各类公寓

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近年来公寓投资越来越受投资者追捧，有人投资豪宅、商铺、写字楼，有投资住宅收租，转
手等等。公寓投资到底是一块宝坻还陷阱，还是要自己看着糊涂，揣着明白,不如先看看什
么是公寓：

1、公寓缘起
由于公寓与住宅的功能性质不同，决定了公寓大多情况下不是居住型物业，而是一种暂时居
住型物业。深圳人基本认可这种方式，特别是深圳是移民城市，所以很多来深圳淘金的、闯
世界的都可能住过单身公寓，或者有的在八卦岭的公寓中的十元店住过，所以深圳人可以说
天生就对公寓有点抗拒感，也算公寓价格一直难以攀升的原因之一。

还有一种说法是相对于住宅和作为第一居所的别墅而言，公寓和旅馆以及作为第二居所的别
墅，都同属于暂居性的物业。这一点，是与住宅这种永久性或者说长期性居住的场所有本质
的不同。在郊区有别墅，在市中心或CBD拥有公寓的人就是这一类的典型客户。这种生活也
是美国城市高尚白领一族的典型生活。

来深圳(在蛇口的聚集地应该不一样)工作的外籍人员，他们所购置的公寓，就属于典型的分
段长期暂居类型——这恐怕是北京CBD公寓的价格在某些时间比写字楼价格高的缘故吧，而
深圳公寓只是年轻人过渡，或是房东收租载体，缺乏管理啊，二者有本质的区别啊。

2、公寓的分类

既然大多数声音觉得公寓是一种暂居性而非居住性物业（笔者也弄不清楚了），且公寓产品
的名目层出不穷，但其性质却有很大的差异，要做好公寓投资，就首先要将它的种类分清
楚。有人讲公寓产品分为酒店公寓、商务公寓和普通公寓这三大类型：

A、普通公寓

普通公寓，在是深圳，普通公寓就是公寓，住的另一种形式罢了，没有附加的东西。但市内
不少原来是烂尾的酒店、旧的厂房，当然也有新开发的小户型住宅，也纷纷“变身”公寓，
并宣称带有相应的服务进行销售，由小户型单位变身的家庭式住宅公寓、单元式住宅服务公
寓等各种各样的公寓产品。

策划人往往还会加服务公寓，或酒店式公寓，其实还是公寓，因为当美女披上美丽的嫁衣，
她就是千金了。至少我见过的一个楼盘讲服务公寓、酒店式公寓，但合同上只有公寓两个
字。说实在的，在深圳以公寓拿证的比较多，但好象没有什么服务公寓或酒店式公寓的产
权，应该只有单身公寓的性质产权。

B、商务公寓

商务公寓，是既能办商务又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这是人们
根据产品的功能定义的一个不规范的俗称。商务公寓除了自住客户外，还有较大比例客户是
作为投资。车公庙的自由之光（都市阳光名苑），是典型的住宅当公寓用，甚至当商务公寓
用，上面办公的估计站绝大多数。对面的财富公寓好象属于商务公寓范畴。

C、酒店公寓

酒店公寓，简单一点就是如同酒店一样的公寓。酒店公寓首先是公寓，只不过它与酒店融为
一体，软件和硬件与酒店相似。

①酒店公寓

因此酒店公寓既有公寓的属性，又有酒店的属性。它与酒店式公寓、产权式酒店的共性在
于：设施都很完善，环境都很优美、品位都很高档、服务都很周到（卖房子者如是说）。从
长期居住的角度看，它的租价要比租住真正酒店更实惠。这类产品的目标客户主要是外籍公
司（包括香港、台湾、澳门）外派员工、国内私企管理者等高阶层人士以及度长假的家庭。
同时酒店式公寓不但拥有高档公寓的硬件配置，且由专业的酒店管理公司入住管理，星级服
务品质可以满足客人的需求。

②酒店式公寓

酒店公寓与酒店式公寓它们之间的区别是：酒店式公寓没有酒店统一经营功能，是享受酒店
式服务的公寓。在深圳，三九的丹枫白露就二者有之，丹枫白露是酒店公寓，城东1号是服
务式住宅，也就是享受酒店式服务的公寓了。

③产权式酒店公寓

所谓产权式酒店公寓，是指开发商将酒店的每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主
或者委托酒店管理公司统一出租经营。所以，可以说它是拥有私家产权的酒店，东方银座为
经典之作。产权式酒店没有公寓的功能，是一种投资性物业，业主缺乏相对的自行处置权，
只是每年拿固定回报。东方银座属于比较成功的案例，每年有固定回报，还有多少多少的免
费入住权，有点象分时渡假酒店，这就是象旭飞好时光连锁经营的酒店公寓了。

