山高日月明

（二）、昆明地区房地产重大政策变化
1、区划调整 激活发展
2004年7月22日，昆明市四区区划调整正式启动，从9月1号开始，昆明四区的各国家机关将按照新的行政区划履行经济、行政和社会事务的管理职能。区划调整后，把４个区都作为城市的中心区来进行规划建设，五华区提出打造“核心商务区”，推进新型工业化；盘龙区欲创建“绿色家园”；官渡区围绕精品城区和工业物流做起文章；西山区以草海为基点准备建昆明的“城市客厅”。
2、现代新昆明建设稳步推进
昆明市正在按照相关规划和方案，加快实施现代新昆明交通发展规划，建设以路网系统、公共交通系统、现代停车系统、交通枢纽系统和交通管理系统为核心的现代城市交通体系；加强城市管理，深化城市管理体制改革、严格城市建设用地管理、加强地下空间的规划和开发、加大城市综合环境整治力度。

五、本章小结
        政策对房地产业的发展有着至关重要的影响，作为房产开发，必需密切注意政策指向；
        经济状况是房地产产业的发展基础，目前昆明经济运转正常，社会各项经济保持平稳增长，为房地产产业的不断发展提供了一个稳定的社会和经济基础，支持房地产产业的平稳发展和根本消费需求；
        央行的加息、土地政策的紧缩等控制房地产供给、需求量的政策将对房地产业造成深远的影响，市场将出现结构性调整，必须引起开发商的警惕；
        新昆明建设的推进、“城中村”的改建……等重大房地产相关政策的调整，将会使昆明的地产开发格局、竞争态势出现重大变动。



第三部分  市场竞争状况分析
一、        南市区楼市在售项目竞争分析
1、        物业类型
    在该区域中，住宅的主要的物业形态是综合业态、多层、电梯高层物业，其各占其比例分别为：41.7%、41.7%、16.6%。表明了该区域的主流产品为综合业态、多层物业形态，而电梯高层为空缺。

山高日月明

2、        物业均价情况
价格区间（元/㎡）         楼   盘   名   称        所占比例
2200—2500        阳光日记（国贸花园后街）、五彩点金苑、陶然雅苑、恒水源、青青小镇、湖畔之梦2期（6）        19.35%
2500—2800        时代风华MAYA生活馆、德瀛华府3期、理想小镇（多层、小高层）、湖畔之梦1期2期、法苑小区、时代风华MAYA生活馆、阳光花园昕苑、英茂嘉园（9）        29.03%
2800—3600        蓝山数码、第五大道、佳湖花园2期、天锦苑、湖畔之梦1期2期（6）、理想花园洋房        19.35%
3600以上        波西米亚花园、海悦花园2期3期、滇池卫城、滇池高尔夫别墅、海韵枫丹、滇池名古屋、香槟小镇、德瀛华府1期2期（10）、理想小镇别墅        32.26%



3、        物业的主力户型和面积情况
物业类型        楼盘名称        主力面积户型        所占比例
电梯高层        蓝山数码        80—100 m2、两室        16.7%
多     层        阳光日记        80—100 m2、两室       
综合业态        理想小镇        100—120m2、三室        50%
综合业态        佳湖2期        100—120m2、三室       
综合业态        湖畔之梦1期2期        100—120m2、三室       
多     层        天锦苑        100—120m2、三室       
多     层        青青小镇        100—120m2、三室       
多      层        法苑小区        100—120m2、三室       
综合业态        阳光花园昕苑        130~140m2、四室        16.7%
多     层        五彩点金苑        130~140m2、四室       
综合业态        南方公园        140 m2以上、四室以上        16.6%
电梯高层        德瀛华府2期        140 m2以上、四室以上       

4、        楼盘销售表现
物业类型        楼盘名称        卖点备注        销售表现
综合业态        理想小镇        美林美泉景观洋房        开盘销售2.8亿
综合业态        佳湖2期        纯水岸名宅        多层销售良好
综合业态        阳光花园昕苑        开发商品质        大户型、别墅难销
综合业态        湖畔之梦1期2期        大盘，景观        整盘销售业绩良好
综合业态        南方公园        大盘        未售
物业类型        楼盘名称        卖点备注        销售表现
多     层        五彩点金苑        城市温泉        团购为主导
多     层        阳光日记        朴实、低价        团购为主导
多     层        天锦苑        品质、质量        团购为主导
多     层        青青小镇        万平公园盛景        开盘销售1.1亿
多      层        法苑小区        朴实、低价        团购为主导
电梯高层        蓝山数码        区位、        开盘即售罄
电梯高层        德瀛华府2期        大盘，高品质        降价促销

