房策族

各位策友：大家好！

      感谢各位对风云地产宝典栏目一年来的参与和发帖，为迎接2007年的到来，本栏目特举行本次活动，现将有关要求通告如下：
      1、时间：从本通告发布开始，到2007年元月7日结束；
      2、内容：发帖报道全国或本地有关房地产业界（包括但不限于中介、开发企业）在2006年发生的大事记回顾，并要求附该信息来源。如：11月15日，温州“个人集资建房”牵头人、该市市场营销协会秘书长赵智强宣布：温州“个人集资建房”的委托开发商当日拿到政府挂牌出让地块，该住宅项目占地30亩，总开发面积约2万平方米。信息来源：《住宅与房地产》2006年12月；
      3、奖励：根据发帖情况，将同时给予2－3个房币和2－3热心分的奖励；
      4、发帖位置：请在本主贴跟帖；
      5、准确性界定：发帖大事记必须以媒体（包括互联网）报道为准；
      6、其他说明：凡不实、重复的大事记帖子将会被删除。

     敬请策友们踊跃参与！
     谢谢大家，并预祝各位在新的一年里健康、顺心、快乐！

[ 本帖最后由 房策族 于 2006-12-30  21:57 编辑 ]

阿呆

两部委发布11月全国70大中城市房价数据，北京新建商品住宅售价同比涨幅10.3%，仅次于福州

　　昨日（２０日），国家发展改革委、国家统计局发布最新统计数据：11月全国70个大中城市房价同比上涨5.2%，其中北京新建商品住房销售价格同比涨幅达10.3%，仅次于福州。继10月同比涨幅全国居冠后，11月北京商品住房销售价格同比涨幅再次位列三甲，继续领跑全国。

　　据调查统计数据显示，全国70个大中城市与去年同期相比，商品房销售价格全线上涨，涨幅达5.2%。其中，新建商品住房销售价格方面，70个大中城市同比涨5.8%，福州、北京、深圳位列同比涨幅前三甲，涨幅分别为10.4%、10.3%和9.8%，屈居第二的北京与涨幅头名福州仅差0.1个百分点，而福州和北京也是11月全国70个大中城市中，惟一新建商品住房售价涨幅超过10%的两个城市。

　　除11月份新建商品住房同比涨幅全国居前之外，北京二手住房销售价格涨幅也在全国前列。据调查统计数据显示，与去年同月比，二手住房销售价格涨幅前四名依次为深圳、大连、大理、北京。

　　据了解，自2005年7月国家开始公布“全国70个大中城市房屋销售价格指数”以来，北京房价已连续16个月上涨，今年7月以来涨幅虽略有回落，但仍在高位运行。

　　北京房产初显"泡沫化" 投资已没太大价值

　　国际公认的健康的售价租金比应为200：1至300：1，比值如低于200：1，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力较大；如超过300：1，则意味房产投资价值相对变小，房产泡沫显现。

　　据此分析，北京二手房售价租金比已接近国际公认的警戒线，释放了“泡沫化”的预警信息。[编辑：方方]

[ 本帖最后由 房策族 于 2006-12-31  12:57 编辑 ]

阿呆

2006第一季度福州房价出现井喷式上涨,特别在春节过后的这段时间特别明显.2-3月房价涨幅达300元以上。

分析原因如下:

1、福州八县从海外回来的人在福州市区买房助推房价上涨，数据显示连江、亭江户籍的人在2、3月份购房活跃；

2、茶亭街的改造搬迁让福州的房子在短时间内呈现商品房供不应求的局面；

3、2005年福州的土地供应不足3000亩，往年都在4000多亩；而曾经在01-03年度红红火火的经济适用房在2005-2006基本销声匿迹；



[此贴子已经被作者于2006-4-7 12:02:46编辑过]

阿呆

事件改变我们的生活。

　　第二期的《上证·地产投资》年终特辑，我们为您带来了这一年楼市的十大事件。这些事件，有些成为市场发展的转折点，有些凝聚了一个庞大群体的悲喜冷暖，有些至今留在街头巷尾，有些已经成为心底的回忆……

　　我们一起走过，一起继续被事件改变的生活;
　　我们回顾它们，也让我们明确自己今后的方向。(柯鹏(柯鹏博客,柯鹏新闻,柯鹏说吧)）
　　调控战役

　　潜台词：13道令重构楼市
　　2006年5月17日，这个日子必将被正在经历房地产市场调控的人们长久地记忆着。这一天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，史称“国六条”。

