10．0％，第三季度为3375元／平方米，环比上涨1．26％。其中第一季度市区商品住宅预销售均价为2871元／平方米，第二季度为3144元／平方米，环比上涨9．5％，第三季度为3182元／平方米，环比上涨1．21％。房价涨幅逐渐趋缓。

■本地人购房增多
2005年1～9月南昌市市区交易的150．5万平方米商品住宅中，本市居民购买的为117．44万平方米，比重达78％，较上年同期提高4个百分点；外地户籍购买的为33．06万平方米，比重为22％。

■二手房交易活跃
1～9月，市区共完成存量房交易14138件（套），同比增长14．79％。其中存量住房13187套，较上年增长12．52％；房改房上市交易6631套，较上年同期分别增长16．93％；商品住房交易为12547套。存量住房交易套数首次超过商品住房，显示南昌市二手房交易市场仍然活跃。

■房产投资稳定增长
从今年1～9月南昌市房地产投资增幅为5．30％，其中商品住宅投资增幅为18．60％。随着土地出让金的陆续到位和新开工面积的不断增加，全年房地产投资增幅将有所提高。

■市场需求平稳上升
　　今年1～9月，南昌市(含四县)商品房交易面积258.9万平方米，较上年同期下降3.48%，交易金额70.88亿元，同比增长7．70％。从今年前三季度情况分析，虽然一段时期受宏观调控政策影响，交易数量有所下降，但是从近2个月发展趋势看，交易量大幅回升，预计2005年全市房屋（含增量房、存量房）交易面积和交易金额均将超过去年全年水平。


二、        2005年1－10月南昌市房地产市场板块分析

红谷滩中心区板块2005年1－10月在售、预售楼盘一览

楼盘项目        建筑产品        入市量        户型产品        价格
（元/平米）
博泰滨江
威尼斯        高层                酒店公寓54
二房86
三房122        均价3600
红谷春天花园        多层        200余套，建面26000        二房
小三房
三房140        均价3400
商城世纪春        小高层        300余套，建面45000        二房
小三房
三房        均价3300
红谷现代城        小高层        供应住宅270套，
总建筑面积27000        一房62、69
二房88
小三房109
三房140        均价3000
－3100
丰和都会        小高层        供应住宅350余套，
总建筑面积25000        二房81、96
三房120、143
酒店公寓35        均价3200
万达星城        多层
小高层        供应住宅约500套
总建筑面积13000        二房88
三房120
四房165        均价3200
名门世家        多层        一期总建筑面积约
100000        二房88
三房115/135
四房       

板块解析：

红谷滩中心区板块，位于赣江以北，西至昌九高速公路和320国道，南至南昌大桥，区域面积近50平方米公里，现辖1个街办、11个行政办和1个农场，规划建设用地40多万平方公里，规划人口40余万。红谷滩中心区板块是南昌市市政府决策“拓充城区范围，打造花园城市”城市经营理念的重点开发新区域之一，被规划为未来南昌市政治、经济、文化中心。曾被类比为“上海陆家嘴”。
2002年，南昌市市政府为坚定开发信心，率先将市政府迁移至红谷滩办公，2002年5月，由上海绿地集团开发的滨江豪园破土动工，成为经谷滩板块的第一个开发楼盘。随后，从2003年起，近10个总建面超过20万平米的楼盘相继开发，红谷滩板块成为当年楼市最为火爆的板块，2003年也被业内人士誉为“红谷滩板块年”。
在红谷滩中心区板块经2003年、2004年两年的大力开发、井喷式供给后，绝大部分出让土地开发殆尽，据上表粗略统计，2005年红谷滩板块的住宅总供应量约在20万平米左右，板块均价约在3200元/平米左右，开发区块由红谷大道两侧移至丰和大道两侧。
2005年红谷滩中心区板块，尽管在市场供应量、及价格增幅双向指标上有较大回落，但从绝对值来看，仍处于较高位置，尤其是价格上来说，3200元/平米的楼价，与市区板块的价格逐渐接近。
红谷滩中心区板块建筑产品以小高层占绝对份额，多层建筑较为稀缺，而多层建筑以更高的得房率，更通透的户型设计受消费者青睐，部分楼盘如红谷春天花园、万达星城出现了牺牲容积率，拔高多层产品售价的现象，从而造成多层公寓市价与小高层公寓市价比肩的普遍现象。
从2005年的红谷滩住房地产产品供给来看，商业、写字楼的市场供给有抬头之势，在2003年、2004年消化住宅产品的大多数楼盘，纷纷推出商业物业，但红谷滩中心区因低入住率、人气不旺的原因，商业物业有价无市。而住宅市场以中小户型产品供给量在今年有明显加大的趋势，二房、小三房的户型配置比例上升。
从消费者市场角度来看，2005年红谷滩板块大力推进市政配套、生活配套的建设，红谷滩新区将在红谷世纪花园等10个小区基本完成超市、餐饮店等100个社区生活配套项目；社区外完成1个劳动保障服务中心、2家医院、2家宾馆、3家餐饮酒店、5个综合超市、6所学校和1批公厕共20项配套项目建设任务，随着配套设施的相继落成与完善，如10月29日洪城大厦红谷滩店的开业，消费群体对红谷滩新城的信心进一步增强，据媒体报道，年初以滨江豪园为代表的10个已交付入伙楼盘居民入住数是1784户，占楼盘总户数的20．7％；到6月份居民入住数就增长到2244户，占楼盘总户数的23．4％。