山高日月明

二、南市区楼市未浮出水面项目潜在威胁
A：即将上市存量
1、世纪金源世纪城
——位置：广福路；称投资100亿、占地3600亩，总建筑面积400万平方米，预计分三期发售；公园、酒店、shopping mall、商业街、学校幼儿园、医院、写字楼……完善大社区的配套；
——此盘旁边的昆洛公路修通后（接东站立交），其产品主打是电梯高层，对本案将是直接的超强竞争对手。
2、其他
中林佳湖3期、香榭丽园2期、时代风华2期、大商汇住宅部分。
B:团购量
明年企事业单位、公务员（个人集资）的定向团购量：
这些团购行为大多价格较低（2300——2500），且大多不是买了自己住，届时，片区市场将要面临大量的团购现房2次上市，将给市场带来极大的冲击；

本案的提示：
        按以上分析，2005年该片区地产供应量将大于市场需求量！市场竞争相当激烈；
        预计在2005年底昆明地产的价格将发生结构性变化；
        开发商顶不住市场压力会开始降价（现在已有趋势江东、官城），会影响整个房市价格；
        只有真正有市场需求的产品才能在此竞争中站住！
——本案须把握好入市时机，避免在竞争最激烈的时候进入；
——注重寻找小高层和多层的产品差异化，争取更多的市场份额；
——合理配置小高层中平层和跃层的比例，力求做到户型新颖、实用性强。



三、        片区重点个案分析
从基地背书和南市市场角度出发，项目所在区域电梯高层物业形态中小高层商场+住宅和小高层商铺+住宅为主要空缺形式，针对此市场空缺将对片区相关业态进行重点个案分析，并由此做出对本案的提示。
理想小镇
A、项目整体概况
开发商        官城置业        占地面积        18万㎡
地址        十里长街西段        总建面        16万㎡
建筑设计        奥地建筑设计事务所        容积率        1．49
总户数        1074        绿化率        53%
户型面积        77㎡—298㎡        起价        2100/㎡
主力户型        3S2T2W双阳台        高价        6000/㎡
公摊系数        12%左右        均价        2600/㎡（小高、多层）
配套内容        有线电视、彩色可视对讲        车位配比        6．5：1
物业类型        多层、别墅、小高层        配套费        3000元
开盘时间        2004/04/18        物管公司        香港英联华
媒体投放        路牌、报纸、罗马旗、车身        物管费        多层1元/㎡，
电梯1.2 元/㎡
B、业态类型和户型配比
业态类型        总套数        所占比例
多   层        473        44.05%
小高层平        271        25.23%
小高层跃        126        11.73%

山高日月明

理想小镇是尽量拔高楼盘整体形象、概念合理包装的一个成功案例在业态配置上，以多层和小高层为主导，小高层中平层又占据主导。销售方面，多层和小高层中平层截止2005年1月5日已经全部售罄，目前还剩中心区电梯高层跃层，这部分跃层在都位于中心景观区，楼层较高，公摊达20%，面积相对平层过大（183㎡~196㎡），总价过高（44万——70多万），加之户型设计存在一定问题，是其销售相对缓慢的主要因素。

