山高日月明

第一部分 基地研究
一、 基地客观情况调研
（一）基地基本情况
1、        基地位置：昆明市南市区，佳湖片区，官南路与十里长街交界十字路口东南角。
2、基地权属：本案开发商
3、土地面积：15673.43平米（23.51亩）
4、开发商提供土地总价：2500万（约106.34万/亩）
5、用地性质：出让、居住（70年）
6、政府导向和甲方提供控制规划要点
基地容积率：小于3.5
基地净空限高：低于45米
基地沿盘龙江一侧需退让40米做绿化
（二）基地详勘
1、地质条件：
该区域地块地质情况普遍复杂、沉降不均等劣势，而基地地质条件决定了项目建安难度及建安成本。
2、空间距离：
距市中心：4km
距 机 场：3km
据新南站：2.4km
☆基地出行便利
——基地在二环以外，但其距离市中心并不远；
——官南立交全面通车之后（今年年中），到市中心将更为便利；
——基地到机场、火车站等重要地点便利；
3、基地形状：地块形状为不规则、东北角十字路口截角五边形
☆基地地块属于中小地块，不规则多边形

4、基地四至
北至：十里长街（双向6车道，南市区佳湖片区交通干道）
南接：玉龙村老旧村舍（多数为80年代承建的4——6层砖混结构单体房）
东靠：明通河（河畔人行道路宽约5米，有少量绿化点缀）
西临：盘龙江（河畔有部分乔木绿化，有宽约3米的河畔土径，连通十里长街）
  ☆临江
——建房地质条件复杂，建筑设计要求相对较高
——尽快安排打试庄，在设计之前出地勘资料
☆基地地处两条主干道交叉口，佳湖片区中心位置，临街面长
——交通状况较好
——进出口好，出行方便
——自然环境差，空气、噪声污染
☆临村庄
——安全隐患，该片区治安状况一直不好

山高日月明

5、地质地貌及附着物
该项目地块为空置状态，杂草丛生，西边还有少量砖墙没有拆完，整个项目外围除砌有隔离墙外，还未进行工地平整等工作。
6、基地能源
水：引入基地较为便利
电：引入基地较为便利
煤气：片区电炊居多，基地尚未确定是否引用
排水：十里长街与关南路均有排水系统
  （三）基地周边配套
1、教育配套：
名称        属性        教学条件        距基地距离
海贝贝中英文小学        小学        良好        100米
海贝贝幼儿园        幼儿园        良好        100米
官二小        小学        一般        1000米
前卫镇小学        小学        一般         100米
2、医疗配套：
名称        属性        医疗条件        距基地距离
云南中西医结合医院        国有非营利医院        良好        700米
云南圣堡绿医院        民办医院         一般        600米
云南妇产科医院        医院        良好         1200米
3、金融配套：
名称        属性        性质        距基地距离
中国银行        银行        国有四大银行        300米
工商银行        银行        国有四大银行        200米
华夏银行        银行        股份制商业银行        800米
前卫农村信用社        信用社        信用社        400米
4、商业生活配套
A、十里长街商铺（由七花宾馆到锦苑小区侧面）
类型        数量（间）        类型        数量（间）
房屋中介        10        饼屋        3
汽车装饰        10        饭店及小吃店        14
干洗店        4        美容美发        10
医疗诊所及药店        5        网吧        1

山高日月明

B、佳湖路（由十里长街街口到爱地路口）
类型        数量（间）        类型        数量（间）
房屋中介        13        饼屋        1
卫浴        2        饭店及小吃店        6
类型        数量（间）        类型        数量（间）
家装及建材        13        小型超市        8
五金店        5        茶餐吧        1
复印店        1        床上用品        1
小型通讯店        1               


