yunke

从去年开始，一大批浙商大举进军商业地产领域。但到现在，不少曾经被市场所追捧、推崇的商业地产项目纷纷遭遇经营危机，有些孤注一掷，试图重获新生，有的却就此沉沦,商业地产的冬天似乎正越走越近。有人说，商业地产有春天和冬天，但没有夏天和秋天，因为他没有生长和收获，春天过后就是冬天。
　　对于许多投资于商业地产的浙商来说，商业地产的冬天真的来了吗？
　　在目前房地产调整的形势下，个案的风险自然比较容易会被扩展为行业的风险——
　　四个商业地产项目遭遇“尴尬”
　　对于纷纷投入到商业地产开发大军中的浙商来说，2006年的冬天，将会格外寒冷。“寒霜打过的茄子——萎靡不振。”对国家宏观调控后的房地产市场，一位业内人士如此形容。而与此对应的是，作为该行业的又一分支，商业地产在经历了短时间的辉煌后，似乎风光不再。这给某些投资商压上了沉重无比的包袱。赢利已经成为一种神话，“深套牢”其中的尴尬与无奈，将部分资金实力较弱的企业推向了痛苦的境地。
　　杭州：太平洋“六年之痛”
　　用“挣扎”来形容如今的杭州太平洋商业中心并不为过。始于2000年的商业地产项目，6年过后，依然只具雏形。11月初，记者来到位于杭州市延安南路该项目工地时发现，尽管主体建筑已基本完成，但远没有达到交付要求，现场则处于“停工”状态。
　　“施工款不到位。”外界传言的停工原因得到了开发商的基本确认，浙江浙联房产集团副总裁曹亮表示，由于始终未能找到合适的投资商，“开发商没有足够底气自己完成开发并自主经营。”
　　当然，寻找投资商的努力一直未曾间断过，该项目也一度吸引了杭州的不少大型零售企业，甚至还有来自香港的“百佳”超市、“铜锣湾”百货等，但最终还是没有实质性的合作。
　　此前，曾有浙江环球控股集团愿以“一次性投入10亿元”接盘，跟浙联房产集团联合开发，然而，历经5个月后，没有了下文。
　　对于放弃原因，环球集团董事长倪建成向本刊记者表示，当时由于遭遇宏观调控，同时开发的项目比较多，环球集团遭遇资金掣肘，投资了二三亿元后就停止了投入。
　　而据业内一位知情人士透露，环球集团停止投入之后，浙联房产也在积极和其他投资商接触，洽谈融资之事。甚至愿以9亿元转让，而同地段这个规模的住宅价值均在“噌噌”往上蹿，起码要高出这个价钱一半以上。
　　对此，一位业内人士认为，虽然“贱卖”是无奈的选择，但浙联房产的目的并不仅仅在于融资“脱套”，相比之下，他们更看重接盘者的整体运营能力，因为“盘活太平洋比什么都重要”。
　　这一点，从与环球集团的“联姻”中即可窥之一二。温州人倪建成打动浙联的一个因素，在于他背后拥有的一群在全国各地经营百货零售业的温州商人，这对太平洋来说，无疑解决了商业招商中的“客商”要素。
　　然而，几经波折还是无人敢去接盘。对此，杭州一专业从事商业调研的人士称，主要原因是盘子太大，“一旦运作出现问题，连挽救的余地都没有了。”
　　而中大集团副总裁胡小平则对该项目的运动配套设施过多持保留意见。“吴山商圈地理位置、交通、人流都不理想，定位体育休闲中心，与周边旅游人群居多的环境不适宜。”
　　11月初，业界曝出物美超市斥资买下太平洋百货的消息。为此，记者致电上海物美发展有限公司，该公司工程部宋姓人士称，物美的确有买下太平洋百货中心的计划，但目前还处在接洽阶段，没有最终敲定。该人士拒绝证实倪建成跟记者透露的“年底会有结果”的表态。
　　