典型个案分析对本案的提示：
        寻找多层和小高层的产品差异化是避免多层和小高层在推广和销售方面相互影响的最主要切入点；
        克服产品本身的设计缺陷仍然的前期工作的重点，产品设计在不断创新的同时必须保证使用功能的合理舒适性；
        找准目标客户群，控制好整体项目的总价期间对销售非常重要；
        电梯高层与多层的对比销售手段非常重要。
中林佳湖花园2期
A、项目整体概况
开发商        中林房地产开发公司        占地面积        283亩
地址        十里长街西段        总建面        26万㎡
建筑设计        深圳协鹏建筑工程设计公司        容积率        1．28
景观设计        泛亚易道        绿化率        50%
总户数        961        起价        2800元/㎡
户型面积        84㎡—253㎡        均价        3000元/㎡
主力户型        3S2T2W带花园（113.81㎡）        车位配比        2：1
公摊系数        11%左右（多层）        配套费        4922元
物管公司        中林物业管理有限公司        物管费        多层0．8元/㎡
高层1.3元/㎡
配套内容        电炊、有线电视、可视对讲、宽带        开盘时间        2004/06/19
物业类型        多层、别墅、小高层        交房日期        2005年
媒体投放        路牌、报纸、车身
在开发佳湖花园之前，中林地产在昆明已经建立起了自己的品牌，有相当数量的追随客户。因此在推广佳湖2期时，无论是整体定位、平面表现还是产品设置都完全承继中林以前的风格——讲究品质和景观的营造，突出品牌。老客户是中林地产每个项目都相当重视的客源，因此在推广中，他们总是充分考虑老客户的接受度和认同度，直接的表现就是一系列楼盘广告表现风格的继承和统一。多层业态是其绝对主力业态，主打“空中花园”概念；
小高层物业只占了总量的五分之一不到。
典型个案分析对本案的提示：
        中林佳湖2期的面市和在市场上的强劲表现再次验证了开发商的声誉和实力对销售的带动作用；
        在业态配置上，延续南市以多层为主的特点，验证了小高层相对空缺的形式，在小高层中采用平层和跃层的相互补充，能满足不同客户的需求；
        对竞争对手要有全面的研究，给到足够的重视；
        对价格的控制建立自身在对市场的足够了解。

山高日月明

四、        项目类似楼盘点评
项目基地位于官南路与十里长街（日新路）交界口，比邻盘龙江及明通河，紧靠十里长街，为十字路口交汇处，在昆明市场上曾经出现过类似地块的项目楼盘，比较有代表性的有水晶俊园、蓝山数码，下面将分析以下各自的特点，并做出对本案的启示。
水晶俊园
开发商：云南俊发房地产股份有限公司
水晶俊园地处环城北路和穿金路交叉口，地块呈烟斗形，物业类型为高层，共设计四个单元，整个社区布局合理，即保证了每个住户的充足采光和广阔的视野，也保证60%的绿地率，配套齐全。
户型        功能        面积（㎡）        套数        所占比例
A-1        2房2厅1厨房1卫        79.11        48        10.8%
A-2        1房2厅1厨房1卫        54.00        48        10.8%
A-3        3房2厅1厨房2卫        120.83        48        10.8%
A-3*        4房2厅1厨房2卫        129.93        48        10.8%
A-4        2房2厅1厨房1卫        80.10        48        10.8%
A-5        1房1厅1厨房1卫        33.06        48        10.8%
C-1        3房2厅1厨房2卫        103.94        37        8.4%
C-2        1房1厅1厨房1卫        44.73        42        9.4%
C-3        3房2厅1厨房1卫        91.8        42        9.4%
C-4        1房1厅1厨房1卫        41.00        42        9.4%
C-5        4房2厅1厨房2卫        133.54        42        9.4%
顶跃        面积为160平方米、252平方米~300平方米
项目特性分析：
1、基地较小，还是在有限的空间做足了绿化，延续了俊园的风格，促进了销售；
2、物业为高层住宅，底层商铺，上层为住宅，最高层为26层；
3、户型以平层小户型为主导，兼顾130~180平方米的平层；
4、户型设计紧凑，合理；
5、面街建筑采用双层隔音，大大减小了客户对临街噪声的抗性；
6、销售情况，小户型住宅已经全部售馨，剩余部分为120~130的户
蓝山数码
开发商        良黎发展        占地面积        15.5亩
建筑设计        北京正东国际        容积率        3.77
总户数        314        绿化率        39%
户型面积        85㎡—168㎡        起价        1907元/㎡
主力户型        80~90平方米，二室        高价        3600元/㎡
物业类型        小高层        车位        142
开盘时间        2004年7月3日        配套费        8000元
交房日期        05年12月31日        物管费        0.9元/㎡
销售状况        开盘售罄               
户型配比
户型类型        面积        套数        所占比例
数码C1        80        140        44.5%
数码C2        90        26        8.3%
蓝山A1        80        20        6.4%
蓝山A2        128        20        6.4%
蓝山A3        130        20        6.4%
品位B1        133        44        14%
品位B2        168        44        14%