C、官南路（由时代风华至官南立交桥）
类型        数量（间）        类型        数量（间）
房屋中介        25        饼屋        7
卫浴        5        饭店及小吃店        27
家装及建材        14        小型超市        9
复印店        3        床上用品        3
此外，该项目周围有少数几个农贸市场成一定规模的加油站，基本解决生活需要。
（四）、交通状况说明
1、基地公交线路一览表
公交线路        站台位置        距离（与基地）        起始站        终点站
78        官南路锦苑门口        300米        火车北站        锦苑花园
90        官南路锦苑门口        300米        黄土坡        锦苑花园
110        十里长街锦苑门口        200米        潘家湾        官渡广场
109        十里长街锦苑门口         200米        东站        时代风华小区
31路小巴        十里长街锦苑门口        200米         黄土坡        旧车交易市场
2、人车流量一览表（测量地点：项目临官南路点）
时 间         频  次（分钟）          车 流 量          人 流 量        自行车流量        出租车流量
Am8:30        3        43        19        67        2
Am12:00        3        107        85        65        8
Pm16:00        3        71        72        79        3
Pm21:00        3        83        14        38        5
3、人车流量一览表（测量地点：项目临十里长街点）
时 间         频  次（分钟）          车 流 量          人 流 量        自行车流量        出租车流量
Am8:30        3        73        26        55        5
Am12:00        3        112        76        62        9
时 间        频 次（分钟）        车 流 量        人 流 量        自行车流量        出租车流量
Pm16:00        3        65        41        59        16
Pm21:00        3        89        16        37        11

山高日月明

☆基地处于佳湖片区中心枢纽位置
——人流量、车流量相对大
——车流量大于人流量
——白天繁华程度远大于晚上
（五）土地价值发现
土地评估是一门专业的学科，其目的是对土地进行全方位的评估，在本案中我们仅是阐述一些评估原理，在已知土地价值的前提下，做一些初步的评估分析。
土地价值通常由三部分构成：土地现有价值、土地的附加价值、土地的升值价值。
土地现有价值：是指在不考虑产品附加和未来升值题材兑现的情况下，按现有周边竞争状况设定产品档次和开发强度，再还原出土地价值；
土地附加价值：是指土地可能的产品附加空间，包括环境、建筑、单体、配套、服务、文化等附加所形成的附加利润，还原成土地价值；附加利润在项目前期属于预期增加利润，并不是绝对利润；
土地升值价值：是根据土地的近期可见、可量化的升值题材、要素和兑现时间，预计兑现后楼市升/贬值，还原成土地的价值。
本案土地的现有价值，通过马上开发或者直接土地交易即可实现；附加价值则必须要求我们对市场有足够准确的定位能力和产品的创新、加工能力，获取“深加工利润”；毋庸置疑，在目前楼市的情况下，土地一直在升值，本案地块也因片区大市场的发展而升值，不过市场客观因素是地块升值绝对主导力量，可控性、稳定性较差。

二、开发商的需求
投资安全——本案作为甲方首个开发项目，应降低投资风险。稳健性、安全性应该作为项目操作的基础，对市场风险性要有充分的预期，不宜做高风险高回报的投资；
品牌的建立已成为地产行业发展的必行之路——根据北京和上海商品房成交结构和分布分析，商品房全部适销阶段已经完全成为过去，而品牌产品和品牌开发商已经开始闪现。所以本案运作的一个重点就是树立开发商良好的形象，为企业的长久健康的持续性发展打好基础；
利润空间寻找——利润是企业健康的重要指标之一，本案地理位置好，土地成本也高，如何在有限的资源下，寻求相对的利润最大化也是项目运作的重点课题。
三、基地对各种物业形式支持分析
结合项目基地客观条件、开发商需求，对项目支持的物业形态进行分析,
注：介于基地位置以及临主街面长，以下分析不包括纯住宅无商业形态的物业
A、多层住宅物业形式：
分析：
——基地面积23.51亩，属中小面积地块；
——昆明对二环以外的多层建筑容积率通常限制小于2.5，建筑密度小于35%；
——此容积率的限制下，整个项目的可售面积缩水较大，其对土地的利用率远低于土地实际价值；
——对开发商的利润造成巨大损失。
在此排出本案承建此建筑形式

