昆明市中心市场研究报告

一、目前在售的楼盘
1、天城园林居•都市坐标
物业名称        天城园林居•都市坐标       
地址        春城路
开发商        天城屋业       
占地        42.48亩
总建筑面积        70560.48㎡
容积率        2.07
绿化率        47.62%
销售热线        3531798  3537068
物业类别        多层、小高层
户型面积        92—180㎡
价格体系         3300元/㎡
广告媒体组合        报纸、户外
广告诉求重点        户型、价格
项目优势        目前项目所在的区域新楼盘较少，竞争不是很激烈，因此项目在此区域还是有一定的竞争力，得到了不少消费者的关注。
项目劣势        目前进入该项目的道路状况不是很理想。
总结分析        该项目是位于佴家湾路，紧临着春城路，是天城屋业继三期豪园后的项目，项目以多层、小高层为主，主力户型以三房和四房为主，户型面积92—180㎡，目前该项目的均价在3300元/㎡，现在该项目主要是通过户外和部分报纸对项目进行宣传，主要的买点是区位和开发商的实力，目前项目的开盘日期未定，销售情况不是很理想。

2、兴杰站•现代城
物业名称        兴杰站•现代城       
地址        春城路与吴井路交叉处
开发商        昆明兴杰房地产开发有限公司       
占地        11.12亩（7413.33㎡）
总建筑面积        41346.9㎡
容积率        4.45
绿化率        40%
策划代理        至祥置业
整合推广        昆明同仁•源广告       
开盘日期        2006年10月29日
销售热线        0871—3536466
物业类别        1栋高层，建筑密度30.5%，191个车位
总户数        300户
交房日期        2008年上半年
户型面积        54—122㎡（6个户型）
价格体系         均价在4000元/㎡，目前样板区已经开放
优惠措施        购买VIP卡有2%的优惠
销售情况        项目已经开盘销售，目前销售情况良好，目前住宅已经销售了90%
广告媒体组合        户外、报纸
广告诉求重点        项目所在的区位，产品的特性
项目优势        项目位于市区内的黄金地段，有一定的投资价值，在户型设计上有一定的特色，所有户型都是跃层、层高5.4米，上层可以自由分割，给客户更大的选择余地。
项目劣势        目前项目已经在建，大概于2008年交房，项目推出已经有约半年时间还没有公布价格信息，价格到开盘时才能知道，影响了对项目有兴趣的消费者
总结分析        项目位于环城南路和春城路的交叉处，有优越的地段优势，项目推出半年以来迟迟没有公布价格，影响了不少对项目感兴趣的客户，仅在近期开放了样板区，并于10月29日开盘，项目目前的销售情况较好，根据了解项目吸引了不少的投资客，由于项目有5.4米的层高，可以自由的分割上层，能带来更多的使用面积，使得不管是投资和还是自住都带来了很多的好处，这也可以从目前的销售情况看出，客户对这样的产品还是比较认可的。

3、中央丽城
物业名称        中央丽城       
地址        西昌路
开发商        云南隆图伟业       
占地        183亩
总建筑面积        422141.1㎡
容积率        3.46
绿化率        42%
规划设计        昆明市建筑设计院
景观设计        上海同济城市设计院
广告、策划代理   广东同仁机构               
物业管理        世邦魏理仕&香港柏迪物业       
开盘日期        2005年1月9日
销售热线        0871—4117777  4157777
物业类别        小高层、高层
交房日期        目前一期已经是现房
户型        64—276㎡
价格体系        均价3500元/㎡
销售情况        目前项目一期已经全部售完，二期推出的时间未定
广告媒体组合        户外、报纸
广告诉求重点        区位

项目优势        项目有较好的区位优势
项目劣势        价格较高，并且在销售策略上有一定的问题。
总结分析        作为市中心规模较大的一个项目，由于项目地理位置的优势，临近云纺和螺丝湾，受到不少外省人的关注，项目在开盘时销售情景较为理想，目前项目一期以及全部售完，于近期即将交房。