山高日月明

项目特性分析：
1.        地处滇池路与城区接壤地，位置优越，商住特点明显；故推入市场强打的是位置
2.        周边的市政配套齐全，交通方便，距市中心都市生活较近，吸引了大批年青购房者和投资型客户；
3.        两房配比占总户数的百分之五十，面积安排上做到了此片区市场空缺；
4.         “住在昆明”的宣传效应日渐深远，周边的几大综合商场外省市商户定居春城，长期发展的人群也越来越多，滇池路认知度高，蓝山自然成为首选；
5.        该项目占地较小，建筑容积超过同质楼盘，升级绿化的难度，就其现场规划来看，也无太多见地；外立面感官不强，造型普通，故现房对开发商形象支持不够深远。
项目类似楼盘分析对本案的提示：
        在交通要道交叉口的楼盘，一定要考虑房屋的摆放和声音对住户的影响；
        此类似楼盘均属于规模的地块不大的楼盘，如何充分合理的利用有效土地资源代表了开发商和设计公司的水平和预见度，对销售有很大的影响；
        建筑形态均为小高层、高层业态，底层商铺，上层住宅；
        顶跃是价值比较高的产品，也是销售难点，本身产品的设计、附加值设计非常重要；
        卖点的找寻非常重要，一定要能对市场有足够冲击力；
        商铺是此位置重点增值产品，其产品，销售方式非常重要。
五、        本案直接竞争对手分析
此类分析主要集中为距本案不远的，在售电梯高层楼盘以及总价有交叉的多层：
中央丽城
开发商        昆钢控股，盟科国际控股*云南隆基伟业        占地面积        183亩
地址        云南冶金机械厂西南侧        总建面        41万平方米
建筑设计        市建筑设计院        容积率        3.68
总体规划        昆明建筑设计院        绿化率        70%
景观设计        上海同济城市规划院        均价        3200元/平方米
总户数        1500余        车位配比        1：0.8
户型面积        48~236 M2        配套费        1.3元/平方米
主力户型        100 ~130 M2        开盘时间        2005年1月9日
公摊系数        20%        交房日期        2006年6月
广告语        我在城市的中央  我在生活的中央  我在自然的中央        宣传定位        城中枢超大水岸美地  中央生活境界

山高日月明

        市中心的超大规模的楼盘，以高层为主；
        户型设计合理，创新主卧拐角窗，无黑房，满足采光；
        东西向房源居多，南北向较少；
万裕君悦兰庭
地址        关上中路，国贸酒店斜对面        开发商        昆明万裕房地产有限公司
业态        小高层        全案推广        完美伙伴广告
住宅建筑面积        37512.08        总建面        60118.78
商业建筑面积        13067.7        容积率        3.39
户型面积        65---198        绿化面积        5113
总户数        150左右        绿化率        28.8%
宣传定位        商居两用        容积率        3.39
开盘时间        2005年3—4月        车位数        210
广告语        万裕地产2005倾情力作
        户型设计中有10%的为80平方米的跃层，主力户型123.4平方米的平层3室；
        宣传少，但蓄水情况较好。目前对外宣传已排号400余个，估计至少超过此数量。
阳光昕苑
开发商        云电阳光房地产股份有限公司        全案推广        紫乙广告
地址        滇池路，省科委培训中心旁        占地面积        近80亩
总体规划        云南省设计院创作中心        总建面        86695.95
景观设计        云南木森景观        容积率        1.7
总户数        440        绿化率        48.6%
公摊系数        12%平层，14%跃层        住宅均价        3180（多层、高层）
4680（双拼别墅）
物管公司        阳光物业        车位配比        1：0.54
广告语        让生活充满阳光        开盘时间        2005年12月26日
        每户都有入户花园，室内室外景景相连，充满阳光的林荫生活；
        双拼别墅临近市区，超低价位震撼出市。
滇池境界
地址        十里长街，云南省高级人民法院旁        开发商        云南炎龙房地产开发有限公司
总户数        500余        容积率        2.7
户型面积        65---244㎡        绿化率        40%
开盘时间        2005年1月9日        住宅起价        2100
物管费        1元以内        住宅高价        2900
物业类型        多层、小高层（15、17层）占45%左右        住宅均价        2460
配套费        7000---10000        交房日期        2006.08
        产品模仿中林佳湖客厅，外接玻璃花房的设计特点，花房大玻璃副面采光，回避了客厅进深不佳的劣势；
        对外的电梯小高层产品分布在东西南北各个方向，无法兼顾充分采光；
        产品宣传注重人文环境的介绍，以教委入住、名校林立作为主要卖点；
        依靠十里长街通车在即的优势保证了销售进度的稳固上升。