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B、低层住宅物业形式：
包括别墅、Townhouse、景观洋房等
分析：
——此类物业容积率要求更低；
——基地自然条件和周边环境的严重不支持；
在此排出本案承建此物业形式

C:高层电梯住宅物业形式
包括高层底商铺、高层底商场（两层以上）
——充分利用低于45米以下，容积率小于3.5的规划限制；
——相对最大化可售面积；
——土地的利用率也相对较高；
本案支持承建此物业形式

D:纯商业物业形式
包括多层纯商业、高层纯商业：大型综合商场、大型特色交易市场、写字楼、酒店等
从基地的客观条件看，对以上纯商业物业都是基本支持的，商业物业的市场价值较高，如操作成功能给开发商带来很好的利润与品牌，但纯商业操作弹性也大，如操作失败会给开发商带来毁灭性的打击。从开发商投资安全性的基本考虑，在此排出本案承建此物业形式。



上图是我们对本基地做的一个简单经济分析，以基地现有条件，按最普通经济收益指标，放入各种业态，此经济收益表从数据上支持了以上的分析论点——本案如全做商业区利润最大，其次是电梯高层，最后是多层形式。所以从土地利用率的角度、投资风险小的角度出发，本案更适宜承建电梯高层。

四、基地SOWT分析
    S  (优势)
   -基地处于二环路边，距离市中心绝对距离近，交通便利；
   -基地两面环水，提供景观元素；
   -基地周边人口密集，人气较旺，生活便利；
   -基地处于片区与现有主城区完美结合印象区域，区域知名度较高。
    W（劣势）
   -片区属于新近规划开发社区，整个认同度相对不高；
   -片区配套以日常生活需要为主，整体配套尚未形成，生活中精神需要难以满足；
   -地块方正欠缺，不利于摆放建筑物；
   -地块南临农村，客户心理认同较低，容易形成环境较差的印象。
O（机会）
   -本土众多知名开发商陆续大兴开发及外省市知名开发商的投资落脚，可能在近期大幅度提高片区的认知度、认同度、生活氛围及居住生活更为完美的配套；
   -公交南站项目即将上马，中等工薪阶级入住南市可能性提高。本案可参考此类客户采取针对性政策，进行定价。
    T（威协）
   -南市片区即将面世楼盘众多，市场竞争非常激烈（后面有详细描述）。

山高日月明

四、本章小结
☆基地本身固有的客观条件与拥有者开发商结合在一起，才是基地真实情况的映射☆
☆基地条件可承建的是高层电梯住宅底商铺与高层住宅底商场（两层以上）☆
☆以下市场定位案的分析重点也围绕于电梯高层建筑形式☆
第二部分：宏观市场分析
一、        2004年昆明市宏观市场背景分析
随着昆明经济的不断建设，从市统计局了解到截止2004年10月初，昆明市完成生产总值639亿元，增长11%。财政总收入完成136.8亿元，增长36.7%，其中，地方财政收入58.2亿元，增长31.5%。 昆明市支柱产业和特色产业发展较快工业产品产销衔接良好，销售产值同比增长近35%，产销率达到98.2%。规模以上工业企业主要经济指标多数都好于2003年同期。实现城乡社会消费品零售总额250亿元，增长12.4%。
二、        2004年昆明房地产发展概况
1.        昆明市房地产开发投资、开发总量稳中有升
过去5年，昆明市房地产开发投资稳定在70亿元左右。房地产开发投资约占全市固定资产投资的18.9%。房地产开发投资直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点左右。房地产投资2002年、2003年分别为68.34亿元和70.07亿元，2004年80亿元。（数据信息来源《南方日报》）
2.        市场价格逐年提高
2004年昆明房价涨10%，每平米高达2703元。2004年1至11月昆明市新建商品房成交面积和成交金额分别比去年同期增长46%和39%，住宅均价达到每平方米2703元，比去年同期上涨了10%左右。二手房均价为每平方米1304.14元。（数据信息来源《人民网》）
3.        产业规模逐年扩大
从房地产企业的登记户数看，2002年为357家，2003年增至452家，2004年9月末已达499家，开发企业群体显著壮大；从对经济总量的增长贡献看，房地产增加值占全市国内生产总值的比重，“九五”末期约为3.5%，2004年达到5%以上，说明房地产业正在成长为昆明国民经济的支柱产业。（数据信息来源昆明市房地产交易中心）]

