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祖庙商圈人气仍旧很旺。

  城南新兴商圈风头正劲。


  在有些业界人士看来，2006年的佛山各大商圈经历了一场战乱。以城南为代表的新商圈虽然来势汹汹，但因为修路等客观原因，在过去一年业绩表现平平。而以祖庙为代表的老商圈虽然被业界认为戴上了“旺丁不旺财”的紧箍咒，但在商家不断地图强发展中，过去一年表现还算不俗。综合看来，新老商圈在过去一年的竞争中打了个平手。两大商圈在未来一年究竟会发生哪些变数，彼此之间如何抗衡，业界人士非常关注。


  祖庙商圈：新商业区崛起陷入内忧外患？


  1997年，升平百货和百花广场开始合作，创下佛山地产商业的成功典范，并带动祖庙商圈的崛起。但近年来，随着佛山经济的持续发展，祖庙商圈也陷入了内忧外患之中。业内人士认为，一方面以城南商圈为代表的新兴商业区迅速崛起，分流了祖庙商圈相当一部分的资源和市场。同时，佛山五区间的融合和交流加强，南海、顺德等地的商圈逐渐与祖庙商圈形成竞争态势。有人认为，自2004年起，建新路实行单行线亦给商圈的交通和物业发展带来一阵伤痛。整个商圈呈逆水行舟之势，恐步当年升平商圈的后尘，失去商业龙头地位。


  新活力注入难撼动龙头地位


  但业内人士认为，目前要撼动祖庙商圈的龙头地位比较艰难。历经两年有余，总耗资8000万元，兴华商场于2006年元旦之前完成了对3万多平方米经营场所的装修调整，扩大了经营面积。


  而国美和苏宁对祖庙这块地盘表现了相当的重视，纷纷将佛山第一店布阵祖庙商圈。业内专家认为，超市业态的引入，显然是招商情况一直不太理想的百花新翼想寻求突围。


  业内人士分析，祖庙商圈在未来一年，仍然是佛山城市商业无可争议的标志性区域，是佛山商业业态最丰富、商品最丰富的商圈。


  城南商圈：建立新坐标蓄势待发


  2003年9月，位于季华五路和大福南路交界的升平百货鸿福广场正式对外营业，标志着城南商圈的发端。近两年，以季华路为核心的城南商圈成为百货商家投资的热土。如今，城南商圈已经吸引了东建世纪广场、季华货仓、好又多、百佳、国美、苏宁等大型卖场纷纷安营扎寨。有业内人士认为，它与祖庙商圈形成鲜明的对峙，可能对其构成致命的威胁。但是，在2006年，城南商圈却因为客观原因并没有对祖庙商圈构成实质上的威胁。


  道路改造影响未来发展


  “道路施工改造虽然一度对沿线商业造成影响，却也给了沿线商家调整思路、改造和升级的时间。”业内专家王先生认为，2006年可以说得上是城南商圈养精蓄锐的一年。


  2006年，新鲜面孔不断亮相城南。2006年4月29日，以打造佛山“丽柏”为目标，佛山规模最大、档次最高的商场顺联国际购物中心正式在城南开业，业内人士称城南商圈开始有了新的坐标。2006年12月20日，百佳超级广场落户顺联国际购物中心负一层，开始试业经营。


  据介绍，2007年，城南商圈不仅坐拥岭南明珠、季华路、大福路修好后的交通便利，也将迎来更多新鲜业态的纷纷进驻，尤其是美食空白这一块将得到有力填补。


  两大商圈大事记


  祖庙：


  2006年初，兴华商场建成了佛山最高的立体停车塔并正式投入使用；


  2006年8月，国美佛山第一店祖庙旗舰店重张开业；


  2006年11月，本土零售超市“好好多”悄然进军祖庙商圈；


  2006年12月，苏宁宣布入主祖庙路华辉大厦，一路之隔布下二子，鼎力打造华南二级市场的首家旗舰店。


  城南：


  4月29日，顺联国际购物中心正式在城南开业，业内人士称城南商圈有了新坐标；


  2月23日起，城南交通要道大福路开始进行封路改造，此后半年有余的时间里，城南历经了大福路、季华路、魁奇路等道路施工改造，季华路下沉隧道修建等多项市政施工建设；


  11月11日，周边道路恢复通畅后，原国美大福南店易名岭南明珠店，迎来重张开业；


  12月20日，百佳超级广场落子顺联国际购物中心负一层，开始试业。

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2006年对于绝大部分中山市民而言只是平凡的一年。在工作、学习、生活之余，消费带来的收获和快感却是骤然涌起的浪花，为我们的脑海留下回忆。为满足中山市民的消费需求，我市已形成大信、步行街、益华、西区、假日广场、镇区等六大商圈。这些商圈均具备了交易量庞大、辐射范围广等特点，形成了专业市场、综合类大卖场的特色。