[ 本帖最后由 房策族 于 2006-12-31  13:43 编辑 ]

阿呆

么认为。

限价回购


　　潜台词：市场呼唤公平透明



　　在2006年的楼市中，“限价回购”也许不是被普遍熟悉的事件，但是在中国楼市的风暴中心之一———北京和上海，这个事件人人皆知。



　　9月20日，北京国土资源网上悄悄挂出一个称为白家庄地块的出让信息，这一地块即是引发此后京城限价回购争议的源头。此后不久，有京城地产大腕潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)、任志强等和上海一些房地产开发企业负责人共同参加的大讨论通过京沪连线的方式在网上直播。



　　事情缘于挂牌文件中的限价回购条款，文件称：该地块建成后的5000平方米商业物业和8000平方米办公楼物业需要以12000元/平方米的价格由一级开发商北京恒世华融公司回购。而按照目前该位置的市场价格，商用物业的单价在40000元/平方米左右。“如果按此执行，二级开发商的直接收益损失在2个亿。”北京一家房地产开发企业财务人员称。



　　随着业界质疑增多，北京市相关部门出具了一份关于限价回购的解释性说明。大致为：白家庄地块属于“8·31大限”前拿到的土地，根据相关政策，没有及时开工的项目已经被政府收回后重新拍卖，而有关回购的说法在8·31前就已经由当时的一级开发商向其他企业有所承诺。



　　“目前的问题是在8·31之后，以前的回购承诺是否仍然需要政府的保护。”上海资深房地产评论人蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧)称。如果土地收回是旨在调整市场的强力政策，以维护土地招拍挂市场的透明度，这些原来存在于市场的承诺就应该由原开发商自行承担损失。“最可怕的是，如果一级开发商同时参与挂牌竞争，他们的优势将非常明显。”任志强等在当时的网上讨论中称。



　　没有想到的是，任志强之担心一语成谶。11月1日，就在结束挂牌的最后一天的最后几十分钟，一级开发商下属企业北京嘉铭房地产投资有限公司第四次刷新价格。耐人寻味的是，本应进入各家开发商竞价阶段的正常程序因其他开发商均未出现而取消，嘉铭房地产顺利摘牌。



　　“我们是如此期待一个透明公正的土地招拍挂制度，毕竟土地出让不仅是开发商的生命线，也是这个市场健康发展的生命所系。”京城一位知名房地产开发商称

集体退房

阿呆

　　潜台词：疯狂后的代价



　　毫无疑问，房价下跌是退房风起的真实起因。



　　2006年9月底，上海市宝山区法院作出一审判决，允许66名大华集团“水岸蓝桥”楼盘的购房者解除购房合同，开发商则应退还房款。加上此前判结的20例，一共有86名“水岸蓝桥”的购房者要求退房成功。



　　上海发生的这场退房纠纷备受业内瞩目。一是这是近5年来上海首次出现的退房集体诉讼，并且以往在市场内显得“弱势”的购房者获得了压倒性的胜利；二是这几十名购房者宁愿承担3万至4万余元不等的违约赔偿金也要退房，而开发商面临着收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1.2亿元购房款的巨大压力。这些都如同给发烧的楼市泼上了凉水、敲响了警钟。



　　退房事件的影响还远没有结束。据市场人士介绍，“水岸蓝桥”的纠纷从2005年年底就开始在上海楼市掀起波澜，一时间更是退房声乍起，发生购房者集体要求退房事件的楼盘不下十个。并且不光是在上海，其他地方的楼市也存在退房风波。



　　“除了直接走上法庭，更多的还处于交涉阶段，如购房者拒绝收房等，不过‘水岸蓝桥’一案的确给了我们很大的借鉴与警示。”有处理过此类纠纷的律师直言不讳，“我接触到一些购房者，一开始可能还是挑楼盘的毛病，再结合合同约定要求退房或赔偿，但说到底还是调控后价格产生落差的影响。”



　　开发商的态度则愈加谨慎。“楼市当然也是有风险的嘛，不过调控后购房者与开发商之间的矛盾更多地暴露出来了。”房地产开发企业的负责人坦言。市场分析师则指出，开发商最担心的是资金链，一旦退房成潮，对因调控趋紧而面临资金压力的开发商而言更是雪上加霜。



