关于河北某地块评估报告分析 请高手给点意见
保定某地块市场调查分析报告
一、宗地描述
（一）地理位置
本地块位于保定市主城区的东北部，北市区二环内，距离北二环大约800米，距离保定市成熟商务金融中心大约10-15分钟车程。
（二）地块四至
东：恒祥北大街，宽度为50米的双向六车道快速路，现状路况较好.
南：复兴中路，宽度为50米的双向六车道快速路，人流和车流较大。路对面已经开发的住宅楼和一些临时建筑。
西：紧邻中铁开发的鑫和•奥林匹亚花园项目
北：规划路，现状为耕地以及苗圃。
（三）用地规模
项目地块面积大小约300亩，在保定市场算是比较大规模的住宅用地，也是目前北市区内仅存的大规模住宅用地。
（四）地块现状
本地块现状为空白耕地，地表较为平整。地块范围内有一复兴化工厂。
（五）地块周边配套分析
◆周边管网已经通达；
◆周边道路修建通达情况良好。
◆上水、下水周边配套已具备。
◆地块周边短距离内无集中商业服务，大型商业、超市、文化娱乐类均在政府城市规划中。
本地块作为居住项目，基本具备了开发、交通的便利条件,周边房产新项目较为集中。
（六）地块所在区域综述
保定处于一个旧城改造、建设新城区的进程中，其市内基本不存在集中大规模的新兴居住区。当地居民公认的最适宜居住的地方主要是东部军校广场附近和本地块所在的北部。本地块所在区域已经规划为集中居住区，并同时由多家开发商获取了周边地块的开发权，形成了蓄势待发的局势，已经开发的项目诸如鑫和•奥林匹亚花园、名人国际、秀兰城市花园、秀兰景观城，大部分为高容积率的高层，已经在该区域内树立了一定程度的形象，并销售良好。据了解，政府机关将迁至地块北部2500米处的现植物园址，也会极大带动北部发展。
本地块区位已经获得消费者认可，也是政府大力规划发展的方向，不存在区位缺陷。并且有望几年之后发展成为保定新城区的北部居住中心。
二、项目SWOT分析
（一）优势
1.地块地势平整，规模较好，便于项目规划、基础施工。
2.地块道路通达情况良好，周边道路基本成型，通达成熟商业中心较为方便。
3.地块区位获得消费者认可，也是政府规划引导的方向。
（二）劣势
1.地块紧邻铁道线，对将来的销售有一定的影响。
2.地块周边生活配套不完善。
（三）威胁
1.去年北市区大片土地集中投放，项目面市时将会有大批量楼盘面市，竞争激烈。
2.本地人消费习惯及周边项目竞争威胁。
3.据了解，河北秀兰房地产开发有限公司对本地块有竟标意向,周边已有他们开发的秀兰四季城、秀兰景观城、秀兰城市花园、钻石嘉园等项目，似乎他们势在必得。
（四）机会
1.当地市场大部分已出现项目规划水平均比较落后，本项目将有很大的引领市场的机会。
2.当地高端市场的空白和二次置业客户的大量存在，对于本项目是潜在的客户(近期还出现大型企业\事业单位团购现象,如保定市国税局团购鑫和•奥林匹亚花园项目,中国银行也在寻找合适项目)
3.保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省石家庄125公里。交通四通八达，可辐射到周边地区的客户群体。如规划中京石高速铁路线的修建可以带动北京客户群体来保定置业。
三、项目周边楼盘市场调查
项目名称 开发商 主力户型、面积 主要技术指标 销售均价 开盘日期 销售情况
鑫和•奥林匹亚花园 中铁集团赵志 105㎡----200㎡的三房 占地面积298亩、总建筑面积40万㎡；共40栋，10栋多层，30栋高层，总共2400户 多层2980元/㎡，高层2580元/㎡ 2006年5月 扣除国税局团购的16栋，已销售60%
新一代C区 新一代房地产开发公司 136㎡---153㎡三房 总建筑面积63万㎡，容积率2.51，共13栋 2700元/㎡，每三层涨50元 2004年12月 一期6栋基本售完，二期已售70%
朝阳龙座 保定亨达信房地产开发公司 58．52㎡和65．31㎡一房、89．69㎡和103．31㎡二房123．92㎡三房 总建筑面积14万平方米，容积率5．83由4栋32层组成（其中一栋办公楼） 2750元/㎡ 2006年10月 开盘时开发商仅推出一栋，上周又推出一栋,均价上涨了100元/㎡左右，共售出
尚北岚亭 保定京海房地产开发公司 68㎡---178㎡一房、二房、三房 占地面积21亩，总建筑面积10万平方米，由一栋29层、一栋27层和一栋15层（风能大厦）组成 2500元/㎡ 2006年7月28日 已销售40%
警盾家园 保定清山房地产开发公司 130㎡---180㎡ 占地面积23194.8㎡,建筑面积25834㎡,共168套 2650元/㎡ 2005年5月1日 一期已售完，二期为两栋高层，有一半以上都被部队买走，目前已售85%
名人国际 保定恒祥房地产开发公司 150㎡以上大户型 占地面积150亩,容积率1.5,共分三期销售,三期有110户 最高价3200元/㎡,均价2800元/㎡ 三期是2006年5月 一、二期已售完,三期已售20户，是目前保定最贵楼盘
诚信•丽景蓝湾 诚信房地产开发公司 127㎡三房 占地面积343亩，总建筑面积40万㎡，共1500套 2650元/㎡ 2006年9月9日 一期已售80%
备 注 地块周边房产项目世纪华庭、秀兰城市花园、秀兰四季城、钻石嘉园等都已基本售馨
四、保定房地产市场概况
（一）房地产现状描述
1、保定目前保定市房地产楼盘主要分布在新市区、北市区、南市区、高开区等四大区域，购买群体以本地人居多，社区规划档次一般。