yunke

上海:“超前”圣力待转让
　　两年前曾经红火一时的上海圣力数码广场，如今已是门前冷落。门口的台阶上堆满了砖块和垃圾，门上的玻璃落满了厚厚的尘土，正门口两米之外的围墙内，是上海地铁8号线隆隆的施工现场……
　　位于上海西藏南路与复兴路口、当初名为“国际广场”的5层裙楼，1995年建成后一直无人问津，因而成为上海中心区著名的烂尾楼。2004年，以制造UPS（高档电器稳压电源整流器）起家的温州商人林森联合两位老乡陈臣明、周成伟，斥资近2亿元买下该烂尾楼，并注册成立上海圣力数码市场经营管理有限公司，林森出任该公司董事长。
　　据知情人士透露，三人自有资金并不太多，他们运作该楼盘的手法如下：通过民间借贷等方式大量举债，将拍卖房款一次性全款付清，拿到房产证。然后，又将房产证抵押，从工商银行、深圳发展银行等银行手中贷款7000多万元，用来返还前面的负债。
　　一位与林森熟识的业内人士说，林之所以要买下这座烂尾楼做数码广场，是因为他认为，随着淮海路商业街布局的调整，百脑汇柳林店、清华数码广场已经先后迁出了上海三大IT商圈之一的淮海路商圈，留守的赛博店独木难支。再加上老西门聚居区的规划，轨道八号线的施工，复兴路隧道的便捷等因素，“圣力”数码广场的加盟，必将使老西门的IT商圈代替淮海路成为上海最大数码商圈之一。
　　2004年4月29日，经过4个多月的装修、招商后，这座营业面积达2万平方米的圣力数码广场盛大开业。由于买下了产权，圣力从而成为“拥有商场产权的无风险市场”。凭借这一点，林森在招商上祭出了“免收5个月租金”和“全市最低价退一补一”的狠招，在沪上IT界引起不小震动。
　　但是盛况仅仅维持了不到半年时间。由于西藏南路八号线的缓慢施工，复兴隧道的浦西段地面道路交通衔接不畅，圣力数码广场一带的交通不便，限制了人流量的大幅增加；赛博店也迟迟未能从淮海路IT商圈迁出（分流了人流量）；再加上周边国美、永乐等电器市场的分流，使得圣力数码广场的人流量在开业的新鲜感过后便逐日下降。
　　时任圣力数码广场总经理的金从安回忆那段时期时说：还贷的压力很大，开业以后，“圣力”每月的推广费用就从原计划的18万元，减少到5万元，甚至一度因为拖欠一份专业期刊的广告费，被对方起诉。
　　在广告费减少的情况下，金从安曾提议减少租户租金，但投资方坚决不同意，最终造成很多商户的不满。客流少了，商户就少，商户撤出了，客流更少，经营上的这种恶性循环，“圣力”最终难以为继。
　　今年3月，在北京的一个拍卖行，曾经出现过圣力数码广场的拍卖信息，其中包括以下要素：“地铁将于今年开通，其中一站的站口就在此建筑旁边”；“该区域升值潜力较大，大概20%～30%/年”；“转让参考价：1.9亿元人民币”等。而在上海的联合拍卖有限公司，圣力数码广场挂牌的转让总价底价为2.2亿元，其中包括7000万元负债(需由买受人一并承担)。
　　显然，林森等人将圣力数码广场1～5层整体抛售的意图并未实现——没人敢再来接这一块烫手的“山芋”。2006年7月，圣力数码广场正式宣布停业整顿。
　　三个月后，圣力数码公司与另一家企业合资注册成立了“上海奥莱商厦有限公司”，正式打出了奥特莱斯品牌折扣店的牌子，但何时开业尚未确知，“目前，招商还在进行当中。”