　　还是一些“局外人”总结得有理：这都是为曾经的疯狂所付出的代价。对开发商来说，退房事件是一次惨痛的教训，因为在那房价节节攀高、楼市疯狂过热的日子里，他们没有或者说根本不愿预见房价下跌的风险，更没有做好经营风险的准备；而对购房者来说，应该也要意识到，从通宵排队抢购到对簿公堂退房就是楼市价值回归的一个缩影。



　　在这场博弈中，让不理性者通过“割肉”接受一次市场经济的洗礼，未尝不是件有积极意义的事。（

问题按揭


　

阿呆

　潜台词：金融风险加紧防控



  “姚康达”的一夜成名，来源于2004年的一次审计事件，当时中国工商银行上海外高桥保税区支行向该人士发放个人住房贷款7141万元人民币，资金被用作购买128套住房。事件暴露之后，“姚康达”便成为利用银行贷款炒作房地产事件的代名词。



　　2006年，新的“姚康达”再次现身。知情人士介绍，2004年下半年至2005年一季度，同样有通过炒作房产获利的人进入楼市，当时正值上海房地产市场的顶峰时期，其便一举购下110套分布在市中心区域的高档房源。至于购房资金，除去平均不到8%的首付之外，这位买家居然在反复抵押之后从银行获得了6.5亿元的贷款支持。



　　当然，在楼市逐渐回复理性之后，这些曾经的“弄潮儿”追涨的最后结果便是黯然出局，由银行来处理这批所谓的不良资产。虽然，上述买家在贷款过程中通过高估房产价值的方式究竟骗贷套现了多少仍然是个未知数，但银行在接手处理资产时，不得不吞进近9000万元的坏账，这就是国家一直在强调重申的需要提防的金融风险。



　　两个“姚康达”的不同之处是，前者是东窗事发之后的公诸于众，后者只是市场人士的揭露。而在商业银行始终处于加大控制风险力度与完成业绩指标之间的“两难”情绪中，又有多少“姚康达”事件依然潜在水中？



　　2006年2月，上海银监局公布的《2005年上海中资商业银行房地产信贷运行报告》披露，至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额达15.48亿元，不良贷款率已达到0.58%，比3月末上升0.17个百分点，升幅明显。各家商业银行在年关将至的时候，再次选择了刹车。“针对商业房产的放贷已经基本停止，个人放贷除非有非常好的资质或者是首次购房者，才会考虑略微放宽一些。”一位银行人士告诉记者。



　　应该说，这两年来的房地产金融风险的确尚在可控范围内，但是，前几年的历史遗留问题正在逐步呈现。重要的是，如何在目前的市场情况下仍保持审慎，在房地产开发业务和个人房贷业务方面，继续加好那一把锁。

田妮

　　【关键词】房地产企业所得税
　　由国家税务总局颁布的、于１月１日起实施的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，规定将原预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，将房地产项目预售收入税率提高５％；房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。《通知》旨在通过细化税收政策调控房地产市场。
　　【关键词】发展经济适用房
　　３月５日，国务院总理温家宝在人代会上所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。２００６年国民经济和社会发展的主要预期目标是：居民消费价格总水平涨幅控制在３％，继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房；建立健全廉租房制度和住房租赁制度；整顿规范房地产和建筑市场秩序。
　　【关键词】防止囤、炒土地
　　国土资源部和国家工商总局４月９日发布《国有土地使用权出让合同补充协议》，对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数等合同条件及违约责任进行了明确约定。
　　旨在防止出让之后的土地囤积、炒卖，通过土地开发强度调整房地产开发结构。
　　郑州市国土局１１月２８日发布《关于进一步严格土地管理的决定》。规定土地无故闲置两年，政府将无偿收回；未列入土地规划不得建“工业园”；农用地禁止“以租代征”；被征地农民可听证土地用途；土地违法实行问责制。
　　【关键词】上调房贷利率
　　４月２８日，央行全面上调各档次贷款利率０．２７个百分点，其中，５年期以上的银行房贷基准利率由６．１２％上调至６．３９％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
　　从４月２８日起上调金融机构贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的５．５８％提高到５．８５％，其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率仍保持不变。
　　个人住房贷款（商贷）利率也包含在本次调整之中。从４月２８日起，５年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由６．１２％提高到６．３９％，个人能享受到的最优惠的下限利率由５．５０８％提高到５．７５１％。
　　【关键词】国六条
　　５月１７日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（俗称“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。主要内容有：切实调整住房供应结构；重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。业内人士认为这六条措施拉开了２００６年房地产调控序幕。
　　【关键词】九部委“十五条”
　　５月２９日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（２００６）３７号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出９０平方米、双７０％的标准。
　　《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的通知》中指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地２００５年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。
　　【关键词】二手房营业税征收
　　５月３１日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发７４号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。２００６年６月１日后，个人将购买不足５年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。
　　

