lyssteng

1．返租

具体形式：

这是最原始的一种返租形式，它是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为8%—12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。  

优势：

1．给与投资者以足够的信心。

2．可以收回商铺的经营权，所有权和经营权分离，有利于商场的统一形象、统一招商、统一经营、统一管理等，这样有利于短期内整合各方面资源，做旺整个商场，树立整个商场的形象。

3．返租作为商铺销售策划的一大买点，在商铺销售的各大案例中屡试不爽，对商铺的销售有极大的促进作用。

劣势：

1．返租给发展商带来极大的经营风险，这对发展商的资金实力和经营管理能力有很大的要求，而现实情况是返租的租金都相当高（在8%以上），而一个商铺要做旺通常要有个磨合期，也就是所谓的守场。在这时期，需要以低租金甚至免租的形式吸引商家过来经营，因而发展商在此时期要取得利润难度相当大，甚至可以说是只赔不赚，所以很多发展商的做法都是在返租前把售价打高30%左右，这种做法是把发展商的风险提前预支。

2．返租期通常在3年或5年，但承租户意愿的租期则五花八门，这样给商场的招租带来了困难。

3．返租期完了以后经营使用权将从新落到投资者手里，这意味着以后的经营发展商将对业主没有约束力，这将对以后的经营管理提供了难度。另外返租期之后商铺将逐步做旺，而这以后的高额利润发展商将无法泛指，这实际上使发展商扮演了一个为人作嫁的脚色。

4．这种传统形式的返租在市场上早已使用，对投资者已缺乏新鲜感，而且国家规定未竣工的物业不许采取返租的形式进行销售，因而这种形式的返租有待探讨。

[ Last edited by 陈皮 on  2005-10-14  at 18:46 ]

love3618

那有何高招呢？？

grig

可以续签吗

起点

我觉得返租同时还限制了物业的销售价格，在市场可以承受更高价格的情况下，由于承诺８％返租，所以一般开发商和代理会死守以８％收益还原的价格，无法探到市场更高价格。

谈笑

嗯嗯
班主别删我ID
我不灌水

毕村脱根

这是利益和形象之间的取舍关系，这样的情况大多都只能兼顾其中一个。
在销售的时候和业主签定销售合同的附件，把商业形态及管理权签定到开发商手里面，可以当作开发商的形象工程建设及产业扩展的后备，毕竟管理也是有利润的！

精灵

消费者（购房者）相对于开发商来说永远都是处于弱势的地位。返租的形式可以让购房者省去自己招商的难度，开发商统一招商比单一招商有诸多优势，可以招到大量的品牌。
开发商提供一系列的优惠政策又可以保证商场的兴旺，保证项目不致死盘！
这样的话，开发商或许会陪掉销售利润中的一点，但对公司的形象和实力的提升是很有利的！
作为开发商应该注重长远利益，换句话说：要学会作贵族，而不是做爆发户！

新手入行，一点浅见，希望各位前辈不要见笑！

起点

我觉得商铺投资者真正在乎的不会是固定几年的返租，因为如果投资回报固定的话，商铺在约定年限的增值就得不到体现。
成熟理性市场的交易双方不存在谁永远处于弱势。对于投资产品，我觉得把前景给消费者描述清楚，由他们自己决定投资与否就行了，何必把本应投资者承当的风险硬加在开发商头上？没有娶媳妇保证生儿子的道理。
一点看法，请大家指正。

[ Last edited by 起点 on 2005-2-24 at 14:03 ]

曹皓

首先应该分析清楚的是房屋价值的体现，我认为他有两个方面：第一个方面是资本增值，这是一个恒定的；另一方面在于资金增值（所谓的投资回报率），这是一个变数。在商业地产的返租中，往往吸引投资者目光的是前者，而非后者，后者只是锦上添花。我们在一般的商业项目的操作中，采用返租形式都会保持在8年以上，这样会对投资者有较大的保障。同时，为了避免出现经营上的问题，在招商时，也多采用与较大型的企业合作，他们具备较好的抗风险能力，在此基础上，我们基本上就可以解决前面所提到问题，给投资者、开发商、经营者三方面保障，取得三赢的结果。

huangfeiyu5555

返租目前看来有很多弊端