替楼主把内容提要贴出来
万科【金色家园】项目发售剖析报告
万科〖金色家园〗作为万科在成都开发的第二个项目，于2004年6月19日顺利开盘。我们有必要对〖金色家园〗开盘做出分析与借鉴。以扬长避短，吸取经验为我所用。
一、 〖金色家园〗项目资料分析
1.1土地定位分析
1.1.1地块位置及周边情况
〖金色家园〗位于一环路与泰安街的交汇口，在一环路以外，紧邻一环路府青立交桥。项目交通条件良好，进出城区均很方便；周围分布有红旗超市、菜市、工商银行、圣灯乡小学，生活配套设施比较齐全，适合安家居住。
项目所在地块为原前锋公司用地，周围遍布前锋公司的职工宿舍楼，包括金色家园后面在售的阳光嘉苑（小高层电梯公寓，建筑面积21912平米，开发商为成都前锋房屋开发公司）部分楼面也是前锋公司员工宿舍。
总体来说，该地块成熟度较高，依托周边区域，适合开发中、低挡项目，但要开发高档物业，则需要出色的产品和强大的开发商品牌的支持。
1.1.2地块吸纳背景
该地块是万科在2003年1月16日成都市国土局举行的国土拍卖会上竟得，地块参数及成交情况见下表：
地块位置 总用地面积 净用地面积 代征地面积 土地用途
成华区府青路二段2号 67.492亩 57.674亩
（A：53.93亩，B：3.74亩） 9.818亩 A：居住用地
B：商业用地
容积率 起拍价
（万元/亩） 落槌价
（万元/亩） 增幅比例 标的金额
（万元）
A：不大于2.2
B：不大于2.5 150 176 17.33% 10152.62
该地块若以居住用地53.93亩、容积率2.2，商业用地3.74亩、容积率2.5计算，则地上总建筑面积为85337.9㎡。根据万科公开发布的资料看来，金色家园项目的容积率（住宅用地2.5，商业用地2.2）指标和地块的规划条件相一致，即金色家园项目的楼面地价为1189.7元/㎡。
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