三、        昆明市场产品供应分析
1、        整体情况
2004年昆明房地产市场健康发展,供需两旺。住房有效需求保持旺盛势头,其中对住宅类中低档商品房的需求占有较大比重,高档商品房需求有所增长,房价保持平稳上升态势,产业规模扩大。
昆明市房产交易中心了解到：2004年1月-12月20日,昆明市新开楼盘60多个,商品房成交面积482万平方米,同比增长43%;成交金额133.9亿元,同比增长33%;商品房住宅平均价格为2711元/平方米,同比增长10%以上,非住宅平均价格为4502元/旷,与国家建设部公布的全国平均价格和涨幅基本接近。二手房成交面积602.6万平方米,同比增长15%;成交金额78.48亿元,同比增长25%;二手房成交均价为1304元/平方米,同比增长10%。

黑暗之神

好像不全吧？？？

山高日月明

2、  区域供应楼盘情况
区域        楼盘一览表
北市区        艾诗林根、北郡晨曦、博园上东区、春之城、第一生活、
公园道1号、贵苑铂苑观筑、江东书香门第、
金域蓝湾、怡泰A区、丽水天锦、人与自然、金色年华
西市区        第一国际、嘠纳小镇、晴朗云安、文翠园、香颂岚山、银领国际
东市区        春城明珠、东方上城、世林国际别墅
市中心        MOMA、阿拉丁花园、傲城、白夜荷东、格林威治、汇都国际、近水楼台、凯悦时代香舍、昆明走廊、蓝色经典、名门盛世、
上海沙龙、水晶俊园、银海城市花园、瀛城洋楼、知本时代、美树星城、中央丽城、倾城名筑、家天下
南市区        德瀛华府2期、滇池高尔夫别墅、滇池名古屋、滇池卫城、法苑小区、广基海悦3期、海韵枫丹、佳湖2期、青青小镇、南方公园、天锦苑、阳光花园昕苑、阳光日记、理想小镇、五彩点金苑、蓝山数码、波西米亚花园、滇池境界、湖畔之梦1期2期、香槟小镇

供应物业种类
在这些楼盘中，综合物业有25个，占总盘量的40.32%，在综合业态中，主要采用的业态配比是多层和小高层，少数综合业态中包含了联排和叠加别墅业态。；小高层和高层物业有20个，占总盘量的32.26%；别墅物业有10个，占总盘量的16.13%；商业物业有2个，占总盘量的3.23%；多层物业有5个，占总盘量的8.06%；
       业态
供盘参数        综合业态        电梯高层        别墅        商业        多层
供盘数量        25        20        10        2        5
供应比        40.32%        32.26%        16.13%        3.23%        8.06%
2、        各区域供应楼盘情况
北 市 区
业态类型        楼   盘   名   称        所占比例
综合业态（8）        艾诗林根、北郡晨曦、春之城、第一生活、贵苑铂苑观筑、怡泰A区、人与自然、金域蓝湾        61.4%
小高层、高层（4）        博园上东区、丽水天锦、金色年华、江东书香门第        30.8%
别  墅（1）        公园道1号        7.8%