2、2005年以前，由于大量集资定向房的开发，以及相当比重的经济解困房（以秀兰为首的保定本地开发商一直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁），致使保定的房价一直在1500元/㎡左右徘徊。商品房供给基本集中在1300～1600元/㎡的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。相当一部分消费者的居住需求并没有得到充分的满足。2005年以后, 随着旧城改造的基本完成，拆迁改造量的逐渐减少，新城区的规划建设,开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品质，产品逐渐向中、高档发展，产品品质也在逐渐提高,价格也随之增长,目前保定市住宅均价为2700元/㎡。
3、老城区改造的土地资源已经逐渐减少，相反新城区的空白土地获得了新宠。开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。据了解，去年保定市土地供应量为3000亩，其中近2000亩就集中在北市区。
4、保定商业市场不成气候，周边已交房的某项目商业一二层价格为4500元/㎡，大部分楼盘商业部分价格未定，观望市场的发展，保定商业市场尤其是项目周边的市场氛围有待培育。
5、保定房产开发企业大部分在未拿到预售许可证就开始预售，利用预售房款进行工程建设，边盖房边收钱，市场相对不规范。
6、保定市外地开发企业少，当地保护主义现象严重。
7、当地工程建设有种现象,每年6月10日至6月30日的麦收时期和每年12月20日至次年2月28日“冬眠”时期工地一般都会停工，工程周期会因此拖延。
（二）价格趋势
2001---2004年保定多层房地产均价分别为1250、1350、1500、1600元/㎡。该房价与保定经济生活条件极不相符。此严重偏低的房价形成的原因有这么几个：（1）保定市存在走低价策略的房地产公司—秀兰集团，而且1999--2003年前其销售面积占保定市区总销售面积的15%，（2）旧城改造，土地价格低廉，使各大开发商开发低价商品既有市场又有利润；（3）集资建房、定向建房太多，冲击了商品房市场，致使价格低迷。
2004年年底保定房产均价开始上扬，到2005年年底均价已涨到2400元/㎡，一年内均价增幅30%；至2006年11月，均价为2700元/㎡，（多层均价甚至到达2950元/㎡）增幅为10%，在经历了2005至2006年的房地产爆发期后，保定房地产正逐步进入理性时代，目前保定房产已在高位运行，存在较大的风险，但近期房价走势以稳步小幅上扬为主，预计到2007年6月保定市房屋均价将会突破3000元/㎡。
（三）需求特征
1）当地居民消费特征
保定消费意识较强，敢于花销，在服饰、餐饮消费表现较为明显。现在的住房意识也逐渐从功能需求过渡到品质需求，许多中高层消费者存在较强的改善住房的需求,当地商品房主要解决更多人的住宅“从无到有”的物质层面的需求，致使高品质小区、中高档楼盘出现断层，已经跟不上发展的趋势。
2）产品需求特征
保定消费者对多层比较偏爱，但政府已开始限制多层住宅的供应。从目前项目周边市场供应来看，产品以高层居多。
3）户型面积的需求特征
从销售调研情况来看，房型多集中于120㎡以上的三室（前两年投放市场）或100㎡以下的二房（这两年入市）住宅供应量较多，从市场调研的情况来看目前主要户型面积集中在两室两厅（面积80—100平米）的需求旺盛。
4）车库和储藏室的需求特征
保定客户对地下室有要求，走访当地人要求有地下室的占有一半以上的数量。在现售商品房中车库的数量在提高，主要以地上车位、地下车库为主。
五、保定市城区基准地价表
土地级别
基准地价 一级 二级 三级 四级 五级 六级
商业
用地 基准地价 2103 1350 905 575 460 354
上下限 2550--1650 1690--1050 1150---700 720-----450 500-----320 400-----280
住宅
用地 基准地价 1368 900 768 537 348
上下限 1500---960 1100---750 850-----600 700-----375 420-----260
工业
用地 基准地价 586 443 320 202
上下限 650----400 500----350 380-----200 300----135
备注 该项目地块所在区域属于第三级别，即住宅每亩基准地价为52万元。
另据了解,2006年3月位于项目地块周边“新一代C区隔壁”的一宗约50亩用地拍卖成交价为115万元/亩;隆兴路与朝阳北大街交叉口的一宗约50亩的地块（项目名称为朝阳龙座，已开盘）拍卖成交价为200万元/亩。
六、项目初步测算分析
根据近几天的市场调研情况，假定规划项目用地面积300亩、容积率2.5（其中住400000㎡、商业100000㎡）、住宅售价3000元/㎡、商业部分价值5000元/㎡比较符合预期市场，以此来粗略计算分析，则销售总价为17亿元，扣除建筑成本1500元/㎡、税费8%、贷款利息6%、销售管理费用3%、利润20%—30%,则土地成本为50万元—105万元/亩。
七、调查结论及建议
1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；
2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象；
3、根据几天调研发现房产开发企业利用当地政府关系操纵项目成本运作的空间较大，我司若须介入此项目需要做一定的政府工作。
4、根据市场调查结果和粗略评估测算，本地块土地成本在100万以内即可操作。
