一江春水

武汉郑店小商品城暨汉正街市场
深度市场调查
主旨；
做城市中外环地产的思想者
提纲：
一、        批发市场商圈层次调查
二、        汉正街市场改造调查
三、        新建市场及工业园区调查
四、        个案比较分析

一、        批发市场商圈层次
武汉作为我国特大城市，又是中部商业重镇，其商圈组成更复杂，细分更明显，批发、零售市场自成体系，尤其是批发市场规模大，分布散。
主要包括：
中心城区批发市场
内环批发市场
中环批发市场
外环工业园+采购城
1、中心城区批发市场   以汉正街小商品市场为代表，涵盖桥口、江汉两区，汉正街市场经历了500年的商道变迁，有着丰富的商业底蕴。
市场包括汉正街、汉中街、三曙街、大夹街、永宁巷、全新街、宝庆街、大兴路等区域街面市场。
也包括中心商场、中心市场、国体、华贸、盛源、浙江鞋城、双龙、中心商城、万商白马、汉来广场等新兴市场。
还包括汉正街第一大道、龙王庙商业广场、汉正品牌服装广场等规模大、影响大的品牌市场。
汉正街市场作为全国闻名的批发市场，对省内广大地县二级市场，特别是中西部地区仍起着重要作用，是我省及周边省份采购商品的集散地。
目前，随着汉正街的改造，新兴市场逐步向休闲、旅游、商贸及高档品牌专卖发展，它将使改造后的汉正街部分向精品零售过渡，以满足现代都市日益膨胀的消费需求。
2、内环批发市场   如西汉正街中国建材第一市
                  太平洋汽配市场群
                  竹叶山市场群、
汉口图书大世界
                  小东门、大东门建材、机电、种子市场群
                  徐东市场群
                  余家头和平家具大世界
                  丹水池农机市场群
以上市场群以地段、人流、产业集群优势而形成成熟市场，是第一、第二代专业市场。目前的地位无可动摇，除竹叶山市场将整体改造，北迁外，其他市场暂无实质性改造计划。
3、中环批发市场   
包括：舵落口大市场（含建材、家居、物流、农副产品、化工、小商品、汽配、摩托车等）是中环区域规模最大、门类最齐、辐射最大的市场。
沌口龙阳汽车汽配市场（主要以整车、汽配、轮胎、物流货运、家居为主）
武昌白沙洲市场群（含农副产品、钢材、机动车、工程机械、建材、物流信息为主）
中环市场主要向周边地市以及外省辐射，并具有交通、货场、物流等优势。
目前除小商品、服装等以汉正街为主外，中环专业市场肩负着向省内外二、三级市场批发、中转的主要功能。
4、外环工业园+采购城+物流城
这是一种集生产、加工、采购、销售、物流于一体的一站式批发市场。
国内有义乌、温州、台州、绍兴等规划为新兴工业园+采购城
武汉已有佳海工业园、佳海服装生产、加工、采购城
菜甸八达通农产品生产、加工、物流城
常福汽车配件生产、加工、物流城
目前还有多个同类项目，已逐步形成规模效应。