4、MOMA2期
物业名称        MOMA2期       
地址        北京路与桃源路之间
开发商        和信屋业       
占地        12858㎡(19.28亩)
总建筑面积        116829㎡
容积率        9.08
绿化率        46.59%
规划设计        黑川纪章建筑设计事务所       
景观设计        云南木森景观
广告推广        深圳摩亚广告
销售代理        至祥置业       
物业管理        香港柏迪物业
开盘日期        2006年10月底
销售热线        6100888  6100999
物业类别        高层
总户数        1047户
交房日期        2007年12月
户型面积        35——110㎡(1房—3房)
价格体系         均价5800元/㎡
销售情况        还未开始正式销售
广告媒体组合        报纸、户外、电视
项目优势        优越的区位优势、快捷的交通，完善的配套
项目劣势        相对一期价格有较大幅度的上涨，对投资客的吸引力有所下降
总结分析        项目位于北京路，靠近火车北站和桃源广场，有较好的区位优势，项目请来了古天乐做项目的代言人，为项目带来了不少的人气，但由于项目的价格相对一期有较大幅度的上涨，升值的潜力比较有限，对投资客的吸引力有所下降，项目近期开始销售VIP卡，到现在已经销售了700余张VIP卡。

5、城市之光
物业名称        城市之光       
地址        环城北路
开发商        云南源丰投资公司       
占地        2595㎡
总建筑面积        12700㎡
容积率        4.89
绿化率        40%
广告推广        昆明灵熙广告
开盘日期        2006年9月25日
销售热线        519688  5195988
物业类别        高层、精装修小户型公寓
总户数        200户
交房日期        2007年6月
外部配套        3、9、22、23、29、61、64、67、68、70、71、78、79、85、91、101、102、105、111、142等路公交车
户型面积        28.54—78.83㎡
价格体系        均价3900元/㎡(精装修)
销售情况        目前销售了约50%
广告媒体组合        报纸
广告诉求重点        精装、区位
项目优势        项目拥有优越的区位，价格合理，配套完善
项目劣势         项目是一个旧楼改造项目，在户型上还是一定的缺陷，格局上还是有一定的不合理。
总结分析        项目是位于环城北路，是一个旧楼改造的项目，目前项目已经开盘，作为近期的一个小户型精装修项目，项目有较好的区位，价格也相对比较合理，开始销售以来取得不错的销售成绩，周边的配套相对比较完善，是一个适宜投资和居住的项目。



6、世纪俊园Ⅱ•时光俊园
物业名称        世纪俊园Ⅱ•时光俊园       
地址        北京路与联盟路交叉处
开发商        俊发地产       
占地        64.39亩
总建筑面积        209626.95㎡
容积率        4.18
绿化率        40%
品牌整合        优势时代传播
开盘日期        2006年9月9日
销售热线        5708888
物业类别        高层、商业街
总户数        1700户
交房日期        2008年
户型        户型类型        面积
        单身公寓        30㎡
        一房        30—58㎡
        两房        60—80㎡

价格体系         4000元/㎡起,总价15—39万
优惠措施         目前购买优先认购卡在开盘时可享受2%的优惠
销售情况        目前已经销售约460套左右
广告媒体组合        报纸、户外
广告诉求重点        区位、配套
项目优势        位于二环以内，较好的区位、俊发的企业品牌
项目劣势        价格相对较高、户型设计不是特别理想
总结分析        作为目前二环内较大体量的一个项目，目前推出的时光俊园是世纪俊园的第二期，项目顺应了国家对房地产行业的调控政策，目前推出的房源主要以小户型为主，所针对主要是针对年轻人，项目的销售策略：前期主要销售VIP卡，开盘当天以VIP卡的销售时间为序，开盘当天的销售流程上还是出现了一些问题，比如让客户在内场停留时间较长，影响了交易的速度，并造成内场的混乱，影响了一些客户的购买决策，这也为以后在楼盘的开盘流程上有所借鉴和注意，以期做得更好。


