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岛外开发加速紧追岛内
    相较于岛内的用地供应的日益紧缺，岛外是一个更为广阔的发展空间。以海沧区为例，自海沧大桥通车后房价一路上扬，该区域的产品品质在未来海岸等知名楼盘的带动下不断有新的提高。
    随着杏林公铁大桥、集美大桥等连接岛内外的交通设施，生活配套、景区建设各方面的逐步完善，岛外房地产市场的发展将进一步加速，逐步跟上整个岛内发展的脚步。而厦门湾东部地产板块随着特房地产在翔安两个项目的实质运作，将成为厦门房地产市场最具潜力的开发热土。

热望2007
写字楼：产品布局呈现多元化
    在城市经济发展的带动下，外企、中小民营企业数量的快速增多直接拉动了2006年厦门写字楼市场需求的不断上升。按照地理位置、功能区域，厦门的写字楼市场可以划分为七大板块：轮渡—思北、滨北、滨南、富山、文灶—火车站、莲花—SM和湖里，其中轮渡—思北板块、滨北金融中心、富山商务圈为三大热点区域板块。轮渡—思北板块主要是外资金融机构、物流公司、船务公司、外企、大型企业厦门办事处等高端客户群。滨北金融区多为中资金融、寿险机构、贸易公司、政府机关、事业单位等中高端客户群。富山商务圈以大型企事业单位、证券公司为主，另有部分律师行、会计师事务所、IT公司、贸易公司等成长型企业。
    由于厦门城市区域功能的重新定义，写字楼的地域分布将呈现多元化。原先厦门写字楼分布区域主要在鹭江道，江头和湖里工业区，而在政府的大力推动下，2007年位于岛内东部的五缘湾、观音山商务区将相继开发到位，受其影响，写字楼市场的供应也将从传统的老市区向东部新区逐步转移。
    同时，随着海峡西岸经济和大厦门的经济概念的提出，厦门国际化大都市的发展脚步日趋加紧，一个休闲型的城市逐步转向为商务经济城市将给厦门高端写字楼市场带来需求、添加活力。由于住宅禁商政策的出台，也将引导中小企业关注厦门中低端的写字楼市场，一批经济型的写字楼将受到这部分企业的青睐。厦门的写字楼市产品同样也将出现多元化发展的趋势。

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商业：岛内外扩张全面开花
    有关资料显示，厦门市平均每千人拥有商业网点16.3个，人均商业面积约.28平方米，是全国平均水平的5倍。截止2006年9月，厦门岛内的商业面积就已超过140万平方米。由于近年来各类购物中心，大卖场相继在岛内扩张，厦门全市商业面积预计将突破290万平方米。
    目前，中山路商圈是厦门商业地产最集中的区域，包括名汇铜锣湾广场、香港时代广场、南中大地广场、老虎城等多个项目，总商业面积达20万平方米。而作为“SHOPPING MALL”的典型代表，总建筑面积达到40万平方米的明发商业广场也将在2007年春季开业，这更是为厦门商业地产格局带来新的变化。着厦门市开发和发展东部战略的逐步推进，东部居住人口和消费人气都已经达到相当的规模，由瑞景商业广场、加州城市广场等构成的东部商业中心也呼之欲出。这种区域型商业中心依托成熟社区，能够为周边居民的日常生活、休闲购物提供最便利的服务。
    相比岛内，岛外商业开发则显得相对不足，但这种现状也有望在2007年得到改善。目前在岛外商业发展相对成熟的海沧区，未来海岸铜锣湾广场、绿苑商贸中心等大型商业项目在未来的投入使用，将极大地提升所属区域的生活便利程度。而在岛外的集美、同安、翔安诸区，各种区域集中式大型商业也将陆续建设，区域性集中商业将成为厦门岛外商业地产未来发展的重要方向。

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在厦门、在福建，海峡西岸重要中心城市构建已呈城市发展的一种文化现象出现，从更宽泛的意义上讲，中心城市的构建浪潮已成为城市与城市间的一种博弈存在。回过头来看，处于海峡西岸重要区位的厦门必须严肃地思考一个重要的问题：作为经济特区并在海峡西岸经济区建设中被寄予厚望的厦门市应当如何发挥“龙头作用”？应当构建一个什么样的“中心城市”？在理论与实践上应当做好什么样的准备？一个尝试性的结论是：提升城市能力，是厦门构建海峡西岸重要中心城市、发挥龙头作用的努力方向。