yunke

绍兴:“商业地标”的无奈
　　绍兴袍江国际财富中心——这个意在“领袖大绍兴，打造商业航母”的项目，目前为止，依旧只是一个美好的愿望。
　　“袍江开发定位上的游移不定直接影响了该项目的开展”。一位当地的地产界人士透露，2000年7月，绍兴市委、市政府启动开发袍江工业区，实施“工业袍江、商贸袍江、人居袍江”。为实现超常规、跨越式发展，政府以土地优惠政策吸引企业入驻。
　　2003年9月，当地一家以纺织业起家，实力雄厚的投资集团，趁势组建了房地产开发有限公司，并于当年12月参加由市国土资源局主持的国有土地竞价出让会，大手笔地以1.4亿元价格拍得袍江区B1－B4地块的使用权。
　　“国际财富中心项目建成后，将成为绍兴档次最高、建筑面积最大的建筑群（总建筑面积达到18万平方米），同时也将成为绍兴绝对地标性建筑物。”时至今日，该项目开发公司营销人员仍然以此作为卖点。
　　然而，三年过后，记者在袍江看到的国际财富中心，却是另一幅景象：大部分商铺大门紧闭，中心罕见人迹，一些未来得及开发的场地，或被搁置或被用做他途。
　　“他们陷入了被动”，当地的这位地产界人士认为，袍江“既是高新技术产业的集聚区，又是温馨平安的商业城”的规划要求，本身是有矛盾的。
　　“从地产开发的角度来讲，消费人群和社会基础，是项目开发的两大因素，”袍江原是农村转附城区，本身的购买力不强。而原先打造工业园区遭受国家政策限制后，袍江再次定位为商业区的“反复”也显得先天不足。
　　“投资导向也不利于商业区的建设，”该人士继续分析，药厂、石化厂等产业陆续进入袍江，造成了人们对该地区空气质量的担忧，这也是袍江商业人气难以聚集的主要因素。
　　在这样的不利因素影响下，原来由有关部门牵头，为国际财富中心引进的“普尔斯马特”超市，并未如期开工。
　　“占地66亩的“普尔马斯特”超市，始终未曾进驻，超市场地和中心商务楼地块，都被开辟成袍江停车场了，”一位居住在附近的当地人士告诉记者，由于袍江商圈整体的冷势，国际财富中心的招商情况不理想。
　　当然，作为该房产公司进入的第一个商业地产项目，项目开发商其具体操作班底的专业程度，也不能让人放心。
　　“开发商不专业，没有危机处理能力，”有关人士透露，开发商方面曾放话，以千万年薪寻找“救火员”。但碍于国际财富中心的灰暗前景，至今没有人敢于应聘。
　　山东：不能承受的澳龙股东“内乱”
　　过去的一段时间里，吴可夫一直身处内忧之中。由于与另一股东刘同光的纠纷，位于山东省临沂市的澳龙灯饰广场全面脱离预想轨道。
　　“项目操作两年了，原定于今年元旦开业的，现在不知道要拖到什么时候。”11月9日，澳龙灯饰广场有限公司董事长吴可夫告诉记者，未能如期开业，其原因是发生了浙江股东与本地股东的内部纠纷。
　　澳龙公司股东“内乱”的结果是：原本完整的澳龙灯饰广场面临着分家——一个商业地产开发项目因为投资者与当地环境的融合问题而变味。
　　2004年底，一直在青岛从事专业市场开发的吴可夫来到临沂考察当地投资环境，遇到了正欲开发澳龙商贸城灯饰市场的当地商人刘同光，双方约定共同开发。可以说，此时的吴与刘，都抱着开发灯饰市场的目的，利益分配上的矛盾并未到来，合作遂顺利进行。
　　2005年3月，澳龙灯饰广场成立，吴可夫占股35%，刘同光6%，其余股份由当地18位股东均分。
　　然而，一位知名房地产项目策划人曾在不同场合说过，商业地产成功率仅有10%，还有10%勉强维持，其他80%都是失败的。

