本人曾经对于售后包租的模式风险进行过浅显的分析，在此与各位大虾探讨！
暗流涌动 售后包租不保险
在住宅房地产市场新政频出的背景下，住宅产品投资的道路越走越窄，投资获利空间受到极大的压缩，广大房地产投资者开始四处寻觅，希望能够找到更好的房地产投资产品。商业房地产的投资价值无论是从专家建议，还是从投资者追捧的角度，似乎都得到市场的极大认可。在此背景下，“售后包租”这一被称为为投资者量身定制的投资型房地产商品再次成为市场的一道别样风景。“三年包租，租金回报21％”、“十年包租，年回报8％”以及“一铺何止养三代”等充满诱惑性的字眼，吸引了大量投资者的眼球。
事实上，售后包租这个上世纪六、七十年代出现于美国，后流行于日本、中国香港，在上世纪九十年代中期在海南兴盛至极的商业房地产销售模式，并非如其所渲染的那般神话。应该说，对于投资者来说，售后包租并不保险。尽管，投资者已经意识到有关信用风险的重要意义，而更多隐秘暗涌的风险，更须引起投资者的关注。
1、合同风险。所谓售后包租主要是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，可以以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款或每年支付一定比率回报的营销模式。而在《商品房销售管理办法》中有关的销售条件规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。因此，投资者在购买类似房地产商品的时候必须调查清楚，一方面进行售后包租的项目在签订售后包租合同的时候，是否为已竣工商品房，另一方面签订售后包租协议的主体是谁，最好并非项目的开发企业。如果一旦陷入未竣工商品房以及涉嫌房地产开发企业变相以返本销售方式销售商品房的陷阱，投资者所签订的售后包租合同将会由于缺乏法律效力，自身权益将难以得以保证。
2、市场风险。售后包租产品对于投资者最大的吸引力在于，既能获取稳定的投资收益，又能享受房产增值所带来的增值收益。但是，商业房地产的价值有其特殊的表现形式。一方面，如果在项目包租期内，如果项目能够得到市场的认可，其商业业态定位、商业运营模式、商业市场价值能够得到市场的认同，即商业经营者有稳定且不断增长的经营业绩支撑，那么项目的商业价值将不断得以提高，由此带来的是后续租金的提升以及商业房地产自身价值的不断提高；另一方面，如果在项目的包租期内，其商业定位出现偏差、商业运营管理出现问题、商业氛围难以形成，那么项目的商业价值将不仅不会得以提高，反而会形成恶性循环，即一个在运营若干年以后仍然没有盘活的商业项目，在未来将更难以获得市场的认可。在此情况下，投资者必须考虑来自市场的两个风险：一方面，在包租期满以后，是否还能获取包租期内相同的稳定投资回报；另一方面，在市场无法形成规模和氛围的情况下，商业房地产商品将会出现贬值的可能性。（在此必须提醒消费者的是，采用售后包租的商业房地产商品在其销售价格的确定时，绝大多数的项目已经将包租期内支付的回报打入价格之中，即购买时的价格超乎其价值）从市场风险角度来看，售后包租的零风险只是一个概念而已，业主虽然没有经营风险，而其投资回报（租金和升值）则是源于市场和消费者，一旦消费者无法认可其商业定位，经营者无法实现正常的销售收益，其商业价值自然无法实现。
3、法律缺失风险。从目前国内的法律约束来看，投资者在购买售后包租类房地产商品时承担着较大的风险。采取“售后包租”销售的方式存在两层法律关系，一层是投资者与开发商之间的买卖关系，另一层是投资者与第三方的委托代理关系。一旦风险于租赁环节出现问题，不能实现包租，其损失只能由租户或第三方承担，而与开发商无关。同时，按照相关法律规定，第二个层次出现的“委托代理”纠纷，受托人的任何行为，最终承担责任的是委托人。因此，如果双方未对委托经营事宜与及相应的违约责任进行详细约定，一旦出现问题将使得业主方处于不利地位。另一方面投资者与承租方签订的委托租赁合同，在有关租期、解约条款等方面均属当事人约定事项，法律没有强制性规定，而在担保方面国家亦没有出台相关惩罚或监管细则，一旦出现开发商信用危机和保组回报难以支付局面，投资者利益将难以得到保障。
