青岛开发区商业地产：从做项目到做商圈
随着青岛西海岸的开发，南隧北桥的规划及建成，开发区的商业地产出现有史以来空前的繁荣和发展。
开发区国际贸易中心商业广场位于开发区长江中路中央CBD商务区，是目前开发区最高标志性建筑楼。
1、 整体功能从单一化向综合化演变
佳世客、瑞泰利群的楼体都是单一性购物中心，而以开发区国际贸易中心商业广场为代表的项目都呈现明显的综合性特征。商业、商务、星级酒店、高档写字楼、高档公寓等各大物业功能非常齐全。宣扬综合体项目对于城市发展的影响力，以最先即将面世的开发区国际贸易中心商业广场尤为突出。
从项目的实际操作来看，以往单纯的以区域现有的商业供应、需求和未来的潜在竞争等传统的市场导向型操作，已不能满足商业项目的实际运作。在一个新兴区域商业项目的操作上，不再是一个做项目的概念，而更应该是一个做商圈的概念，按照做商圈的理念去运作项目。
2、 合理界定商圈
在商圈的界定上，要根据自身的规模和特性确定自身的商圈范围，根据商圈消费人群的特性，尤其是核心商圈消费人群的特性，在迎合其消费的基础上，做创新式定位，在站稳区域的基础上，力争扩大商圈的辐射范围。开发区国际贸易中心商业广场业态定位于大型中高档综合购物中心，真正实现消费者的一站式购物，享受全程服务。无论是在外观设计，还是在空间结构、灯光设计，都与国际化购物中心接轨，体验时尚、尊贵、奢华与成功，在这里实现人生的价值。
3、 坚持错位式经营
在商业的定位上，要充分考虑区域现有的商业供应与潜在的商业供应。在充分调研区域市场的基础上，走差异化路线，坚持错位式经营思路，避开现有及潜在竞争对手的市场竞争。错位式经营主要包括业态、档次、主题、目标客群、经营模式、管理和服务等方面的错位。
4、 错位基础上形成互动
从项目的未来发展战略角度考虑，应充分利用项目自身的优势， 站在区域商圈的高度与区域商业形成一体。在避开市场竞争的基础上，在商业业态的规划、经营模式、目标客群等方面尽可能与现有的商业形成人流的互动和共享。充分利用区域大商业所带来的，使项目与区域商业融为一体，形成一个整体商圈，从而扩大商圈的影响力和辐射范围。在突出项目自身优势的提前下，把区域商圈做大，使项目所在区域形成一个新兴商圈。而项目也会因为自身的影响力而成为新兴商圈的标志。做商圈的运作理念适合在区域具有一定领航地位的商业项目，如开发区国际贸易中心商业广场建筑面积6万平方米，是集购物、休闲、餐饮、文化一体的Shopping Mall业态。而在一个新兴区域形成商圈需要一定的时间来培育。因此，开发商在按照商圈战略运做项目时，要充分考虑自身项目的特性。同时，要充分考虑区域商圈的培育周期，尤其是在前期要搭建完善的运营合理体系，确保项目后续工作的可持续性发展。