二、汉正街市场改造调查
1、        主要改造项目一览表
单位        地块        面积（㎡）        项目        市场定位        成交价
万元
西北盛唐
上海恒大        大兴路地块        69000
（净46000）        龙王庙
商业广场        旅游商贸、
鞋业、服装        73200
龙腾置业        汉正街永宁巷        105200
（净77500）        汉正街
第一大道        服装        36100
甘肃大陆桥        多福路        22500
（净19800）        汉正街品牌服装城        高档服装        19980
徐东地产        九如片区        40140
（净33400）        九如商城        服装        35800
春江地产        原暨济电厂地块        72亩        暨济商贸城        塑料制品、
家居        40000
国华礼品        永茂片区        39亩        国华礼品
用品商城         文化、
体育用品       
2、        改造后的面积
以上各片区改造后新增经营面积120万平米，以汉正街目前100万平方米经营面积计算，相当于再造一个汉正街。
3、        改造后的配套设施
除面积扩大一倍，改造后的汉正街道路拓宽20-30米，建筑风格将按义乌国贸城、杭州四季青市场特色增加新的配套设施，新的市场特设空中连廊、人行天桥、手扶电梯、大型商厦一楼设休闲中庭，与原市场相比将全面升级换代。
4、        改造后的功能
改造后的汉正街同时具有商贸、旅游、休闲多种功能，并形成步行街景观，与电视塔、汉江索道、龙王庙公园、南岸嘴构成新的旅游景点。
5、        汉正街改造除了给自身升级换代外，还会给相关产业带来诸多商机，表示在：
5.1引发新一轮工业地产的规模开发
随着城市的扩容，曾经在市区内的众多中小企业都逐步向郊区、外环转移，而汉正街辖区内原本就有众多服务加工企业。为了吸引城区内企业，特别是汉正街大量作坊式服装企业，一批地产商不失时机开发都市工业园区，筑巢引凤，取得了意想不到的效果。
佳海、万通、汉川、西汉正街工业园都将招商部设到汉正街，其目标、目的不言而喻。
5.2改造给新市场带来机遇。
任何市场，改造都不是短期行为，从老市场拆迁到新市场开业，其中周期少则1年，多则2-3年，商户不可能长期关门歇业，要么在老地方过渡，要么另起炉灶，于是，总有那些有商业嗅觉的商人乘机开发新市场，以各种诱人的条件和天时地利大加抄作，以便吸引商家进驻。
如佳海商贸城，主要以拆迁、改造中的服务经营户为对象。
六合盛中环鞋城，主要以大兴路及大兴路北段花楼街地块，香港和记黄浦改造为由，大加吸引正在处于选择去留的鞋业商户。
5.3改造易导致原有商户分散经营或另谋发展
在拆迁和开发期内，经营户无法维持原有的扎堆，集中经营状态，而新市场建成后，商户又面临新的问题。一是无资金购买巨额产权商铺，二是不愿承担过高的租金和经营成本，而不愿入驻新市场，导致新市场开门率低，入驻率低，生意清淡，部分中小户将自动退出市场，或从原市场剥离出来。
5.4改造后的市场定位发生变化
因改造而导致市场定位发生改变，既有人为因素，也有自然因素。
如江汉路步行街，改造后旅游、休闲功能大大提高，而商贸功能却大大减弱。
又如目前的第一大道，曾经是汉正街服装生产、批发的摇篮、终日人满为患、车水马龙。当初几乎无人怀疑其投资价值。
目前市场虽开业大半年，入住开门率却不足3层，大部分商户还是习惯于老市场经营。
此外，龙王庙商业广场，曾经定位为旅游商贸，现在旅游，工艺礼品开业后优势未显现出来，主体商业广场还是调整为以服装、鞋业为主。

三、        新建市场调查
近3年新建市场一览表
片区        项目名称        市场定位
汉正街区域        龙王庙商业广场        旅游商贸、鞋业、服装
        汉正街第一大道        服装
        品牌服装城        高档服装城
        九如商城        服装
        暨济商贸城        塑料制品、家居
        国华礼品商城        文化、体育用品
        库玛        服装批发、零售
        双龙        服装
内环        大武汉家装城        建材、家居
        广埠屯资讯广场        电子产品
中环        舵落口市场群        农副、调料、日化、建材、摩托
家居、物流
        竹叶山后湖商贸城        钢材、汽车、建材、调料、花卉
粮食、果批
        万国汽配城        汽配
        六和盛鞋城        鞋业
        白沙洲农副产品大市场        蔬菜、调料、水产
        烽火——白沙洲市场群        钢材、机动车、物流信息、仓储
建筑工程机械
外环        佳海工业园        服装加工
        佳海商贸城        服装采购、批发
        武汉中小企业工业城        制造
        湖北现代五金机电城        五金、机电
        万国汽配高桥大市场        汽车配件、汽车用品、工业加工
        汉川汉正工业园        服装
        万通工业园        服装、制造
        永安工业园        加工、制造
        常福汽配物流工业园        制造、物流
        军山八达通农产品物流市场        农产品、物流
        海天汽配大世界        汽配、农资、物流
        武汉花山——葛店化工城        化工
        阳逻港口物流基地        钢铁、物流

从上述开发项目看：
1、        汉正街区域改造后虽名为批发，实际已成为高档零售商场或品牌专卖店，批发市场越来越小，零售卖场越来越大，而且向空中发展。作为经营户仍希望维持原有经营状态，并不接受新市场。
2、        内环基本以开发住宅或商住两用为主，故内环批发市场较少，即使新建的市场也兼具批发、零售功能，因为市内零售利润更高，需求量更大。
3、        中环批发市场较多，因为一般市场处在城乡结合段，车辆出入城区方便，交通流畅，人流车流集中。
4、        外环开发项目中虽有独立的专业市场，但大多数为工业园+商贸区+物流区的综合体，这是因为外环既有中环的交通优势，更有中环所不具备的产业园区优势，同时还可开发面向地市及农村的批发、中转市场，只有将其地段的优势挖掘利用，才能实现开发商利益最大化。
5、        城市外环产业园+商贸+物流开发模式将成为近阶段主要开发模式，随着我市汉正街片区、花楼片区、永清片区、王家墩中心商务区、积玉桥片区等大面积改造、建设，也随着中部崛起号角的吹响，武汉外环已成为下一轮投资的焦点。

