北郊项目可行性报告
目 录
第一部分 项目概况
一、 项目位置
二、 项目现状
三、 项目周边配套
四、 项目周边环境
五、 规划控制要点
六、 土地价格
第二部分 法律及政策风险分析
一、 取得土地方状况及取得方式
二、 土地法律性质评估
三、 取得土地使用权程序
四、 政策性风险评估
五、 总体评价
第三部分 市场分析
一、 楼盘分布状况
二、 区域房地产供应量
三、 产品分析
四、 区域现售楼盘分布特点
五、 个案点评
六、 商业形态
七、 客户群分析
第四部分 规划设计分析
一、 规划设计思路
二、 规划设计可行性分析
第五部分 项目开发
一、 土地升值潜力初步评估
二、 工期计划
三、 销售计划
第六部分 投资收益分析
一、 项目经济技术指标
二、 项目成本核算
三、 销售收入预算
第七部分 项目可行性分析
第一部分 项目概况
一、 项目位置
本地块隶属西安市未央区经济开发区，地块紧靠未央大西侧，在凤城六路与未央大道东北处（长青路南侧），房地产区域环境属城北经济开发区域内。
二、 项目现状
地块西端紧邻未央大道，配套缺乏，无商业。地块南端靠近未央路工业批发市场接近新修的凤城六路暂时基本上无任何配套，各种经济处于初级阶段。项目是经济开发区域内地理位置较为优越，北边有几处拆迁改造工程。
三、 项目周遍配套
1、交通状况
道路：贯穿整个城北经济开发区的未央大道，南北走向，南到北二环，东到张家堡广场接西铜高速公路，车流人流量较大。
公交：沿未央大道公交线路多，出租车也较多，如：600、207、202、37、609、18、711、618、288、236、310、17、509等。
距市中心 5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅需20分钟的车程
2、 教育
周边教育资源数量少、但教育水平较高
高等教育：西安交通职业技术学院
中等教育：西安中学、交大附中、西北大学附属国际学校
初等教育：张家堡小学、交大附小
3、 医院等级和医疗水平
医疗：长安医院、未央区第一医院
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
购物场所匮乏，无大型商业场所，地块以南有城北最大的家乐购物超市。无成规模的蔬菜市场。
5、 娱乐、休闲、餐饮设施
大型娱乐、休闲、餐饮配套较少，小型门市餐饮更少
娱乐：星座•量贩KTV
休闲：西安妇幼儿童活动中心、西安国际高尔夫俱乐部、未央湖度假山庄、西安图书馆。
餐饮：西部国际酒店、大白鲨鲍翅海鲜楼、圣路易葡国餐厅、挪威海鲜世界、海山渔港小吃城
6、 金融
金融场所较多，主要集中在凤城四路以南的未央大道两边。
如：中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、西安商业银行、上海浦东发展银行、中信实业银行、华夏银行、中国光大银行。
7、通讯：中国移动通信、中国电信。
四、项目周边环境
1、 治安情况
周边正处于新城区开发阶段，人文环境一般，人口素质较低，治安环境混乱。
2、 空气状况
项目北边有800亩的城市公园，绿化面积大，空气质量较好。
3、 噪声情况
紧靠未央路车流量较多,周边都是开发区域，建筑工程较多,噪音污染较大。
4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
项目区域离浐、灞河生态旅游区较远，生态污染小。
5、 周边景观
项目北边有800亩的运动公园城市广场，西边有180亩的文景公园，景观较为优美。
五、项目区域市政配套
道路现状及规划发展：
项目东边临街道路是未央区的中轴主干道，南边是即将修通的凤城六路，道路状况非常好，目前城北投资5亿元的西安迎宾大道——未央路的拓宽改造工程已经启动，市政配套将随之紧跟而上。
项目周边目前市政配套较为稀缺，区域配套主要集中在凤城四路以南。作为未来市政府新区，配套的扩充是必不少的，只能有待区域慢慢的成熟。
六、规划控制要点
1、总占地面积：14.10亩
2、总建筑面积：56391平方米
3、综合容积率：6.0
4、建筑密度：38%
5、控高：不限
6、绿化率：35%
七、土地价格
土地价格：120万元/亩