新建板块2005年1－10月在售楼盘一览

楼盘项目        建筑产品        入市量        户型产品        价格
（元/平米）
城开学园        多层        500余套，
总建筑面积60000平米        二房
小三房
三房
四房        　未定
沿海丽水佳园        多层        500套
总建筑面积约60000平米        三房 123
二房85/90
四房130/150
小复式 125        均价2100
莱卡小镇        多层        400多套
总建筑面积约50000平米        二房85
三房117
        未定




板块解析：

新建板块位于南昌市西北侧，毗临红谷滩，新建板块由于距红谷滩板块很近，受红谷滩板块房地产市场的联动作用，发展相当迅猛。
2005年新建板块的房地产市场供应量接近20万平米，楼市价格在2200元平米左右，建筑产品以多层占绝对地位。新建板块是2005年南昌楼市的一大热点板块。
新建析块在前几年的开发还是以零星小规模开发为主，在2002年的楼市均价仅为1100元/平米左右，但是随着2003年红谷滩板块的热力传动，以及当地现代米罗、都市未来花园、名仕花园等品质楼盘的开发带动，越来越多的市区置业者把目光投向了新建板块，仅一年之隔，新建板块在2004年价格上升到1800元/平米。
高速成长的区域楼市价格令众多开发商看好新建板块，今年起，以南昌本土最大的房地产开发商——城开集团、香港沿海集团为代表的品牌开发商，分别在新建开发1200余亩及500余亩的两大房产项目，将新建板块楼市开发带向大盘开发模式队伍中来。
新建板块最大的优势在于价位优势，距红谷滩仅七、八分钟车程距离，但价格比红谷滩板块低1000元/平米。从未来发展趋势来看，新建将与红谷滩板块融为一体，成为南昌大昌北区域的一部分，仍有较大的升值空间。



青山湖板块2005年1－10月在售楼盘一览

楼盘项目        建筑产品        入市量        户型产品        价格
（元/平米）
香溢花城        多层        300余套，
总建筑面积约40000        二房85/105
三房138
四房160        　均价3500
中大青山湖花园        小高层        近400套，
总建筑面积约50000        二房95
三房125/138
四房160        均价3600
                               

板块解析：
青山湖板块位于南昌市东北方，地域界定是洪都大道以东，南京东路以北，高新大道以西，富大有堤以南的区域。整个板块以景色秀丽的城区唯一内湖青山湖为中心，向四面扩散。
青山湖板块于2002、2003年出让了沿青山湖东西两侧的大幅土地，不菲的地价，令许多媒体预测，青山湖板块将是南昌市的“富人区”。2004年是青山湖板块楼盘入市的高峰年，秀泊经典、天水怡景、中大青山湖、金域名都等楼盘陆续面市，炒热了整个青山湖板块，尤其是金域名都的成功热销，将青山湖板块楼价推向了4000元/平米的楼市新标高。
2005年年初，青山湖压轴大盘——香溢花城，以明显低于置业者心理价位的3400元/左右的价位，准现房方式开盘，取得了不俗的销售业绩。随着湖滨东路的改造完成，以及与青山湖大道的通络，原本销售不畅的秀泊经典等楼盘也一改低迷，属盘价格达3600元/平米。
青山湖板块的最大优势在于拥有市区难能可贵的内湖资源，青山湖水面宽阔，沿水岸线长，空气清新，绿化优美，但是，生活配套缺失、人气不旺是目前较大的障碍。在整个青山湖板块中，由于受沿湖项目容积率的严格控制，多层建筑是主流建筑产品，低层低密度是该板块的一大特点，但是该板块缺失重量级有说服力的房地产项目，产品力薄弱。


京东板块2005年1－10月在售、预售楼盘一览

楼盘项目        建筑产品        入市量        户型产品        价格
（元/平米）
尚东大道        多层
小高层        400余套
总建筑面积48000        二房83、87
三房120、128
四房150、193
五房210        多层均价3000
小高层均价
3200
万科四季花城        多层        约500套
总建筑面积65000        二房83
三房130
四房150        均价3400
世纪风情        多层        330余套
总建筑面积42000        二房83
三房130/150
四房180
        未定
格林晴天        多层        400余套
总建筑面积45000        二房90/95
三房120/127
四房149        均价2500
丰源天域        小高层
花园洋房        小高层180套
花园洋房40套
总建筑面积33000        二房85
三房140
洋房130、150        小高层
均价2950
花园洋房
2700
溪湖春晓        小高层                        已团购

板块解析：