    规模不是衡量“中心城市”的惟一标准


    城市发展的方针主要在于城市规模上。但什么样的城市才称得上是“中心城市”，无论是学术界还是实践当中，人们对“中心城市”的内涵尚没有统一的界定。目前比较普遍的看法是：城市的“块头”最大，规模最大，如城市面积、人口规模以及GDP总量、工业产值等指标最大的城市就是“中心城市”。但是到了今天，经济学家、社会学家们都已经逐渐认识到：随着经济社会的发展，一个国家或地区的投资导向也会发生相应性的变化。前工业时代，投资向低成本区域集聚，主要表现为简单制造业的兴起与扩张；工业时代，投资向产业集群区域集聚，集中表现为各种制造业的发展壮大；而到了今天所谓的后工业时代，投资开始向信息集群区域集聚，信息产业以及其他高科技产业成为经济社会发展的引擎。与此同时，“中心城市”的动力因子也在发生着悄悄、甚至已经是非常明显的变化。
    我认为，随着经济发展和后工业时代的到来，“中心城市”的生产制造功能正在弱化，生产基地将出现扩散和外移趋势，目前发达国家将一些一般性的制造业纷纷转移至中国等发展中国家和地区就是这种趋势的佐证。因此，原来“中心城市”被认为应该具有的如GDP总量以及简单粗放型的工业规模最大等特征将不再成为必然。根据物流、商流、资金流、人才流、信息流、科技流的集聚程度，城市在城市体系中所扮演的角色开始出现分化，于是出现了城市影响城市，出现一个城市通过经济、社会脉络“领导”其他城市的现象，这一现象我认为就是“中心城市”现象，产生这种现象的原因就是城市间“能力”差异所形成的结果。
    那么，“城市能力”的标准是什么呢？城市能力就是：一个城市在一定区域范围内的组织协调水平，和对其他城市及地区的影响程度。
    这样看来，中心城市不一定要在土地面积、人口数量及经济总量上均居绝对优势，但必须要具有较强的对区域内经济社会发展的组织协调能力，对整个大的区域经济社会发展的带动和辐射能力，是区域内的信息中心、集散中心、管理中心、服务中心、创新中心、榜样中心（以下简称“六个中心”）。

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辩证审视：厦门成为    “中心城市”的个性条件


    厦门要发展成为“中心城市”，我认为，关键就在于如何将厦门造就成为“实事求是”意义上的“中心城市”，也就是造就成个性意义上的“有能力”的“中心城市”，这样才会使厦门在海峡西岸几个“中心城市”的竞争博弈中脱颖而出，真正起到引领海峡西岸经济区建设的龙头作用。
    （一）厦门发展成为“中心城市”的有利个性条件
    1.先赋条件：是指本地区所具有的先天性条件，如该地区所具有的气候、区位、港口以及历史、人文等不能选择或改变的那些因素。厦门“天生丽质”，先天条件优越，地理位置好，亚热带气候四季如春。厦门的优势是全方位的：港口条件、侨文化，与台湾的“缘”，人文条件等，历史文化积淀深厚，在海内外城市知名度较高。还有如佛教文化、学院文化等等，都是周边其他城市短时间内难以形成的。
    2.后赋条件：后赋条件是一个城市经过自身努力而获取的优势与条件。从这个角度看，经过20多年的改革开放，厦门现已形成了多层次、全方位的对外开放格局。投资的软硬环境良好，已经拥有全国首批“文明城市”等相当多令人炫目的荣誉称号，无论是在产业基础、产业品质、企业构成特质以及交通物流、辐射能力等方面，厦门都具有相当的后天优势和“城市能力”基础。
    （二）厦门作为“中心城市”的个性制约条件
    一是土地与人口较少制约着厦门经济社会的发展；二是经济总量偏小；三是发展腹地小，发展空间有限，货物流通受到来源地的制约较大，加上厦门是处处是景的优秀旅游城市，不能、也不忍心大摆工厂，因此在规模等体量指标上也就很难和别的城市相比较；四是第三产业还不够发达，还形不成人流聚集地；五是和全省的城市体制融合还不够理想。
    上述这些个性有利条件和个性制约条件，是厦门构建“中心城市”必须正视和认真分析研究的现实课题。在厦门进行新一轮跨越式发展的今天，我们更加需要实事求是、因地制宜地强调自己的发展定位，趋利避害、扬长避短、励精图治，寻求个性突破，这样才能更好地实现跨越式发展战略，尽快把海峡西岸重要“中心城市”这个宏伟梦想变为美好的现实。