楼主: kavient 当前离线发表于 2006-11-28 09:53

2006-11-28 11:06 2^# zhengweileo

不错，，

分析的挺细的，，受用！！
鼓掌

2006-11-28 12:03 3^# 碧海云天

不够全面，例如他们的经营方式，管理模式等！
我发一个我自己对公寓认识的帖子！
欢迎同志们一起探讨！
楼主不要见怪啊！

酒店公寓概念

酒店公寓是酒店+公寓的一种新型居住物业。它是酒店服务式公寓与酒店式公寓的综合产品。它涵括了这两种物业的全部优势，并规避了它们的不足，它既提供星级酒店服务又享受星级酒店作为整个公寓的物业配套，是上述两种物业品质的提升。是高档公寓类产品发展的极致。是宜居住宜投资的高端产品。它的出现势必引导一种全新的生活方式和生活态度。
各类公寓类产品介绍
酒店服务式公寓的起源
酒店服务式公寓最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门服务与管理，所以既有酒店服务的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这就形成了酒店服务式公寓的雏形。
我国的酒店服务式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游、商务集中地区。
酒店服务式公寓
　　酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店服务式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念。它是一种目前比较流行的住宅物业形态。
酒店式公寓
　目前市场中还有另一种形式的物业，就是酒店式公寓。此种物业的特点在于：其一，它是一种隶属于酒店内部的公寓，是整个酒店的配套。不过，它与酒店客房有本质的区别。它拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务一般包括餐饮、娱乐、洗衣、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
酒店式公寓与酒店服务式公寓的区别
从服务上看，酒店服务式公寓与酒店式公寓几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店服务式公寓配套简单，只是物业方面的会所及一些小型超市、银行等，而酒店式公寓的配套为星级酒店，所以在硬件方面酒店服务式公寓无法与酒店式公寓相比。同时，酒店式公寓可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权。可自住、可出租、可转售。不过购买者用于自住较少，大部分对此类物业只是一种投资行为。而酒店服务式公寓却没有这么大的使用空间，它的物业实质虽然是住宅，但却是酒店管理公司统一经营，对外只是出租，不会出售产权。
产权式酒店
产权式酒店，是由消费者或投资者买断酒店设施在特定时间里的产权。也就是酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营获取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它的物业实质是酒店。
产权式酒店与酒店式公寓的区别
酒店式公寓，是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠出租经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉，融入家的味道。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店；产权式酒店在居室布局上则为星级酒店标准，只是提供旅客短期商旅出差的基本生活元素，房间商务化气息浓重。
产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有个别买家会度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。
酒店公寓
酒店公寓是酒店服务式公寓和酒店式公寓结合的产物，是一种新型的住宅物业。它采纳了两者的各自优点，同时又规避了两者的不足之处。在整个物业外观上它就是一个星级酒店，在生活配套上以星级酒店作为整个物业的配套，较之酒店式服务公寓更能彰显买家的地位及身份。并且提供酒店式服务公寓不能提供的星级酒店会员服务的礼遇。
酒店公寓项目本身的设计是个性化的，它不流于一般形式，因为酒店公寓的客户群是行业企业的高级商务人士及各类高知人群，他的物业管理是由星级酒店直接管理，可以为住客提供高档、到位的各种服务。是集住宅，酒店、会所等多种功能于一体的高档物业形态。
　　酒店公寓居住最大的特点就是自由方便，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。并且酒店公寓的公共配套设施为星级酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。可以最大化的提升生活质量。
酒店公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，在装修上提供菜单式精装修，可以满足居住者的个性化需求，可以提供全套的家居设计。对于不同户型也有不同的格调，档次很高，设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨；管理上又贴近酒店，送餐、入户清洁，并提供订票、会务等商务服务。
酒店公寓前景展望
　　目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士及高知阶层。这一阶层对居住环境及居主功能非常看重。同时该类人群有着非常强大的商务消费能力，对于居住物业，就不仅仅只是满足居住，而应该是其身份和地位展示的一种标识。
　　酒店公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善高档的商务环境，是房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对于自住者来说拥有更高档的生活品质，对于投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。
因此，酒店公寓是公寓类物业的发展趋势，也是该类物业的至高点。
酒店公寓特点
第一、有利可图，投资风险小，转让出租回报大。第二、住得舒服。由于它吸收了酒店与公寓各自的长处，因此在生活质量上会获得很大的提升。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。第四、身份标签。星级酒店作为公寓配套可彰显居住者的身份及地位。第五、服务齐全。由于有星级酒店作为整个物业的配套，所以，居住业主可以享受到高档的酒店各式服务，并可与酒店签订特约服务。

2006-11-28 17:41 4^# xiaolei