山高日月明

小结
        在南市区电梯高层物业形态与其他物业形态相比有较大市场空缺，其中电梯高层物业形态的户型设计80—100 m2、两室和100—120m2、三室的户型为空缺；
        大盘的规模和完善的配套以及开发商的实力、声誉是带动大盘销售的最有效的因素；
        在产品上与以前两年的户型设计相比，无论是景观、外立面、使用功能的体现方面都有较大的提高；一定要寻找并突出小高层和多层的产品差异化，无论在户型设计还是推广手法上，体现小高层的闪光点，让该片区更多的多层客户准客户最后能成为小高层的成交客户。

六、        项目片区商业市场分析
商业存在业态从市场的角度上看，可以有以下几种形式：多层纯商场、小高层商住合用、多层地商、小高层商场住宅写字楼合用楼。
理想小镇————外围多层独立商铺；             香榭丽园————外围多层底层商铺；
锦苑小区————外围多层底层商铺；            佳湖2期————外围多层底层商铺；
银海森林————外围多层底层商铺；            浅 水 湾————外围多层底层商铺。
在项目周边商业呈现如下的经营业态有：
名称        属性        距离
杨振邦福安堂医馆        民办医院        300米
官二院门诊部        门诊部        500米
云南中西医结合医院        医院        700米
云南圣堡绿医院        民办医院        600米
云南妇产科医院        医院        1200米
天乐超市        便利店（4个）        100米
锦丰皮革批发市场        批发市场（3个）        500米
汇鑫超市        便利店（4个）        300米
对本案的提示：
        片区存在的主要商业业态为外围多层底层商铺，少数有独立商铺；
        小配套齐全，缺乏大型、品牌配套；
        几个大型商业项目将填补空缺；
        随着大型商业项目面市，一方面是带热片区商业气氛，一方面是竞争的激烈；
        片区商铺业态热销，官南路、十里长街路面商铺基本没有空置现象；
——商铺业态是本案利润实现的重点之一
——做出特点、特色，最大化的增值商铺
——是否做底商场？还是在底商铺？
以目前的市场表现看，商铺的销售比商场好；
以楼盘品质看，底商场比底商铺更容易提升楼盘形象
详细分析将在本案《产品定位案》中体现

山高日月明

第四部分 购房消费者需求分析
正是因为人有了需求，有了欲望，才有了我们对房地产的营销。“客户需要什么?”是我们整个营销中的核心问题。在本案中，购房消费者的行为研究是我们的重要内容之一，此消费者行为研究仅是相对广义、大范围的购房者行为分析，针对本项目目标客户群的详尽分析将在本案的产品定位案中体现。
一、马斯洛需求原理
关于人的需求动机问题，美国心理学家亚伯拉罕.马斯洛（Abraham Maslow）提出了其广泛为人接受的“需求层次理论”需求层次理论把人的需求分为5个基本层次，按其重要性从低级到高级呈阶梯状排列，如下图所示：
自我实现——对取得成绩、自我发展需求
尊重需求——对获得尊重、赏识的需求
社会需求——对感情、归属的需求
安全需求——对安全、保护的需求
生理需求——对衣食住行的基本需求

☆对于购房客户的马斯洛需求原理
生理需求——住的基本要求——有个地方住，自己经济能承当的（经济适用房）
安全（生活）需求——对产品的基本要求，位置、大小、户型、基本环境等（中档住宅）
社会需求——对房产的归属感，文化因素、情感因素（大型社区、特色文化韵味住宅）
尊重需求——购买房产代表了自己的身份、财富，享受（高档物业、品牌物业）
自我实现——自己决定自己住什么样房子，个性化的突现（自己买地建、业主参与住宅设计）

理论说明：  
1、需求的阶梯性：人的需求是一个由低级向高级发展的阶梯，当低级需求被满足或部分满足后，人们就开始追求较高层次的需求。生理上的需求得到满足之后，就会进一步寻求安全的需求的满足，以此类推，消费者的需求就这样从低级需求向高级需求不断上升。对于房地产业，初期消费者购买房产的时要求的东西非常少，通常是“有就好”（单位分房），到了现在对产品品质、社区环境，甚至到注意楼盘文化底蕴、企业文化，注意楼盘对自己身份的体现，注意个性化的住宅……等等，无不说明了随着市场经济的发展，随着收入的增加，对房产的阶梯性需求。