四、        借改造之机成功开发的项目个案比较
项目        项目定位        开发动因        招商手段        开发单位        合作单位
六和盛鞋城
        中环首家鞋城
汉口姑嫂树        借大兴、全兴、银河、鼎力、华森等鞋城改造        把招商部设在鞋城        南国置业        温州鞋业商会入股
竹业山后湖商贸城        钢材、汽车、建材、调料、花卉、粮食        将原竹业山市场整体迁移        以原有老客户为主        竹业山集团        多方聘用职业策划运营高手
新万国汽配城        汽配（吴家山三支沟）        原太平洋老万国市场改造        以原有大户、中户为主        市交委发展公司        聘用职业经理人
海天汽配大世界        汽配（318国道沌口小区）        借老万国市场改造        直接面向急需店面的商户        海天集团        武汉汽配协会温州商会
佳海商贸城
佳海工业园        服装（盘龙开发区）        借汉正街服装企业外迁        招商部设在银丰宾馆        佳海房地产        汉正街`市场管委会
汉川汉正工业园        服装（汉川）        借汉正街服装企业外迁        招商部设在汉正街        汉川地产        桥口区及汉正街管委会合作
白沙洲农副产品大市场        蔬菜、水产品、干鲜        借武太闸市场整体拆迁        以原有客户为主        市蔬菜公司       
舵落口物流信息市场        物流信息部        借唐家墩省货运中南物流信息市场拆迁        以拆迁户为主        东西湖舵落口市场        聘原市场管理人员
南京宁南国际汽配城        汽配、仓储、物流        借南京林大汽配城改造        以原宁大商户为主        宁南市场投资公司        浙江、江苏省汽配商会
十堰中国汽配城        汽配（白浪开发区）        借原市区内汽配市场整体改造        政府强制搬迁        十堰中国汽配城投资公司        市政府，白浪开发区
上述市场或园区项目均具有一定的知名度和影响力，而且其地段均处在中环与外环之间，对以上物业成功运营，我们从中总结如下：
1、        操作任何一起中环至外环项目，必须借助老城区，老市场，同类项目改造、拆迁之机会，而且时机掌握要恰到好处。
2、        打好价格牌，中外环市场价格一定要吸引人，让投资者看到升值空间。
3、        取得政府及行业商会支持，尤其得到汉正街市场管委会和下属行业分会参与和支持。
4、        争取同行大户加盟，如引入小商品经营大户，既是投资人，又是经营户。
5、        目前三曙街，汉水街，汉正街，利济南路以小商品为主，暂未受到拆迁冲击，是目前汉正街市场人气最旺的区域，预计2007年上半年将对三曙街进行拆迁，届时，商户定会出现心理恐慌，是策应招商的切入期。
6、        汉正街商户中，服装占据44%，鞋业占14%，皮具箱包12%，小商品日用百货12%，目前新开发的项目有服装城、鞋城、暂无小商品城，不排除今冬明春出项新的小商品城项目。

结束语：
本项调查未采用问卷抽样，而是直接对各相关层面诸如开发商、经营户、新市场、老市场本身以及市场管理者进行单向、双向沟通，以得出更理性，更有借鉴意义的结论，发现更有规律性的市场走势变化。其中如何面对批发商圈向外拓展，如何有效应变市场的升级换代，特别是如何利用市场改造，开发新市场。提出了全新的课题，并列举了在改造老市场，开发新市场这一环节的成功经典个案。
由于汉正街商户一直习惯于低成本经营，并积累了丰富的客户资源，要其重新定位改做精品风险较大，如何让商家规避风险，保持稳定客源，继续低成本批发是我们取信商户、赢得商户的关键，也是开发郑店的最大卖点。
改造势在必行，改造是颠覆性的，传统批发市场面临重新洗牌，甚至淡出汉正街。
当然，市场机会与威胁相辅相成，关键是我们如何转化，如何把握。







一江春水
二00六年十一月二十日

gong_1

好垃圾

versaceking

,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,........................................

浓茶暗香

暂时无用!但是我也顶!

cxj214

我顶，我是你老乡呀。如果以附件发就好了

52498027

顶

中后卫

我也要顶.虽然来自重庆,可是在武汉出生,正宗的老武汉人的后代.

龙占玉

ding

choubaozi

真的是垃圾哦

香茗寄风

需求湖北资料，谢谢