7、顺城
物业名称        顺城       
地址        三市街
开发商        赛伦地产       
占地        103亩
总建筑面积        231200㎡
容积率        4.41
绿化率        36%
整合推广        深圳摩亚广告
规划设计        美国凯里森建筑师事务所       
策划顾问        昆明海仕智业       
销售热线        6107777 6119999
物业类别        7栋高层（5栋住宅+2栋写字楼+地层商业）、4栋32层
总户数        住宅700多户
交房日期        2008年
内部配套        商业街、商场、电影院
户型面积        100—400㎡
价格体系        住宅部分均价8000元/㎡,商业一层均价在50000元/㎡
销售情况        还未开始正式销售，目前仅是对回迁客户进行了认购，价格在6000元/㎡
广告媒体组合        户外、展会、杂志
广告诉求重点        区位、设计团队、文化底蕴
项目优势        项目较好的区位，优秀的国际设计和运营团队，为昆明房地产到来一些新的理念，项目目前的招商情况较好
项目劣势        项目价格在昆明市场来说是较高的，户型面积较大，造成了总价较高，主要针对的高端购房人群
总结分析        该项目为昆明市中心规模较大的综合项目,由7栋高层建筑组成,其中有

5栋为住宅,2栋为写字楼,该项目有较好的地段优势,项目邀请了世界著名的设计机构——美国凯里森设计机构为项目进行建筑规划设计,为项目进行较为合理的建筑设计和规划，并且很好和昆明整个城市能很好的融合，产品有一定的创新,项目品质较高，项目有较好的地段优势,价格相对较高,市政和商业配套完善，所针对的目标客户为高端客户,该项目开始推出以来受到很多的关注,在昆明的房地产市场上已经有了一定的知名度，目前项目还未开始正式销售。

8、中产•风尚中心
物业名称  中产•风尚中心       
售楼电话        5630688   5630988
区域地段        昆明市穿金路349号（齐宝大酒店对面）
发展商        中产地产       
整合推广        优势时代
设计单位        云南省设计院       
物管单位        中置物业       
总户数        684户       
占地面积        53亩       
总建筑面积        9.7万㎡
容积率        3.3       
绿化率        42%
建筑形态        小高层电梯房
周边配套设施状况   红会/延安医院，第十幼儿园，盘龙小学，十一中，家乐福
交房时间        2007.05       
开盘时间        2005.08
户型面积范围        60—229㎡       
均价        3600元               
销售状况        已售90%
景观设计单位        银河景观
景观理念风格        中式庭院景观
广告诉求点        三重庭院，景观细节，区位，建筑工艺
项目优势分析           区位优越，发展商/景观公司口碑良好；卖点诉求完整，建筑工艺工法。
项目劣势分析     户型配比不合理，大户型偏多，总价过高；
广告媒体组合        户外 车身 报纸/电台
项目总体评价        营销推广到位，包装到位，开发商口碑优良，资源沉淀深厚，区位好；
产品质量较高，昆明首推体验式销售中心；但由于价格高，目前的销售存在一定难度。

二、对市中心市场分析
1、在本次对市中心在售楼盘的调查中发现，目前市中心的楼盘建筑形态多数是高层建筑，这也是为了提高土地的利用率，由于以前“二环以内之拆不建”政策的影响，目前在售的新盘不多，但随着这一政策的松动，在今年年底和明年年初会有不少的新项目上市，也将会为市中心的房地产带来一定的活力。

2、目前市中心在售项目多数是以高层，价格在3500—5000元/㎡，随着市中心的土地的稀缺，因为目前市中心的地块主要是以拆迁为主，并且随着拆迁费用和难度的提高，也使得市中心的土地价格水涨船高，也促使了市中心的房价处在一个高位。

3、市中心在售的项目主要还是以住宅为主，其他的类型所在的比重不大，特别是商业和商务物业较少，但从今年下半年和明年上半年即将面市的项目看来，这样的情况将会有较大的改善，物业形态将会更加的丰富。

4、从对市中心的在售项目调查中发现，目前在售的项目中，主要还是以中大户型为主，紧凑型的中小户型不多，由于昆明市迟迟未出调控的细则，新政策对昆明楼市的影响还未显现，不少的开发商还处于一钟观望的状态，但从近期昆明市土地[拍卖屡次拍出高价看出，多数开发商对昆明房地产市场还是有比较乐观的判断，对今明两年的房地产市场还是有信心的。

5、虽然市中心的空气质量和居住环境和其他区域还是有一定的差距，但是由于生活的方便性，不管是购物、休闲、娱乐、教育、医疗配套还是比较齐全的，还是受到不少中高端消费者的喜欢。

谢谢...