happyyan

在房策中多次见到这篇关于住宅项目定价的帖子,笔者运用价值工程中的0---9评分法来确定权重。经常看到各高手纷纷叫好声.但是每次阅读都没能看得懂其中关于权重的确定部分.
希望能有高手不嫌弃,给俺详细讲讲
帖子内容在此http://www.swotbbs.com/thread-22641-1-5.html
　　
多谢各位帮助!!
　　

happyyan

俺主要是搞不懂权重计算里
各横坐标项与纵坐标项的关系
期待得到高手指点!

happyyan

继续等待

yj9350

我也想知道,陪你等待!

指点江山6

在权重定价法的原则下，还要考水平定价．楼层定价，采光通风景观均要考在内．

瓶子

这个必须要有具体的实例，而且要面对面的做，你才能理解，否则文字的东西要你揣摩上几年也不如关键的几句话。

happyyan

如果大哥能不厌其烦,给俺再举个实例讲解一些就再好不过了

俺继续等待……

烟雨西楼

一、        定价规律：
根据类别区分为九种
1、多层住宅：对称分布，一般以三层、四层为中心，价格最高。
影响因素：a、楼层
          b、隔热、下水道分布
          c、地下室  
传统的楼房，一般是六层价格最低，因为六层是顶，隔热和交通条件都不好。阁楼的出现，起到隔热作用，而且还可以利用益一部分面积，这就使六层的定价不再是最低的了。  
以前的楼房所有的下水道都走一层，现在设在二层，一层还带上花园等，使一层的价格也不再是最低的了。
三、四层由于不存在下水道、隔热等问题，上下比较方便，景观也比较好，因此价格一般都是最高的。
如果有地下室，地下室又分为全地下和半地下，全地下的不影响上述的定价规律；半地下的由于高出地面半层，因此使实际的楼高增高，影响五六层的价格。

2、高层、小高层住宅：
塔楼：离电梯口的位置、通风情况、是否有南北阳台、停车是否放便是影响价格的主要因素。在同一水平层面上，距离电梯口位置适中，通风好，有南北阳台的定价最高。

板楼：景观、楼层、距离停车远近，弱化了东西户、东西山的概念。板楼景观好，价格高，楼层高，价格高，同时遵循二楼价格最低的原则，因为下水道设在二层，且要公摊电梯费用。

烟雨西楼

二、        定价原则
总原则：要经过市场调研
目的：参照同类竞争

定价的三种方法：1、成本法
                2、市场比较法
                3、收益法

1、        成本法：在投入成本的基础上，加上可观的利润（一搬为总销的10%——25%）。
成本法的优点：便于财务控制，从顾客方面说，很有说服力。
成本法的缺点：价格偏低。

2、        市场比较法：参考相邻、相近的、同类的产品，以其销售价格作为参考，分析之间的差异，进行增加或降低。
市场比较法的优点：具有可操作性，较客观。
市场比较法的缺点：变动系数不稳定， 风险大。

3、        收益法：一般以出租、投资的11—12年的租金总和为市场价格，最适用于商业物态。
收益法的优点：
收益法的缺点：价格偏高。

考虑定价时，一般综合两个获三个方法，住宅一般综合使用成本法和市场比较法；
商业一般综合使用市场比较法和收益法。

影响定价的个别因素有：
1、        位置：本套房子在整个规划区域内的位置。
2、        楼层：找到标准层，通常为中间层。
3、        景观：包括远景和近景。一般高层远景好，
4、        朝向
5、        临街状况
6、        预计销售态势

烟雨西楼

四、        布价技术：
1、        总原则：a、准确
           b、合理
           c、有利于销售

2、        价格公式：均价=销售总价格/销售面积
                   ∑销售单位×单位销售面积×销售单位的数量
                ∑销售面积×销售单位的数量


布价的方法：1、代数求基法
            2、试价法