田妮

　　【关键词】规范房产交易秩序
　　７月６日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发１６６号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体为：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在１０日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。
　　其后，郑州市房管局下发《关于开展整顿规范房地产交易秩序活动的通知》，所有楼盘取得预售证１０日内必须开盘；开发商炒卖房号将受严惩；经济适用房禁止擅自提价；不具备预（销）售条件的楼盘不得参展；严禁利用合同加重购房人责任；严禁在售楼盘不联机备案。
　　【关键词】９０平方米
　　７月１２日，建设部颁发１６５号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了３７号文件中９０平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。
　　１６５号文件核心精神有三：一、９０平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；二、套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的７０％以上，这个７０％的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；三、６月１日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。
　　河南省建设厅７月２６日下发《加强城市规划对房地产市场调控力度的通知》，就落实国务院有关规定，进一步稳定住房价格，合理调整住房供应结构提出了具体措施。明确规定新审批的商品房，９０平方米以下的住房面积达不到７０％的比重，不许开工建设。９月底前，各市县必须完成住房建设规划编制工作，报省建设厅备案后向社会公布。
　　【关键词】外资限炒令
　　７月２４日，建设部联合其他５部委下发１７１号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营以及境外机构和个人购房的管理。主要内容有：一、规范外商投资房地产市场准入；二、加强外商投资企业房地产开发经营管理；三、严格境外机构和个人购房管理；四、进一步强化和落实监管责任。
　　【关键词】建立国家土地督察制
　　７月２４日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔２００６〕５０号），９个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入９大土地督察局严格监管之下。国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。
　　【关键词】强征二手房转让个人所得税
　　７月２６日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（１０８号文），宣布从８月１日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
　　“１０８号文”规定，二手房交易过户前必须完税。主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税等税收一并办理；税务机关暂无条件设置征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收。
　　

田妮

【关键词】土地出让
　　８月１日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。
　　国有土地出让目前存在三大问题：一是土地出让信息披露不充分；二是有的地方在招拍挂特别是挂牌出让中设定条件限制竞买人，操作不规范；三是协议出让公开程度不够。解决这些问题，需要进一步统一出让程序和标准。
　　【关键词】廉租房保障金
　　财政部、建设部、国土资源部８月３０日出台《关于切实落实城镇廉租房保障资金的通知》。规定廉租房资金实行专户管理，专款专用，各地土地出让净收益的５％必须用来建设廉租房。廉租房管理还必须配备专职人员。
　　【关键词】外资购房
　　９月４日，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规定境外主体办理购房结汇时，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核方可购汇汇出。境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。
　　近年来，部分境外热钱进入中国房地产市场，被视为境内热点城市房价上涨的一个因素。对此，国家外汇管理局、建设部出台规定强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品房。
　　【关键词】土地调控
　　９月５日，国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。我国政府在土地管理和调控政策上再度进行重大调整。
　　《通知》指出，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。进一步强调了土地管理问责制、制定工业用地出让最低价标准、提高建设用地相关税费标准等。
　　【关键词】土地有偿使用费
　　１１月２０日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，规定２００７年１月１日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方三七分成体制，地方７０％的费用分成将上缴至省级后下拨。相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。
　　【关键词】限、禁目录
　　国家发改委和国土资源部１２月１２日发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。与１９９９年禁止目录相比，新目录增加了别墅类房地产开发，高尔夫球场，赛马场，党政机关、国有企事业单位新建培训中心，未依法取得探矿权的矿产资源勘查，未依法取得采矿权的矿产资源开采等六个项目。
　　新进入限制用地的项目包括，机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于１．０、单套住房建筑面积超过１４４平方米的住宅项目），赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目等。