看看过去2006年 望望未来2007年
2006四大推手抬高房价
2006年,国家从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产,力度之大前所未有,尽管“出现了一些积极的变化”,但2006的房价仍“逆风飞扬”。
地价如“脱缰野马”推高房价
今年,各地“地王”、“楼王”频生。9月上旬,上海市浦东新区花木地块报出58.89亿元的高价,创历史纪录。按此计算,楼板价就高达11300元/平方米,而离它不远处的新楼盘均价为9700元/平方米。下半年以来。杭州“新地王”挂牌起价就30亿元,此前,南京诞生了总价14.95亿元的“地王”,楼板价在8000元/平方米以上。广州、深圳、珠海的地价也越拍越高。
“地价就像脱缰的野马一样不受控制。”开发商潘石屹说,“土地供应量减少”、用地成本提高之类的信号刺激了房地产商高价拿地的狂热,而这一次的成交价又成为下一次土地拍卖底价的标杆。
尽管有关部门解释,提高用地成本不会对地价产生太大影响,但开发商宣传“水涨船高”、“羊毛永远出在羊身上”,土地成本提高将导致商品房成本上升的预期。
事实上,“地王”的诞生意味着这一地区的房价有了一个新的标杆作为参照向上攀升。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说,开发商正是利用了这一点,制造房价上涨预期,结果房价的涨幅比地价的增幅还大。于是,一个尴尬的局面出现了:即使限制了套型面积,也阻止不了房价的拉高。另一方面,房价上涨对于地价又具有拉动作用。正是对未来房价更高预期,开发商竞地时才愿出更高的价。于是,房地产在拿地环节就陷入了互为因果的恶性循环中。
需求“人为过剩”拉升房价
今年以来,房价涨幅居高不下的城市,供小于求的局面没有改变。造成需求过剩的因素主要有:保障不到位,大量中低收入者被裹挟进房市;投资手段匮乏,买房仍是多数手有余钱者的理财方式。
截至9月底,全国尚有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制,19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。廉租房、经济适用房紧缺,大量实力不济但住房需求强烈的中低收入阶层被裹挟进市场需方行列,致使房市整体供求仍偏紧,房价攀升。根据东部地区商品房均价和人均收入,70%的城市居民没有购买新房的能力。房价的持续上涨造成广大中低收入者超越个人经济能力地恐慌性跟风。
城市化加速引发大规模被动性需求也是导致住房消费居高不下的另一个重要因素。
银行松贷支撑购买力
由于获取存贷款利差仍是国内银行盈利的主要模式,收益稳定、坏账率相对较低的个人住房贷款业务成了各银行争夺的焦点。银行放宽贷款条件,客观上为楼市购买力提供了支撑。
下半年来,先是五大银行对优质客户执行下浮15%的优惠房贷利率,紧接着,光大、兴业、深发展等股份制银行推出鼓励房贷新措施,如调整固定利率标准、以存抵贷、放宽借款人年龄限制等,房贷年限最长可30年,65岁以下申请人均可获贷。此前个人买房在信贷方面的诸多约束,在放贷大战中已被突破。
分析人士指出,资本流动过剩客观上对购买力起了强势支撑作用。资金成本的低廉,让一些投资者敢于借用银行资金作为个人理财的财务杠杆,让存款者为自己投资房产“贴息”。
“房产势力”导致调控悬空
不久前韩国政府公开承认,高房价是强大的“房地产势力”哄抬的结果,这个判断值得我们警醒。房价逆调控飞涨的主导因素,正是强大的“房地产势力”———一些地方政府、部门、部分开发商和金融机构以及房地产食利者综合作用的结果。
表现一,地方政府仍然深陷在房地产经济中难以自拔,职责未履,与市场的边界至今没有厘清。这就是为什么中央有令难行:各地住房结构调整规划必须在2006年9月底完成,结果全国竟有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未按时公布住房建设规划。
表现二,一些地方言行不一,嘴上谈“调控”,暗里在托市,在房价问题上喜高恐低。一个典型的表现是:住房转让个人所得税的征收,国税总局明确要求课税20%,结果,有的地方在实际交易中,几乎只按1%或2%计征。
表现三,在东部一些城市,新楼盘申请预售时,如定价低于周边楼盘售价,反而申请不下来。主管部门也不明说原因,就是迟迟不批,直至开发商将价格调高。分析人士判断,这是借担心价格过低“扰乱市场”之名,行托市之实。
业内专家指出,正是上述市场和非市场的四大推手助推房价“且调且涨”。
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