2006郑州地产回顾探析
2006郑州地产回顾探析
回顾2006年整体房地产市场，今年是国家宏观调控政策出台最多最频繁的一年，然而政策的打压并没有阻止房价的上涨。房价的上涨是综合因素的结果，政策的出台仅仅是有效的制止了炒房一族投机行为，而没有解决商品房供需这一根本性的问题。我们从以下几个方面剖析2006郑州房地产市场：
一、土地的竞争越来越加剧
为了抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，《意见》中对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商，要求商业银行不得发放贷款；开发商拿到地后超过规定期限1年还未动工建设的建设用地，将被收取土地闲置费，满两年的，依法无偿收回土地使用权（经市、县人民政府同意不动工的情况除外）等这一系列的政策，使开发商压力越来越大。从政府的土地供应速度上看，土地供应的速度明显放慢，地价大幅度攀升，郑州市最近交易的地块：桐柏路西冉屯路南32亩地块的拍卖价格达259万/亩，陇海西路南华山路西88亩地块的拍卖价格是218万/亩，陇海西路南昆仑路东107亩地块的拍卖价格是211万/亩，比去年有大幅度上升，土地的竞争越来越激烈，开发商拿地越来越难，进场门槛再次抬高，市场份额加速向大企业集中，使得一些中小开发商根本拿不到地，不得不面临着没有土地可供开发和倒闭的风险。
二、城中村改造力度提升
随着城市化进程的不断加快和城市品位的不断提升，以及城市功能的不断完善，城中村就像现代都市的一块块伤疤。于是郑州市政府下大力度改造城中村，根据相关规定，三环以内的119个城中村将逐步拆迁改造，目前已经拆迁和今年年内动工的城中村有西关虎屯、燕庄130亩、岗杜、西史赵、王庄、杜岭四个村近500亩、岗坡村113亩等 。119个城中村，如果以每个村100亩地来计算，大约有1万亩可开发的土地，随着郑州市内可供开发的土地越来越少，开发商拿地的难度也在加大，而城中村的改造无疑为开发商提供了新的商机。
三、商品房由多层向高层过渡
近几年来，多层建筑一直都是市场上的主流产品，但在今年上半年新增的项目中，高层及小高层项目占到整体预售项目的50%，不难发现，郑州市随着土地供应的紧张、地价的上涨及居民对于居住面积需求的日益增长，项目的高度都在拔高，小容积率的多层的开发量逐渐减少、小高层、高层的开发量明显增加，这是市场发展的合理趋势。
四、房价将进一步上涨
房价的变动，长期看价值，短期看供求。房价的变动与城市经济发展、人口增长情况、居民收入水平情况以及土地供应、房屋供应、行业政策等有着密切关系，目前房价上涨的最根本的原因是产品价值的提高和市场供需两旺的势头。90平米以下户型占70%以上政策实施以后，开发商开发小户型楼盘相对以前大户型楼盘而言，仅建设成本上的支出就比以前开发大户型的投入多10%以上，主要表现在近年农民工工资的增加、建材（尤其是砖、水泥、钢筋等）价格的上涨，同样开发面积换成小户型后套数的增加造成的水电安装成本的增加等。另外套数的增加致使小区人口增加，开发商不得不增加小区配套设施的成本。相对过去单位面积商品房的成本（即商品的价值）提高了，价格理所当然应有所提高，所以房价的进一步上涨是肯定的。而政府出台一系列政策的目的呢，也不在于打压房地产市场，降低房价，而是为了遏制一部分城市房价的疯涨的现象，减缓房价上涨的速度，规范房地产市场，使房价逐渐趋于理性，保持稳定上涨的态势。
五、产品同质化竞争加剧
《国六条》实施以后，90平米以下套型面积占70%以上指标的确定，90平方米以下的小户型将集中供应，有了这个框框，很难开发适销对路的产品，同户型同面积的住房将充斥市场，产品变化有限，将使得产品的同质化竞争相当的激烈。而目前市场上热销的户型集中在80—120平米，尤其是二次置业为改善居住条件、家庭人口较多者往往选择面积较大的户型，另外北方人凡事有“喜大”的特点，三室以上大户型将成为畅销产品，供不应求，价格也会有所提高。小户型的充斥市场，不符合市场的需求，预计政策实施后尾随而来的是一系列问题，这个政策也许不会走太久。
六、开发商压力越来越大，营销公司的介入将越来越早
中国地产界有个现象，不是策划人说怎么定战略，而是房地产公司老总说了算。前期市场定型定位往往是由开发商内部研究做的，开发商开发出什么样的产品，策划人做出对应的销售策略，但这种产品定位很可能和市场不相符。而目前市场的竞争日益加剧，土地价格的抬高、户型同质化的加剧、以及为防止开发商囤积房源炒高楼价，开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房等一系列政策的打压，开发商的日子越来越不好过。房地产进入了一个非常精细化管理的时代，地产商的观念也在逐步转变，为寻找市场的空白点，开发适销对路的产品，专业的营销策划公司介入的越来越早，开发商和营销策划公司共同站在了同一个战壕里浴血奋战。