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打造海西重要中心城市的几点建议


    海峡西岸经济区的建设必须有个“龙头”带动，而且，这个龙头必须要有“呼风唤雨”的本领与实力。厦门龙头“中心城市”建设已经初显成效，但如果我们仍然遵循一般意义上的思维方式继续厦门的中心城市构建工程，与周边城市进行同质化竞争，厦门的发展将很难保持优势，而且已有的优势也会被其他城市所追赶。所以我认为，厦门有理由放弃那种单纯、片面、以追求规模最大为惟一目标的“中心城市”发展观，应当着眼于增强城市的品质，强化城市的功能，也就是培育城市的能力，应当格外注重经济增长的内涵与质量，努力培育厦门城市成为“六个中心”，全面提升厦门在闽赣两省区域内的组织协调能力、城市集聚能力、辐射带动能力、核心竞争能力、商品流通能力以及经济竞争能力（以下简称“六种能力”）。
    壮大第二产业，发展第二产业无疑是带动第一、第三产业发展的一个重要方式，但是，第二产业的发展需要足够的发展空间和资源，这是厦门所欠缺的。为此，对发展第二产业可以尝试进行分析性操作，即在一个产业链当中再进行价值链的评估，再进行核心和非核心部分的评估，千方百计牢牢占有“好的”部分，占有核心部分，毫不吝啬地舍弃低价值、非核心的部分。从这个角度看，厦门需要的不仅仅只是经济总量的简单的、片面的增加，尤其表现为经济规模的简单扩大，更重要的是要提升城市的核心能力。厦门有理由在坚持经济以更快速度增长的同时，坚决放弃片面、简单、粗放式的经济增长观，应当树立以提升厦门城市的“六种能力”的经济社会发展观，切实做强厦门市作为海峡西岸的“六个中心”，具体可以从以下几方面努力实践：

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（一）有容乃大，放宽胸怀，展开全方位区域分工合作。在闽南、福建以及江西、粤东乃至长三角、珠三角等广大的区域内展开全方位的分工合作，尤其是要好好利用现有的区域协作平台，如“闽西南、粤东、赣东南十三市经济协作区”，加强区域联合吸引外资、无障碍旅游合作、产业分工协作、铁路公路等交通设施共建等，推动区域内统一市场的建设，为构建两岸共同市场做好基础整合，实现区域资源融合与优势互补；加快厦、漳、泉、龙等市城市联盟构建，加快城市间要素与经济融合。
    不计较暂时利益得失，积极拓展城市发展空间与辐射范围。要以包容的心态开展与其他城市的分工合作，敢于放弃部分利益，有所为有所不为，在分工协作中发挥自身优势，同时充分将周边城市的资源和积极性调动起来。作为“中心城市”要有意识地筛选项目，主动转移部分非核心的产业、项目，腾出空间发展对厦门有比较优势的产业与项目。2005年厦门市提出的“高新技术产业园区”建设以及由“招商引资”向“招商选资”的观念转变，提出的以集约使用土地为目的的“零地招商”思维模式，都不失为一条条可畅通之路。厦门可通过利益转移、感情投资和大局观念增强等在区域协作组织中赢得话语权，因此而取得对区域资源的分配、调度能力，从另一条渠道上扩展厦门的发展空间。
    （二）重塑厦门形象，展现城市开拓创新的精神与气质。城市是现代文明的摇篮和象征。一个城市要被大家所承认，就要有自己独特的气质与魅力，必须反思自己、解剖自己，弘扬城市精神，着眼于人的全面发展，树立厦门城市的勇于奉献、海纳百川的博大胸怀。要使厦门的市民、企业、公务人员在潜意识里表现出厦门应有的全新的城市精神。
    （三）发展现代服务业，增强城市的多向性服务功能。将发展现代服务业作为中心城市构建的重要元素，不以扩大经济总量为终极目标，围绕建设现代“中心城市”的要素进行安排。
    1.继续加大基础设施投入，建设海陆空立体交通网络。大力发展便捷的交通体系，使厦门成为区域的交通枢纽，港口物流中心、航运中心和两岸商品主要中转集散地。完善国际化口岸城市的配套设施和服务功能，形成我国枢纽港地位突出、航运市场化和国际化程度高的重点口岸，成为祖国大陆对台“三通”的主要口岸。
    2.着力提高城市创新能力。建立、充实风险投资机构及其实力，继续加大对科技研发机构的支持和科技研发活动的投入，加大力度引进创业投资机构、企业总部、研发中心等入驻商务营运中心，促进在厦投资的大企业尤其是跨国公司地区总部、研发中心、销售中心、结算中心等向厦门集聚，让厦门成为新管理、新产品、新工艺、新技术等的本源地。
    3.积极实施产业结构的调整。引导企业、行业的空间布局和升级转型，将现代服务业、服务外包业等等发展作为城市经济的主导之一，将口岸运输、现代物流、金融服务、旅游休闲、会展、现代物业、中介服务、信息咨询和科教文化卫生等能够形成消费热点的新兴产业提升到更高的层次上来。
    （四）建立培养人才、吸引人才、使用人才的环境。实施人才强市战略。厦门应该按照增加总量、提升质量、盘活存量的思路，修订人才政策，制定吸引人才、培养人才、留住人才、人尽其才、才尽其用的机制。需要指出的是，厦门不仅需要产业类人才，而且更需要加强政府公共服务人才队伍的培养、引进、使用，公共服务机构的人才缺位，就很难有整个城市人才机制的公平建立。■孙希有

