项目管理月报（续）
附2：对青岛建设集团考察情况
时间：2005年5月12日
参加人：
昌华房产：赵桂林、雷传江
项目管理公司：靳维民、金锡刚、王兆锋
考察内容：
考察拟投入的施工队伍、业绩，对初定的合同条件进行洽商
1、查看了青岛建设集团已施工的工程项目，海悦小区：总体4.5万平方，地下三层，鲁班奖工程，由青岛一建施工。
2、对于已完工程不能完全体现施工单位的能力，考察了施工单位的香港花园工程：地下一层，上六个小高层，约七万平方米，合同目标是优良，工程规模本工程类似，项目部办公室有监控装置；奥运媒体发布中心：约7000平方米，靠海，对降水要求高，施工质量较好，现场整洁有序，能体现施工单位的管理水平；奥运青岛主场馆：约10万平方米，4万平方米地下室，开挖深度10米，施工质量较好，尤其是施工现场整洁有序，并在现场栽植树木花草，值得本工程借鉴。
3、对合同条件进行洽商，对质量目标、工期还存在一定的分歧，需向业主刘总汇报后另行协商。
通过对施工单位的考察，得出如下结论：
1、青岛建设集团实力雄厚，总公司是特级施工总承包企业，其下的分公司就有五个房屋建筑工程施工总承包一级资质，已通过三项体系认证。
2、该公司管理水平较高，形成了先进的施工管理企业文化。
3、所看的施工现场能体现施工单位的施工、管理水平，尤其是在施工现场的管理方面比聊城当地的施工企业有明显的优势。
4、对棕澜海工程比较重视 ，对合同条件考虑较细。
附3、针对桩基的专家论证会
在项目管理公司了解桩的形式后，根据业主不找试桩的精神，经多方收集资料(对财局、建工大厦、上海现代城、中通房产等基础形式)后，在挑选施工单位前，在5月10日召开专家论证会，参加人员除项目管理部人员外，还有公司朱敏经理，并听取了业主赵桂林书记及中国建筑业有名的专家 马小良(天津建工集团总工、教授级高工)的意见，达成如下共识：
1、支盘桩：
（1）由于本工程工期紧，不进行试桩；（2）为不影响地下车库的面积，工程桩承台偏小，需桩的承载力大大提高（如相临的财局工程，需桩承载力为200吨，本工程需270吨）；（3）支盘桩技术上不是特别成熟，尤其在施工过程中对成盘质量检查不直观，并且在聊城应用少，在聊城当地不能检测，并且个别工程效果不理想(聊百大厦采用支盘桩，工程试桩不合格)；（4）目前山东省内施工此类工程经验较多的公司只有中阔公司一家；（5）和聊城市质量监督站站长姜土宪联系，姜站长根据聊城桩基检测经验，建议不使用此种桩型。
考虑多种影响因素，支盘桩相对于灌注桩、扩底灌注桩等风险偏大。
2、对工程桩的建议
1、2、3、4＃楼应用复合载体桩，6＃楼用复合载体桩或扩底灌注桩或其他桩型，5＃楼应用扩底灌注桩或其他桩型。
3、综合结论
从经济角度考虑：支盘桩－－优于扩底灌注桩－－优于普通灌注桩。
从技术角度考虑：扩底灌注桩技术比较成熟，在聊城有多项未进行试桩成功经验，而支盘桩在聊百大厦试桩失败，普通灌注桩－－优于扩底灌注桩－－优于支盘桩。
从经济和技术双方面考虑，倾向于扩底灌注桩，但要和设计单位联系，请他出具支盘桩和扩底灌注桩两种形式，以便进行技术经验比选。
附4、桩基队伍座谈记录
1、除山东正元公司外都对我方提出的初步合同条款（包括工期目标、付款方式）予以承认。
2、各单位的报价情况
对于泥浆外运、凿桩头、检测试验费用，施工单位均进行了单独报价，项目管理部征求业主赵桂林书记的同意后，要求施工单位凿桩头按个计算、检测试验费用按实结算、泥浆外运根据运距按实结算。
3、各单位的业绩情况
所报名的各个施工单位均有较多的类似工程，其中山东中阔是DX桩在山东的总代理，北京波森特聊城代理处曾在聊城市施工过多项支盘桩(在聊城市区施工过万盛家园工程)。北京波森特(东营)曾施工过技校的复合载体桩。
4、各单位的技术情况
在会谈中着重对施工单位的技术准备作了详细了解，除山东对外建设公司外，其他公司对所报的桩型均有成熟的经验，对项目管理公司的询问能回答出技术要点。