（来源：田野的博客）

yunke

商业地产的“胜负手”
　　在近年投资热潮的关键词中，商业地产一直位居榜首，她仿佛是天生的市场“超女”，魅力无法抗拒。
　　当然，商业地产如果经营得力，投资回报将十分丰厚。反之，经营者掉以轻心，没有出色的经营规划和成熟的经营模式，除盆满钵满的诱人场面不可能看见之外，紧随其后的“粗放式开发”隐患，也将大面积爆发。
　　“短线开发”之痛
　　最为真实的尴尬是：在浙商的投资词典中，“商业地产”这个词的概念并未成型，更多投资人的理解和做法，仍然停留在“房地产”层面上。
　　“商业跟房地产是两个完全不同的概念，以房地产的开发团队为班底进行商业经营，显然是勉为其难的。”杭州汉嘉投资顾问机构总经理梅杰认为，不少从住宅开发商转型而来的商业地产开发商，并不具备商业实战经验，“项目定位以及经营管理的欠精确性缺陷十分明显。”
　　以打造“绍兴商业地标”为己任的袍江国际财富中心项目开发商，就是一个典型的案例。在项目前期的考察和判断上，他们遭受了类似置疑。
　　“现有的或者目前所知的发展趋势，袍江的商业环境本身就无法支撑如此庞大的商业旗舰，”绍兴县一位孙姓市场开发商说，“显然，他们是以运作住宅的标准来衡量商业项目前景了。”
　　当然，判断失误的还有上海圣力数码广场。
　　关于圣力的落败，学者易宪容总结道，“不是它的位置，不是它的定位，不是它的产品，不是它的经营管理，而是它的超前——时间的超前，它在一个错误的时间出现在一个正确地点上。”
　　西藏南路八号线的施工如此缓慢，令林森徒叹奈何。同样，袍江商圈人气难以聚集，也使投资方气急败坏。在这一点上，他们犯了缺乏长期规划，轻视商业地产所需环境的错误。
　　当然，定位也需要与时俱进。据中大集团副总裁胡小平透露，2002年，中大集团投资宁波国际汽车城项目，开始想做汽车城。后来因为拆迁拖延了两年。市场环境已经发生了变化，开发商及时转型做汽车配件，店面销售取得了成功。
　　由此可见，造成被动局面的原因，除了商业本身的运作具有培养期、成熟期之外，与开发商本身对于商业地产认识不足有很大的关系，很多商业物业往往是在开发、销售时便已埋下了祸根、导致先天不足。
　　“房产开发商们看到了商业物业的潜力，却没有做好长期为商业经营打拼的准备，”浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，许多投资商们往往套用住宅开发模式匆匆入市。
　　“他们希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好，”贾生华认为，在这种情况下，投资商抱着“卖完就走”的经营思路，从而给项目带来了巨大的投资前期风险。

yunke

　　“资金短缺”之困
　　资金是商业地产的第一障碍。
　　2005年，政府实行了宏观调控，在金融、土地双管齐下的前提下，对本来资金链吃紧的商业地产开发企业来说犹如雪上加霜，再度陷入“资金饥渴”。如此一来，开发商不得不以分割产权的形式回笼资金，继而连续上演失败案例。
　　事实上，被贬为“杭州商业地图上的一道疤痕”的太平洋百货，资金短缺是其连连遭遇困境的主要原因。
　　众所周知，太平洋百货的地块原本属于杭州市上城区体委，“就整个商业地产产业链来说，该项目本身就是不完整的，他们的土地获取并未进入市场，”梅杰认为，也正是这一原因，让浙联房产在启动之初并未怎么考虑资金因素。
　　其后的太平洋百货为回笼开发资金，采用了分割出售方式，直接将项目拖进了“无法进行统一经营、统一管理”的泥沼。
　　采用分割销售后的太平洋百货弊端立现，一边是开发商急于脱离干系，一边是业主只盯着租金落袋，无人关心商场的经营。两者的矛盾是，开发商在进行融资时不得不看小业主的脸色行事，这是太平洋百货为数不多的几次投资合作最终泡汤的原因之一。
　　“投资商并不希望接盘后，还与小业主斗来斗去，”深感其害的太平洋百货开发商在之后采取弥补，收回了全部的产权。但此时，在融资未有着落的情况下，更加剧了开发资金的紧缺。
　　商业地产项目另一个“致命”因素是，缺乏有效的融资渠道。
　　由于大型商业设施投资动辄几亿、有的甚至高达几十亿，而又因投资资金在短期内缺少退出机制，银行贷款又受宏观政策变动和调整影响，这让众多投资商头疼不已。
　　在国外，很多开发商通过一些中介机构发行“地产基金”来解决这一问题，但在国内没有放开更多的房地产金融，除银行信贷外其他渠道贫乏，基金注入商业地产的开发模式未见踪影。
　　而从政策环境来看，随着“银根紧缩、政府严查”等宏观调控措施出台，地价上涨和一次性投资成本的增加使得商铺投资者更为谨慎，由此必将引发国内商业地产开发的重新洗牌。
　　一位业内人士称，“在这只有形之手的压力下，对于已建和在建的项目来说是一场当务之急的大考，实力不济、或融资渠道缺乏的项目和开发商，很可能就此黯然出局。”
　　“营销模式”之弊
　　除了太平洋百货，采用“分割出售”模式开发经营的另一个典型案例就是杭州的涌金广场。
　　涌金广场和太平洋商业中心一样处于吴山商圈，靠近西湖，但良好的先天条件并没有给其带来理想的结局，由于开发经营模式的失误，甚至不经意间成为了杭州讨论商业地产成败的反面教材。
　　涌金广场在建造时并未对以后的经营进行规划，分割式出售带来了业主产权的多元化，产权的多元化决定了只得采用“店中店”的模式。
　　“一部分以经营者的身份出现，目的是为了经营，希望商铺尽早投入使用，产生效益。而另一部分业主则是以投资人身份出现，并不急于经营，他们的惟一目是炒商铺。”梅杰称，这直接导致了一些商铺“大门紧闭”，或者开业了后，惨淡经营的场面。
　　“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，有开发商提出并实施了在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营的方式。
　　杭州的西湖时代广场是“售后返租”模式运用在商业地产开发经营中的典型案例。
　　从表面上看，这种模式不但可以解决销售的难题，还可以解决商业设施的经营问题。而事实上，这种模式虽然使商业设施在经营权上得到统一，商场得以顺利开业，但仍不能解决所有权被分割的缺陷，当返租合同到期时，又将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。
　　贾生华表示，根据对采用“售后返租”商业物业的二三年的现金流量分析，得到的结论是：“售后返租”模式与“分割出售”相比，虽然对商业地产的经营有利，整个商业设施可以顺利开业，且在经营期能产生一定的现金流入，但是每年固定的租金支出给开发商带来非常大的资金压力。
　　在此分析基础上，贾生华认为，大连万达对中国商业地产市场发展的最大贡献——“订单式开发”模式，值得所有浙商借鉴与学习。

