各位同仁，兄弟我近期正在做两个县域商业地产项目的前期规划、策划，因近几年主要搞住宅项目，对商业地产涉足不深，也深知商业地产的操作难度。现将江西的一个县级项目提出，希望得到同仁的指点帮助，特别是在规划、业态定位、招商管理的操作方面给予指点。谢谢！我的QQ：346650661，邮箱：
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江西某县城商业项目情况
一、项目所在县的基本情况：总面积725平方公里，总人口47万，其中农业人口约40万，占人口比例85％，城区人口约7万人。三大产业的比重：18：60：22，全县工业除传统的红（花炮）黑（煤炭）高危产业外，已形成了建材、陶瓷、食品、机械、轻工业，与传统的“红黑”产业齐头并进的新格局。2004年，全县实现国内生产总值30.78亿元，完成财政收入2.16亿元，已成为江西省15个强县之一。05年的GPD增长率可超过16%。
二、项目位置：位于县城中心（原县政府所在地），其商业区位是目前城区所能开发的最好的地块。
三、项目概况：
用地面积：约31亩
规划总建筑面积：约40000M2
其中：一层商铺：约8600 M2 二层商场：约3600 M2
住宅：约27800 M2
项目总平面方案
四、市调基本情况：①2002年～2004年该县城区开发了三个商业项目，商业面积分别为20000 M2、8500 M2、9000 M2，一层分隔型商铺，二、三层规划专业商场，也分割小商铺销售，现因规划、定位、市场、管理等原因造成目前经营惨淡；②由于三个项目的运营不佳，影响人们投资购买商业用房的信心；③六合彩的盛行对当地的经济、消费水平产生了破坏性的影响；④虽高端消费群体外流，但个体经济较为发达，城区内有二十几家的品牌服装专卖店且生意不错，有市场的需求；⑤商业集中区域店面租金30～70元/ M2/月；⑥外来人口少，餐饮休闲娱乐业档次较低；⑦商业业态分布比较混乱等。
五、目前四线县级（内地）房地产开发，因住宅销售价格较低（仅800～900元/ M2），在项目评估时地价成本仅在商业面积上分摊，项目的成败就体现在商业部分的运营上了。
六、我们根据市场调查情况，在以下几个方面做了初步设想：
1、规划：我们根据项目所处区位做了初步规划方案，保留交通主干道，利用西侧规划路和中心小广场设计了T型步行街区域。建筑总层数均为六层。
东西两侧A、C区仅设计一层独立商铺，层高5.6M（考虑夹层设计，充分提高商铺使用面积和空间），商铺上为五层住宅；
B区规划两部分二层商业房，一层沿街、广场部分仍为独立商铺，内庭部分规划专业商场，并与一层商铺、二层相衔接。
2、目标定位：建设县域商业中心。
3、商业业态规划：考量县域经济情况、消费水平、消费市场，步行街主要以品牌服装、鞋帽店为主，其他部分考虑电器、通讯、珠宝、钟表、小型快速餐饮等业态的组合，商业种类不宜多且相对集中，便于成行成市。内庭部分规划服装市场、鞋帽市场两块，并与沿街商铺相通。二层计划引进综合超市、中大型餐饮、休闲娱乐场所等业态。
4、运营设想：①销售、招商并举，管理跟进；②一层商铺根据业态规划进行销售；③二层招商先行，以租带售；④内庭根据销售、招商情况决定销售或自营。
5、住宅以120M2三房为主力户型。
以上是该项目的基本情况和我们的规划设想，希望各位同行大侠提供宝贵意见。
谢谢！
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Last edited by 起点 on 2005-9-2 at 00:09 ]