山高日月明

北市区楼盘综述
1.        别墅项目“公园道1号”尚为首类，该区域对别墅项目的开发要求甚高；
2.        综合业态中小高层也占主导，该片区有9成以上为小高层；
3.        户型设计较为紧凑，经济实用户型居多；
4.        开发步骤一般是先修路，再进行楼盘推广；
5.        北市公交总站年后将投入营运，由香港新巴昆明公司操盘运营，公交线路将超越现有规模，势必将将引导更多工薪客户置业北市。

西 市 区
业态类型        楼   盘   名   称        所占比例
综合业态（3）        嘠纳小镇、文翠园、香颂岚山        50%
小高层、高层（3）        第一国际、银领国际、晴朗云安        50%
西市区楼盘综述
1.        该片区别墅、多层和商业项目为空缺业态；
2.        户型面积大小配比均衡，以小高层居多；
3.        片区均价2400元/平方米，整个片区居住氛围不浓；
4.        西市区由于居住氛围不浓，市政配套不是很充足，给开发也带了一定的难度；
5.        名校林立，吸引着相当数量的投资型客户。
东 市 区
业态类型        楼   盘   名   称
综合业态        东方上城
小高层、高层        春城明珠
别  墅        世林国际别墅
东市区楼盘综述
1.        户型设计多样化，但销售情况不是很佳，小户型接受度大于大户型的接受度；
2.        东市区延续以前在市民心理脏、乱、差的内心定位，未得到众多开发商的青睐，使得在2004年开发的楼盘亦屈指可数；
市 中 心
业态类型        楼   盘   名   称        所占比例
综合业态（8）        汇都国际、名门盛世、瀛城洋楼、中央丽城、
倾城名筑、家天下        40%
商业（2）        白夜荷东、昆明走廊        10%
小高层、高层（10）        傲城、阿拉丁花园、MOMA、格林威治、蓝色经典、知本时代、水晶俊园、城市花园、凯悦时代香舍、上海沙龙、美树星城、近水楼台        50%

山高日月明

市中心楼盘综述
1.        多层为该片区稀缺业态，从项目地块价值体现和开发商最大化利润角度出发，多层在该片区不受开发商认可；
2.        业态丰富，消费群体对小高层和多层接受度高，片区住宅均价为3200元/平方米；
3.        随着“一环以内”只拆不建政策的废除，市中心的楼盘供应也应接不暇，再度掀起住在市中心的热潮；
南 市 区
业态类型        楼   盘   名   称        所占比例
综合业态（5）        理想小镇、佳湖2期、阳光花园昕苑、
湖畔之梦1期2期、南方公园        25%
多  层（5）        五彩点金苑、阳光日记、天锦苑、青青小镇、法苑小区        25%
小高层、高层（2）        蓝山数码、德瀛华府2期        10%
别  墅（8）        波西米亚花园、广基海悦3期、滇池卫城、滇池高尔夫别墅、海韵枫丹、滇池名古屋、滇池境界、香槟小镇        40%


南市区楼盘综述
1.        小区规模都比较大，多为中高档楼盘；物业类型基本为多层、小高层结合；
2.        别墅供盘量占主导，体现南市高雅的居住氛围；
3.        在户型设计上，均有体现附加值，小高层为片区的稀缺；楼盘靠项目外围均做底层商铺，上面住宅；

四、        政策因素背景分析
（一）、全国性房地产政策影响
2003年6月央行121号文件要求商业银行控制房地产贷款，但8月国务院18号文件又认定房地产市场是健康的，并积极鼓励对优质房地产企业进行贷款。2004年一季度结束后，国家发改委、统计局对35个大中城市房地产市场调查显示，今年一季度，全国房地产市场价格快速上涨：一季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5%。尤其令中央不安的是，第一季度全国房地产开发投资增长达41.1％，远远超过了2003年的同期增长水平。
2004年10月29日，央行发布新政策，金融机构一年期存款基准利率将上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率也上调0.27个百分点。11月1日，已经冻结达半年之久的农用地转建设用地禁令终于解除，而这一政策，被业内和研究者认为和升息一起，是平抑房价的两招。