七上八下

本来想加分的,可最后这句结论真是......
一丑遮百俊！

ciwaw

不要在提万达了,他们不比浙商好多少.
浙商是投机者,他们搞商业是为了投机而非投资,搞商业地产投机者哪个有好下场,坑人又害己.

swot-net

说的不错，投资与投机本质是有区别的，接触过很多浙商的项目，感觉两个字，投机。拿着资本忽悠政府，拿了项目忽悠客户，结要害了自己，

kook

一旦通过“订单式开发”模式把未来的租赁收益固定了,其投资回报是非常低的.失去了商业地产大幅升值的功能。由于商业地产的高风险性，赋予了商业地产大幅升值及高额回报。要是整个物业都是纯订单式开发，那就是预期收益固定且较低的建筑承包商了。

其实目前万达的“订单式开发”模式只是在开发前把部分主力店确定了,剩下的大量物业还得靠主力店的影响力再按常规模式招商,本质上是与其他商业地产项目没有区别的.其结果是部分物业只是通过低收益把风险给降低了.剩下的大量物业通过市场操作"即成功引进某某主力店为宣传口号"再租或部分出售.
当然万达商业地产的主力店还包括自身的电影院,由于受我国的电影制作发行审查体制的影响及消费习惯转变的迟缓性,电影市场增速还是有限的,目前每个大型商业地产的顶层几乎都建5屏以上的电影院,其收益可想而知,其"集客"能力也会大打折扣。

商业地产在完善发达的市场经济金融体系中是一种变现能力较强的金融产品,其价值测算标准主要来源于对未来收益的预期上,其大小和概率都是不确定的.正因为这种不确定性使商业地产有很大的升值空间.
通过确定固定的收益,或短期的操作是无法使其大幅升值并带来高回报。经济学中的"信息不对称"在商业地产中体现为"预期收益的不确定".要让商业地产不断升值除了由于土地资源的稀缺引起的土地升值外,还是要靠租金收入不断增长的这一"造血功能"的乐观预期上.

+wxyz

说得也忒恐怖，想投机的心是谁都有的，但还不至于这么严重

[ 本帖最后由 +wxyz 于 2007-1-27  15:00 编辑 ]