　　■【大信商圈】


　　MALL魅力，渐受认同


　　2006年10月1日，国庆黄金周第一天，大信·新都汇的日客流量突破18万人次。这间城区著名的大型购物中心（MALL）以3072万元的成绩名列全市国庆黄金周零售金额第一名。中山零售业曾有“重东西轻南北”的说法，随着城区东扩和北扩，精明的中山企业家适时引入“一站式消费”概念并将其注入本地商业特色，让MALL消费成为目前的城中热点。目前，小榄、古镇的零售商业亦正向着MALL的方向发展。


　　■【步行街】


　　商业洼地，城市名片


　　孙文西路步行街见证了改革开放后中山城区零售业的变迁。目前仍是城区中部商圈的“领军人物”和中山旅游业的“名片”。这里有数不清的散户商铺，更有中山百货、中恳百货等大型购物商厦。当年，孙文西路的“文化旅游步行街”定位在全省乃至全国均属创新之举。


　　现时，孙文西路的人流量每天仍达数万人次，节假日更暴增至10万人次以上。步行街物业管理公司只扮演着服务者的角色，不断加强在骑楼立面、街道清洁、灯光照明等方面的服务质量。随着泰安路、逢源商业街、岐江一河两岸等商业设施的完善，步行街商圈的影响力和吸引力将得到从线到面的全方位发展。


　　■【京华商圈】


　　服务创新，吸引市民


　　京华商圈是城区中高档消费的代名词。这里的零售机构包括益华百货石岐总店以及数不清的临街商铺，体育路旅游一条街以及提供高档餐饮服务的京华酒店为商圈增色不少。


　　这家大型传统百货公司将目标顾客群定位于城中具有一定文化层次、一定收入水平、消费理念和消费意识较成熟的消费者，并着手营造理性的消费空间和具有一定品味的消费格局。


　　■【假日广场】


　　特色定位，年轻朝气


　　假日广场走出了自己的商业文化。这里是年轻人和都市新贵的新宠。与大信商圈比较，假日广场的购物环境更为悠闲，集中，轻松，吃喝玩乐、购物、休闲都可以在这个圈子里解决。在这里优哉游哉逛上大半天，年轻市民在不知不觉中自觉地贡献了钱包的内容。


　　假日广场的商品档次较高，且提供了便利、快捷的消费模式，摆脱了分散的店面经营形式。开放式的店面，使商品展示不受店面大小的影响，在相同时间内，消费者能够得到更多的商品信息。与此同时，经营者多选择在时尚节日举办促销、文化活动———假日广场附近就是电子科技大学中山学院。


　　■【镇区商圈】


　　巨头云集，各有特色


　　壹加壹商业连锁有限公司在镇区大获成功———每个镇区的商业中心均布点了“壹加壹”的分店，并成为当地的消费中心。


　　不过，随着小榄大信·新都汇的进驻，MALL商业模式逐渐在小榄、古镇等经济强镇“生根发芽”。国美、苏宁、屈臣氏等连锁巨头也借MALL的“跑马圈地”落户镇区。值得关注的是，“壹加壹”对此积极应对，不断增加经营面积，升级镇区分店的档次。


　　■【西区商圈】


　　种类繁多，专业定位


　　现时，西区商圈虽然欠缺大型购物中心、大型百货公司等设施，但这里是孙文西路步行街商圈的延续，集聚了大量的服装零售商铺，餐饮业、大型电脑城、小商品市场也是该区的特色。

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一直以来，天河城就享有“中国第一商城”的美誉，其母公司天河城集团在2002年公司10周年庆典时，精辟地总结了天河城的“十个最”：最早的股份制商业企业、最高速建成开业、最早引进外商零售百货企业、最具代表性综合经营模式、最现代物业管理、最大额单店销售、最大客流量、最满租位、最高效回报与最强的带动能力。

　　天河城建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，出租率在1999年以后一直保持在99％以上。现有商户360余家，年销售额在30亿~40亿元人民币。


　　同时，天河城物业管理公司率先成为中国业内首家通过ISO9000的综合商厦物业管理企业，获得国家、省及市、区级各种荣誉称号80余项，几乎囊括业内所有奖项，确立了中国SHOPPING MALL物业管理第一品牌企业。


　　从高速增长到稳健扩张


　　今年3月14日，天贸集团正式宣布：集团正式更名为“天河城集团”，将“天河城”这个知名的零售业旗舰品牌升级为集团核心品牌。同日，新生的“天河城集团”发布其酝酿已久的“诚信宣言”，宣告与客户共建战略合作伙伴关系的新零售时代的到来。


　　天河城集团母公司广东控股有限公司战略发展部副总经理吴嘉乐表示，天河城集团三位一体的发展蓝图成功“落地”。据透露，天河城将向综合地产转型，天河城集团事业领域横跨商业地产、购物中心、写字楼、酒店、百货零售、物业管理、餐饮娱乐等。由粤海投资有限公司董事总经理、“天河城塔楼工程建设指挥部”常务副总指挥张辉继任董事长以来，天河城二次装修正式启动，外界最为关注的粤海天河城大厦、五星级粤海喜来登酒店事宜也有了着落。