四、下步工作初步计划与重点：
1、、桩基的施工管理
(1)工程现场的处理：妥善处理现场配电的问题，确保工程施工顺利；配合规划放线，确保单位工程定位准确；合理组织外运土方。
(2)向设计方催布桩图，与施工单位、设计单位完善布桩图
(3)妥善办理桩基施工招标手续
(4)组织总包单位、桩基队伍、设计单位、监理单位会谈，促进建设各方的关系协调，提前解除各种风险因素，保证工程的顺利开展。
(5)提前考虑桩施工的风险因素，组织桩基单位、设计单位、总包单位、监理单位会面，并组织施工、监理单位进场，在施工过程中，对施工、监理过程进行严格管理，确保工程质量和进度。
2、、材料的采购准备
(1)主要需考虑的材料包括商品砼、钢筋的市场价格调查
(2)建筑材料的质量由施工与监理采取措施保证，目前主要调查材料的市场价格和付款方式。
前期手续办理工作
一、房地产开发合同与开发经营许可证办理情况
经了解，办理开发合同与经营许可证需经以下程序：提出申请、备齐材料、交足规费、签订合同、发放开发经营许可证。需提交的材料：1、申请报告。2、经规划部门批准的平面图、定位图、竖向图、管线图。3、可行性研究报告。4、项目实施计划。5、项目审批书。需交纳的费用为：综合开发费100元/M2，综合开发管理费，按综合开发费的2％提取。
办理情况：以上申报材料已备齐，待交纳费用后即可办理开发合同及开发经营许可证。
二、房地产开发项目核准手续办理情况（计委批文）
经了解，核准程序为：1、受理。材料全，出受理通知书，不全，出具一次性告知书。2、审核。3、考察论证。4、做出核准意见。申报材料有：1、项目业主单位要求核准的请示。2、投资项目有资质单位编制的申请报告。3、规划部门出具的规划意见。4、土地部门出具的用地预审意见。5、房地产开发合同。6、项目资本金证明及资金证情况。7、营业执照副本及开发资质复印件。8、其他材料。
办理情况：除开发合同与资金证明外，其余 材料已经备齐。
三、施工用水情况
按正常程序新增用户应到自来水公司办理开户手续，由自来水公司现场勘察确定接口位置，而后铺设管线，周期较长，耗资较多（需数万元）。当得知现场有水城集团的临时水管后，项目管理人员积极主动工作，在业主方的积极配合下，终将该临时用水设施转让给我方，并与自来水公司签定正式用水合同。对方一开始提出补偿2万余元，经多方做工作，仅支出1千余元，节约费用2万余元。
四、施工用电办理情况
经了解，房产开发小区申请临时用电，需提供项目批文，设计规划平面图，但临时用电与正式用电须同时申请。按此要求，因小区的施工图设计未完成，拟按先办临时用电后办正式用电的两步走方案努力做工作。
五、燃气开户联系情况
随时开户无障碍。待小区建设后期适时办理开户与管线铺设手续。
六、规划“两证”办理情况
经了解，核发用地规划许可证的程序为：申请报告、规划局项目会研究、市政府审核批复、审批项目规划、核发用地规划许可证。申报材料：1、申请报告。2、计划批准文件。3、批准的项目规划。4、现场勘察报告。办理时限为：政府批复、资料齐全后7个工作日，核发此证不收费。核发工程规划许可证的程序为：单位申请、规划局项目会研究、市政府批复、核发工程规划许可证。申报材料为：1、申请报告。2、修建性详规。3、建筑方案。4、施工图纸。5、用地证明。6、计划批准文件。7、自建自用证或开发合同。8、现场勘察报告。办理时限为：收政府批复后资料齐全的7个工作日。核发此证需缴基础设施配套补助费，标准是：商业50元 /M2，其他25元/M2。
办理规划两证下步需做的工作主要是：办理开发手续、项目批文、施工图纸等，并需交纳配套费。
七、开工手续联系情况
开工手续是工程准备阶段转入工程实施阶段的通行证，申办要求提交的材料多达12项。棕澜海小区缺项较多，目前办正式开工手续困难较大。
因业主方原来对办此手续做过大量工作，按先办允许开工的临时手续、后办正式手续的两步走方案做工作是可行的。