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“2006年度风情城市”
“新浪2006网络盛典”开展的“2006年度风情城市”评选活动中，北京、上海、广州、深圳等全国24个城市参与了此次评选，最终投票结果:
1 沈阳 24.27%  

2 厦门 21.87%  

3 昆明 12.8%   

4 福州 8.04%   

5 青岛 5.66%   

6 拉萨 3.9%   

7 济南 3.76%   

8 大理 2.85%   

9 上海 1.99%   

10 北京 1.97%   

11 大连 1.86%   

12 杭州 1.64%   

13 成都 1.53%   

14 香港 1.37%   

15 天津 1.12%   

16 重庆 0.99%   

17 西安 0.75%   

18 长沙 0.66%   

19 南京 0.62%   

20 武汉 0.61%   

21 宁波 0.52%   

22 深圳 0.48%   

23 广州 0.39%   

24 台北 0.34%

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金融时报评论指出北京市2006年10月的“住房痛苦指数”高出纽约近九倍。

“住房痛苦指数”的计算公式为：


商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指数。


据国家统计局刚刚公布的“各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示，北京市城镇居民2006年10月人均收入为 1878.32元，居全国各地区之首。




而2006年10月北京的商品房均价为9397元/平方米，由此计算，北京市2 006年10月的“住房痛苦指数”应为：


北京市住房痛苦指数＝9397元/每平方米÷1878.32元＝5.00

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东京与北京


之所以首选与日本的比对，是因为世界上人口密度最大的国家是日本，自然土地最昂贵的国家也是日本。


据国外媒体报道，十年前，仅日本东京一地的土地可比价格，便己高达美国全国土地价格的总和，可谓寸土寸金。而东京目前人口己达3530多万，是北京人口的两倍。


目前，世界上房价最贵的地方应当属日本东京。2005年在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼(精装修 的3室1厅1厨1卫单元，附送20 平米的阳台和几平米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等)，加停车位售价约为3 000万日元，折合人民币为225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元人民币。

2005年日本人的人均收入为34510美元(合27万6000元人民币)，月收入为23000元人民币，东京人的人均收入肯定在这个数字之上。


所以可以得出：东京人的“国民住房痛苦指数”＝23000元/平方米÷23000元(月收入)＝1


但这个数字可能偏高，实际应当小于1。


而且这个比较还是不公平的，更公平、更准确的比较方法为：


将北京的人均收入改为中国的人均收入。2005年，中国的城镇居民人均年可支配收入为10493元，以此为基数，除以12，可以算出月收入为874元，这样的计算才更有可比性，但这样一更改，结果居然是这样的：


北京市住房痛苦指数＝6485元(2005年底北京商品房均价)÷874元＝7.42


这样一来，2005年东京人的“国民住房痛苦指数”，甚至还低于2005年中国人的“国民住房痛苦指数”。

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巴黎与北京


自1999年至今，法国平均房价涨幅超过了45%。不过这样的涨幅似乎并不算小(同一时间段，中国房价的涨幅超过了300%)，可法国房地产价格在1994年至1999年间，曾大跌了30%强。因此，1999年至今的价格上涨，为法国的平均房价，划出了一道旋律优美的正弦波曲线。


如果一加一减，法国平均房价在七年间的涨幅不过15%(当然，这个算法不会如此简单)，年均涨幅不过2～3%，与通胀的速度相当，涨幅接近零。这不正是我们所梦寐以求的“慢牛行情”吗?


法国目前只有首都巴黎的房价明显偏高，其平均房价约每平方米5000欧元。法国2005年的人均收入为24, 770美元，月收入为2064美元。


以此计算：巴黎住房痛苦指数＝5100美元/每平方米÷2064美元＝2.47


即巴黎2005年的“国民住房痛苦指数”为2.47，而北京的“国民住房痛苦指数”为4.41，北京的“国民住房痛苦指数”大大高于巴黎的“国民住房痛苦指数”，高出接近90%。所以，按比例来说，北京的房价大大高于巴黎，是有依据的。


然而，巴黎的房价不能作为法国总体房价的参数，因为巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市。


距巴黎不过200公里的重要城市南锡的平均房价，就便宜了许多，仅为每平方米1500欧元，即南锡的“国民住房痛苦指数”仅为1。而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价，也只有每平方米2500欧元。“国民住房痛苦指数” 仅为1.66。


法国的马赛相当于中国的广州，而广州的“国民住房痛苦指数”为4.26，高出马赛300%。


实际上，法国大中城市的“国民住房痛苦指数”都仅在1～1.25之间涨落。因此，法国的房价和房地产市场状况，让我们看到了一个治理得很好的房地产市场应该是什么样子的。