山高日月明

2、需求差异性
不同的消费者会因为所处的时代、环境不同而产生出不同的需求，不同的消费者在同一需求层次上的需求内容也会不同，这是由于消费者所处的特定的外部环境的影响产生的。理论上讲，任何消费者都对房地产有需要，这就决定了我们的面对的消费者是全阶层的，全“业态”的，人与人之间细微的差距往往就导致了其对房地产需求的完全不同，研究好各类客户的的需求是我们工作的关键。
3、需求的交叉性
在马斯洛的需求层次理论中，为了简便起见，各个需求层次是被描述成相互排斥的，但是由于没有任何一种需求是能被完全满足的，所以，在需求之间存在着交叉的现象。对于房地产消费来说这一点更为明显，例如：消费者购置一个名牌高品质楼盘，往往是为了满足多个层面的需求。所以我们在做产品的时候
也需要注意自己的产品能对消费者的多少层需求进行满足。
二、片区市场是购房客户特点分析
我们在该片区销售过多个楼盘，我们每做一个楼盘对每一个到访客户和每一个成交客户，我们都会对相关行为进行调查分析，以下是我们对该片区购房消费者特点的总结：
A、        客户对片区归属感弱；
——昆明购买房地产消费者大多首选自己现住区域；
——该区属于新区，原住居民量小，因归属感而购房的需求小。
此特点对项目启示：挖掘该片区二次置业、投资客户；项目创造足够的卖点，吸引其他区域居民离开原住区域。
B、        客户对该片区“中高档住宅片区”的认同感高
——随着浅水湾、银海森林、中林佳湖、理想小镇等知名中大型高形象、高品质项目的推动；
——滇池片区、广福片区中高档楼盘的影响；
——对周边自然环境的认同。
此特点对项目启示：项目充分挖掘自身片区优势、满足并超越消费者预期。
C、        客户对该片区的发展前景认可度强
——成交客户对该片区不足的情况如公交、配套等抗性不大，对发展前景较认可
——除市中心外该片区投资客户比例是最大的
此特点对项目启示：在产品、宣传、销售过程中通过各种技术培训和加强客户的认同感
D、        消费者相对有购买力
——“中高档住宅片区”概念对相应客户群的指向吸引
——二次置业，为改善居住环境客户比例大
此特点对项目启示：有购买力≠高价卖房，实质是在我们要提高产品性价比，使消费者感到购买本案确实是对生活品质的改善。
E、        消费者大多属于理智型购买消费者，对产品和服务要求高、挑剔
——有一定经济实力、二次置业有购房经验
——“价高=品质高”已成为该片区消费者的一种共识
——把要购买产品与其他成功楼盘的自然全方位对比
此特点对项目启示：整个营销过程建立cs系统（顾客满意系统）

三、电梯高层需求分析
在基地调研案分析中，电梯高层是基地相对唯一支持的物业形态，在此我们把此物业形态专门作一个分析。
客户需求敏感因素的前十项依次为：
1、价格——此类客户购买动机主要属于生存型、发展型，需求弹性较大。
        ☆本案无优势
2、位置——此类客户较重视楼盘位置；
       ☆本案在片区有优势，但在昆明无优势
3、交通——此类客户大多在业，对居住生活与工作结合的便易程度相对重视；
       ☆本案有预期优势
4、户型——此类客户较重视户型的实用性，优异性；
☆本案必须做到
5、噪音处理——特别针对临街居住环境，客户对此抗性大
       ☆新材料的应用、处理
6、附加值——此类客户对附加值的敏感度较高
☆本案应提供尽量可能的附加值
7、建筑质量——此类客户对建筑质量的敏感度高
☆住得高有一定不安全感
8、绿化——此类客户是对绿化品质、风格的敏感高，不是绿化面积
☆本案应提供精致的绿化设计
9、采光、朝向——此类客户对采光，朝向有相应要求，理念“住得高=光线好=日照好”
       ☆本案设计必须处理好
10、物业管理——此类客户对物管期望值高，期望能有较好的服务品质
☆物管策划提前进入，成为卖点
另外生活配套、景观、层高、小区规划、容积率等也是此类客户敏感因素。