　　天河城集团投资建设、经营管理的主营项目天河城广场总占地面积4.1万平方米、总建筑面积33万平方米，包括：中国大陆最早的购物中心——天河城以及与天河城三位一体的超甲级写字楼粤海天河城大厦（年底投入使用)、五星级酒店粤海喜来登酒店（在建)。


　　目前，广东控股有限公司正准备把集团策略部由香港搬回内地，其原因则是今后公司将发展重点放在内地。此背景下天河城的调整，无疑让业内有了丰富的联想空间。


　　所以，天河城集团的更名，虽然只有三个字之变，却明确无误的体现了天河城的战略指向。由此，天河城已经开始摆脱一城一地的区域限制，向全新的商业服务品牌迈进。


　　“品牌是未来发展的基础，‘让天河城品牌升起来’是天河城从高速增长走向稳健扩张的必由之路。”张辉说道。


　　“2005年10月28日虎门天河城TOWNMALL的开业，标志着天河城从单店到连锁经营的突破；2005年12月26日位于天河城广场东北角的天河城东塔顶级写字楼隆重平顶，标志着天河城从单一的购物中心转变为综合商业地产；2006年1月21日天河城百货欧莱斯名牌折扣店隆重开业，标志着天河城从单业态向多业态的突破。”天河城相关负责人介绍。


　　天河城集团的基本发展目标是，到2008年，力争再建成第二个天河城投入运营。
（待续）

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成功的五大因素


　　10多年来，天河城购物中心商业运作的成功，让“天河城”三个字已经超越了普通商业范畴，成为一个社会符号——广州人、广东人甚至熟悉广州商业所有人士的口头常用词汇。这个符号背后蕴涵的品牌影响力、品牌美誉度、商业诚信、人气、市场号召力，对任何一家竞争性企业来说，都是梦寐以求、不可复制的商业资源。这其中，五大因素缺一不可：


　　首先是“天时”。天贸集团的成立与天河城MALL的兴建是广东省进一步深化改革开放及改革商业流通体制发展第三产业的产物，顺应了珠三角经济发展形势，得到了省政府的大力支持；选择MALL这样一种新型的商业业态并坚持按国际先进的购物中心模式运作，勇敢探索市场经济条件下的商业规则，这可说是当时政府决策的胜利。


　　其次是“地利”。为广州市现代化城市建设的一项重点工程，天河城在选址上顺应城市规划，代表了广州商业中心东移的趋势，周边拥有相当数量的中高收入消费群体，交通便利，占据了优越的地理位置。天河城的出现是广州在迈向现代化国际大都市过程中对先进的商业零售新业态的呼唤。迎合了现代消费理念和需求。


　　第三依靠“人和”。一支优秀而稳定的创业团队是天河城成功的基础，在筹建与经营天河城的历史上，天贸集团第一任董事长和总裁10年耕耘兢兢业业，并具备相当高的威信和管理能力。要知道，购物中心不仅是一个资金密集型领域，同时是一个技术密集型领域，不仅需要庞大的前期开发投入，更需要强大的后续管理后盾，购物中心必须走专业化的道路。


　　新任董事长张辉，为人亲切，行事低调。悄然之中，天河城集团的人事架构就进行了一些调整，其租赁部、合同管理部和推广策划部主要负责人纷纷提拔原天河城中层来担任。从目前天河城的相关战略推进状况来看，这个新的团队表现无疑是极为优秀的。而一个高素质的团队，势必是保持商业地产领域领跑地位不可或缺的条件。


　　第四则是“谋略”。天贸集团的创业者从一开始就选准了SHOPPING　MALL这样一个在中国还不为人熟知的业态，并从策划、设计、建设和经营严格按照MALL的规律和要求管理。现在进行租户结构调整、功能布局改进和经营管理创新工作时，也都是参照国际先进购物中心的最新经验进行。


　　产权完整是购物中心成功管理的支点，保证了广场的功能、配套、档次和秩序。如果店铺被拆散零卖各归其主，那么购物中心的统一规划与品牌形象可能就无从谈起。这是因为购物中心作为真正的商业地产，其盈利模式与住宅地产的一次性销售不同，其盈利方式主要是通过租金收入、物业增值以及周边土地升值来实现。


　　最后，“纵横”是至关重要的一点。首先是强强联合。从天河城发展的历史轨迹来看，无论是经营初期与强势商业品牌JUSCO的合作，还是去年不断引进国际国内的知名品牌，包括万宝龙、施华洛世奇、帝陀、劳力士等，选择知名品牌联手，强强合作是天河城发展的一贯思路。通过合作降低发展的风险，强化主营业务和兼顾多元化扩张，以两条腿走路的策略，已经开始浮出水面。


　　在未来规划当中，天河城打算组建两个上市公司，一个是以经营MALL为主业的天河城集团，一个是经营百货的天河城百货公司。还将采取租赁经营和品牌管理等方式经营多个购物中心，经营社区MALL和郊区MALL，同时积极探讨适合中国特点和本地特色的新购物中心模式。
（完）

蒙古人

谢谢

langrenkuangge

不错，谢谢